21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

库存压力大的城市正在逐步退出限购限售。

9月12日，福州市住房保障和房产管理局、福州市不动产登记和交易中心联合发出《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”）调整房地产政策，福州市五城区（鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区）取消限购政策，并优化住房上市条件。

此前的9月11日，苏州继官宣执行“认房不认贷”政策后，取消外地户籍购房限制；不看户籍，120平方米以内房源可买3套；不看户籍，120平方米以上不限套数。

9月12日晚间，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市自然资源和规划局、郑州市金融工作局、郑州市商务局四部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，全面取消郑州市住房限购、限售政策。

实际上，自9月7日南京宣布全面取消限购之后，已有越来越多二三线城市跟进这一举措。据不完全统计，目前已有嘉兴、南京、天津、济南、沈阳、大连、青岛、东莞等9个城市全面取消限购政策，此外，郑州、厦门、长沙等近30个城市针对局部区域或群体进行了限购政策优化。

截至9月12日，已有近20城取消了限购，部分城市比如福州还同步取消了限售。镜鉴咨询创始人张宏伟指出，本轮限购限售政策的退出，会促使二手房挂牌量增加；加上部分城市认房不认贷政策的落地，会促进有置换需求的购房者入市，也会导致二手房挂牌量增加。二手房成交回暖或许会快于新房市场。

楼市库存压力

有分析人士指出，从这一波调整优化限购、限售政策的城市来看，一个基本共性就是库存压力较大。不过，这些城市的市场短期内能否迎来去库存转机还有待观望。

克而瑞公布的主要城市狭义库存量数据排名中，青岛始终位居第一，狭义库存在2400万平方米左右，而青岛二手房挂牌量，2023年年初为7.7万套，2023年8月底时增至10.4万套。

再以福州为例。克而瑞数据显示，截至8月底，福州狭义存量受供应缩量影响，降至309.88万平方米，但受成交持续下滑影响，去化周期攀升至19.27个月，整体库存居高不下，市场压力显著，不少板块去化高达30多个月；广义存量则高达551万平方米，去化周期高达42.5个月。

为了加速去库存，福州已降低土拍频率，减少土地供应。福州乐居新媒体统计数据显示，截至6月30日，2023年上半年大福州范围内总计完成18幅宅地的出让工作，同比2022年上半年成交33幅宅地的数据来看，下跌约45 %。

今年8月份，福州五城区普通住宅供应量依旧低位徘徊，且下滑至近一年最低位，月度成交呈现“5连降”。

据张宏伟观察，福州楼市除了需求缩量影响之外，商品住宅市场还受到不断解禁入市的“安商房”（即安置型商品房）的影响。由于“安商房”远低于商品住宅的市场价格，会使商品住宅项目销售遇到压力。

此外，福州五城区之外就属于郊区或远郊，本来就有去库存的压力，如今五城区取消限购，购房者就会优先选择五城区购房，从而形成一定的“虹吸”效应；对于五城区之外的外围区域来说，还将会持续面临去库存压力。

“库存高的城市取消限购、限售，或引发一波二手房抛售潮。”这是同策研究院研究总监宋红卫对这一轮调控宽松政策的主要观点，他指出，2017-2020年期间，有一定量的投资、投机性需求入市购房，这一期间房价上涨预期明显，而如今，房地产市场形势转变，房价下跌的压力不断上升，投资客套现离场需求大增，导致二手房挂牌量上升。

供需结构生变

市场供需结构正在变化。在取消限购、限售之后，楼市库存是否能顺利去化？

以较早推出限购政策的东莞为例，该市在2022年12月已全面取消限购。据购房者陈明（化名）透露，其手中已持有三套房子。他手里一套房子挂牌了近一年依然没有成交。而其同事早年在老家所购住房，近半年也卖不出去，套现不了，即便东莞放开限购，他也凑不齐足够的首付款在东莞买房。

楼市资金惯于指向核心城市核心地段，而在一二线城市调整优化政策的同时，供需结构悄然生变，越来越多的人倾向于卖掉手中非核心地段或三四线城市的房子，置换到核心地段或者一二线城市。这当中，由于买卖顺序的落差，部分购房者流动性消失，反映到楼市，便是二手房挂牌量的上涨与新房、二手房交易活跃度下降，需求得不到释放。

据东莞市住房和城乡建设局最新公布的《2023年6月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》显示，东莞新建商品住宅库存建筑面积为448.67万平方米。另据公开信息显示，2022年7月末，东莞新房库存面积约349万平方米。由此可见，最近一年东莞的新房库存上升了。

一个趋势是，在取消限购、限售的城市里，二手房的挂牌量会进一步增加，二手房的竞争会使新房市场销售面临一定压力。

宋红卫认为，目前前述取消限购、限售城市的二手房市场还没有出现价格踩踏的明显迹象，取消限售后，部分投资属性比较强的城市和项目，二手房挂牌量都呈现上升趋势。

此前已经优化调整过限购限售条件的杭州，今年7月二手房成交量只有4841套，跌至2015年以来的谷底，8月二手房成交量有所反弹，杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房5395套。业内人士透露，杭州二手房成交的小幅回暖，是以价换量的结果。据不完全统计，8月不少成交房源，成交价格相比今年2、3月份时的挂牌价格，约有10%的跌幅。

作为环沪第一站，在上海官宣“认房不认贷”之后，苏州也官宣了前述宽松政策。9月8日-9月9日这个周末节点，也许是市场有政策宽松预期，苏州全域一二手房成交大涨，仅9月9日一天二手房成交就达到了784套，与上海成交水平相当。

可以看到，本轮各地优化调整限购限售出现了明显差异化。第一种情况是核心区保留限购、外围区域取消限购。比如天津就采取了这种限购退出方式，张宏伟认为，这可以缓解城市外围购房者的焦虑，但也有部分已经在外围置业的购房者想置换市区的房子。

过去几年，宁波圈内限购的政策已经验证了这种市场现象的发生。如此，天津外围的区县去库存压力反而进一步加大。张宏伟预计，如果核心区的楼市销售短期内没有起色，那么天津大概率会效仿南京的做法，在取消外围限购之后，核心区也放开限购。

第二种情况是苏州所采取的差别化限购方式。厦门此前执行过按面积段120平方米及以上取消限购的措施。这样的限购措施对于投资属性强的城市而言，可以呈现有保有压的效果，未来也有政策放宽空间，比如降低首付比例，有利于改善需求入市，尤其是市中心120平方米的改善、高端产品，或者大平层的项目，这类项目迎来了限购解除后的改善需求集中入市的机会，这部分需求均为购买力较强的群体，而改善群体的入市有助于苏州楼市的企稳回温。

还有一种情况，就是像福州这样库存量大或需求萎缩严重的城市，同时取消了限购限售。张宏伟预计，取消限售后，一部分投资客接下来或抛售离场，随后1-2个月福州二手房的挂牌量会进一步增加，二手房的竞争会导致新房市场销售面临一定压力。宋红卫对此观点一致，此前投资客对房价上涨有预期，经历房价下行之后，会借这次政策放宽机会套现离场，二手次新房的挂牌入市或对新房市场形成一定冲击。

正如本轮调控宽松周期开启之初，业内期盼市场信心恢复一样，限购、限售政策宽松力度正在全国范围内扩大。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，政策从一线城市开始松绑，二线城市进一步宽松，前期政策宽松后市场反弹持续性都不太理想，整体市场还有较大去化压力。