8月市场温和反弹,杭州升级“认房不认贷”

更新时间:2023-09-07 19:57:12作者:无忧百科

8月市场温和反弹,杭州升级“认房不认贷”

21世纪经济报道记者李莎 北京报道去年11月,杭州开始执行首套房贷“认房不认贷”,即在杭州无房,有贷款记录但相关贷款已结清的家庭,购房可按照首套房贷政策执行。

政策落地近10个月之后,今年9月5日,杭州再次优化“认房不认贷”政策,新政不再关注房贷是否已结清,只要在杭州无房,再购房即可按首套房贷政策执行。自此,杭州全面执行“认房不认贷”政策,政策内容与近期跟进的其他城市相当。

不只“认房不认贷”,近期多部门发文推动落实需求端支持政策,在政策利好预期带动下,8月杭州楼市呈温和反弹特征,新房、二手房成交量环比有所回升,但仍低于去年同期。

“认房不认贷”政策调整优化,将激发部分在杭州无房,但在外地有贷的购房者的购房需求。从受访情况来看,杭州市场活跃度已有所回升,但市场反应不如北京和上海等城市热烈,政策对成交的影响以及持续性还有待观察。

升级“认房不认贷”

在热点城市中,杭州是较早执行“认房不认贷”政策的城市。去年11月11日,杭州调整首套房贷认定标准,即在杭州限购区域无房,但曾经有过房贷记录并已结清贷款的家庭,再次购买普通自住房,可按首套房贷政策执行。同时,杭州二套房的首付比例也从6成降至4成。

政策发布之后,Wind数据显示,2022年11月、12月,杭州商品住宅成交面积分别为102.9万平方米和124.6万平方米,环比增幅明显。但今年年初,或叠加春节、疫情等因素影响,1月和2月商品住宅成交量分别回落至86.3万平方米和75.6万平方米,直至3月市场迎来“小阳春”。

中指研究院华东大区常务副总高院生向21世纪经济报道记者表示,去年杭州“认房不认贷”政策的市场效果比较明显,激发了相当一部分改善性住房需求入市。在疫情等意外因素影响下,杭州去年12月新房成交量仍出现“翘尾”行情。而二手房交易相较新房有一定的滞后性,政策效果主要在一季度显现。

杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示,叠加疫情和春节等因素,政策对去年第四季度杭州二手房市场的影响不够明显。但今年一季度杭州二手房共计成交2.1万套,明显回升。

“‘认房不认贷’政策覆盖人群较广,还是释放出了惊人的购买力。”上官剑说。

在高院生看来,杭州“认房不认贷”政策推出之后,效果释放有一个集中爆发期,在一个季度内体现得比较明显(二手房略有滞后),需求集中释放之后政策仍在发挥效果,市场逐步向正常状态回归。

“小阳春”之后,杭州楼市踩下一脚刹车,成交量明显下滑。以二手房为例,据杭州贝壳研究院数据,6月二手房成交量环比下降31%,仅成交5258套,7月成交量继续走低至4841套。

“现在某个政策出台之后,市场很难一路高开。我国房地产供求格局已经发生变化,很多城市的成交量很难达到过去的高位水平,政策效应释放一段时间之后,市场逐步回归很正常。”高院生说。

8月25日,住建部、央行、金融监管总局联合发文,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。8月30日,广州率先全面执行“认房不认贷”,其后各地跟进速度加快。到9月1日,4个一线城市全面执行“认房不认贷”。

9月5日,杭州落实三部门要求,对标其他城市,对“认房不认贷”政策进行优化,不论房贷是否结清,只要在杭州无房,购房即可按首套房贷政策执行。

在高院生看来,此次调整取消了“相应贷款已结清”的描述,进一步拓宽了“认房不认贷”的范围、降低了部分原二套家庭购房的首付比例及贷款利率。短期会对市场带来一定积极作用,但长期效果有待观察。

政策发布之后,据本地新房、二手房中介反馈,购房者看房积极性有所提升,但对成交的影响目前还不明显,要等待进一步的网签数据出炉。

“这个政策出来之后,一些原来觉得可以再等等的客户开始主动咨询我,不难发现一些客户的买房意愿在变强烈。但政策带来的市场影响和成交数据变化,可能还要等上半个月,甚至可能要等到亚运会结束之后才知道。”深耕杭州楼市的中介张鹏(化名)在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

8月杭州市场温和反弹

杭州购房者的看房积极性提升,可能比“认房不认贷”政策调整来得更早一些。

考虑到孩子上学问题,杰玮(化名)一家准备置换一套学区尚可的房子,从余杭区搬到西湖区。为此,他最近一直在关注杭州房地产市场的变化。

杰玮(化名)发现,随着中央释放政策调整信号,杭州政策优化预期渐浓,他关注的一些房源最近的带看量明显增加:“有些房子以前一周带看三四次,现在带看七八次,多了差不多一倍。一些之前在观望的人开始看房了,但还没有到疯抢的地步。”

张鹏也注意到最近想买房的人在增加。很多在两三年,甚至三四年前向他咨询购房,后来又说暂时不买的客户,8月底开始又主动联系他,咨询意向区域的房源、价格和降价情况,还有的专门从丽水赶到杭州看房。

实际上,8月杭州市场已略微呈现出温和反弹的特征。杭州贝壳研究院数据显示,在连降四个月之后,8月杭州二手房成交量终于止跌,合计成交5368套,环比上涨10.9%;新房市场同样迎来拐点,成交6844套,环比上涨14%。

但市场仍然难言乐观。该机构监测发现,8月杭州二手房成交量仍低于今年2-5月水平,较去年同期仍下降4.4%。新房市场表现类似,与去年8月相比,新房成交量下降了24%。

另外,据国家统计局数据,杭州二手房价格从5月开始连跌3个月。杭州贝壳研究院监数据显示,8月杭州二手住宅均价29827.7元/平方米,环比小幅下降,同比降幅更明显。

杰玮向21世纪经济报道记者表示,他关注的一些房源价格仍在下调,“杭州二手房挂牌量大,感觉热门小区急售的房子,20%的降幅是有的。”在他关注的房源中,有一套房子2022年10月挂牌,售价650万元,今年6月下旬该房源降价90万元,8月下旬再次降价,目前该房源挂牌价格470万元,较初始价格下降27.8%。

上官剑表示,杭州二手房市场出现了一定积极变化,信心有所增强。8月成交量提升主要还是在于以价换量和政策大环境持续改观。但8月本就是市场淡季,叠加部分购房者还在等待政策落地,一些人仍然选择继续观望。

7月中央政治局会议释放房地产政策调整信号,其后住建部进一步明确降首套房首付比例和贷款利率、换房税费减免、“认房不认贷”等需求端政策调整方向。8月25日,“认房不认贷”和换房个税减免延期的政策文件出台,8月31日两部门发文推动落实降首付比例、房贷利率和存量首套房贷利率,政策调整窗口进一步打开,各地政策落地节奏加快。

政策利好持续释放,市场情绪变化也传导到杭州。上官剑发现,上周末杭州带看和下定环比同期有明显的增长。“当前市场信心和预期在转好,但具体效果还需关注利好政策的预期在杭州实际落地情况。”

实际上,杭州去年以来一直在分区域、分街道放宽限购,政策调控愈加精细化。相关政策举措仍在推进,8月以来杭州先后放宽闲林街道部分区域、天目山路以南区域的限购。

上官剑表示,杭州楼市分化特征明显,热门板块一房难求,远郊“促销战”层出不穷,每一个区域、每一个板块行情都有所区别。从热门板块来看,奥体、钱江新城2.0、申花、未来科技城等关注度极高的板块,一旦放开限购,购房热潮极有可能瞬间又被引燃。

“整体来看,杭州的政策相对较为温和,市场修复也是一个缓慢温和的过程。”上官剑说。

在高院生看来,近期多部门打开政策调控窗口,提振市场情绪的同时,也给杭州政策调整带来想象空间。如果后续杭州市场表现不及预期,或有进一步的政策调整优化动作。

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