今年的9月和往年大有不同。

9月以来，苏州楼市各种利好政策接连不断，频繁且密集。

先是9月2日，苏州发布“认房不认贷”政策；

9月11日，更是“放出大招”——全面放开限购，让外地人和本地人拥有同等购房资格，对于购买120㎡及以上商品住房不再进行购房资格审核。

9月12日，苏州购房门槛进一步降低，二套房无贷款记录或贷款已结清，首付直接和首套房一样，最低降至2成。

本来九月就是传统楼市旺季，开发商都会抓住这样的营销节点加大推盘力度，以抢收一波客户，叠加一系列政策组合拳的叠加，提振了市场信心，让金九的成色似乎更加足了一些。

9月以来（截至9月26日），苏州市区商品住宅的供应面积为26.96万㎡，成交面积为21.12万㎡。

共有11个楼盘领取预售证，多个头部价值板块的纯新盘首次开盘，比如说狮山的建发朗云、吴中太湖新城的近湖源筑，且去化表现尚可。

不可否认的是，自从苏州新政落地以来，新房的来访认购量大为增加，且成交量在数据端已经开始显现。

在刚过去的一周（9.18-9.24），苏州新房的成交面积为10.19万㎡，环比增加了近80%。

之前分析师就说到，由于网签数据的延迟，9月初苏州新房的网签数据主要反映的是8月的成交情况，9月苏州新房市场的真实成交水平可能要等到1-2周后才能在数据端上显示出来。

如今到了9月底，这些数据还是有一定的说服力，苏州楼市的成交量确实有一定的上行。

再来看二手房市场。

在新政持续发酵下，截至9月26日，9月以来，苏州市区二手住房成交数据整体呈不断上升趋势。

在刚过去的一周，即新政实行的第二周，苏州市区二手房周度成交量重回千套，日均成交达211套，相比上月同期增加8.42%。

同时据调研，对于购房者来说，首付和还贷压力得到缓解，购房资格限制放松，购房窗口期出现。“卖一买一”的置换型客户出售意愿增加，有部分房东选择进行降价销售，但由于预期有所好转，议价空间较7-8月有所缩小。

据中介门店的经纪人表示，目前新政确实产生了一定的影响，尤其是首付比例的降至最低两成，让原本首付不够的购房者能够提前入市，加上解除了外地人的购房限制，投资客也会慢慢进入苏州市场，而且9月本来就进入楼市旺季，所以门店来访量比前两月有明显提升。

不过目前苏州二手房市场仍处于恢复过渡期，考虑到买房决策期很长，二手房的看房、选房比新房更复杂耗时，而新政施行尚未满月，效果需要过一段时间才能体现出来。

我们常说楼市的本质是政策市，楼市的天就是政策。

苏州一系列楼市松绑政策中，有两个政策是非常实质性的，且力度符合市场预期，对市场情绪与信心有明显的修复作用。

一是取消限购政策，二是认房不认贷，两个政策皆在降低购房门槛，以释放更多的购房需求。

这两条政策叠加，对于本来就有购房计划，但是没有购房资质的这部分购房者来说，可以提前入市；受认房不认贷政策影响，二套变首套的购房者，最低首付比例降低至两成，这部分之前观望或积压的需求在新政下得到快速释放。

其中，针对购买120㎡及以上商品住房不再进行购房资格审核政策细则也已经确定，也就是无论是否苏州户籍，购买建面约120㎡以上住宅不限制套数，只要有钱买，想买多少套就买多少套。

这个政策等于开改善需求源。

如今，该政策已经落地两周有余，我们一起来看下120㎡以上户型面积段产品的成交情况。

从近四周苏州市区新房建面约120㎡以上的成交套数来看，自9月第二周后，成交量逐周增加，在刚过去的一周，成交套数冲破400套，环比前一周增加了约60%。

当然这个数据并不能直观地体现出新政后120㎡及以上的住宅产品成交量有所增加，因为它和二手房一样也处在等待过渡状态，网签数据还没有明显的释放。

成交量在数据端有明显增加的主要原因则是招商湖西璀璨、龙湖御湖境、龙湖青云阙、建发缦云、象屿天悦东方等高端改善盘的集中网签。

据克而瑞统计，当下的苏州楼市已经全面进入了改善时代。2023年上半年，苏州市区新房整体成交的套均面积约132㎡，成交金额TOP20楼盘的套均成交面积为166㎡，可见新房的改善化程度之高。

120㎡这个面积段在当下的苏州楼市属于改善的一个初级阶段。

园区和狮山核心早已进入了动辄180㎡起步的大平层时代，四大新城板块的户型也越做越大，吴中/吴江太湖新城新楼盘的起步面积也都在143㎡左右，高铁新城几个待入市的楼盘起步建面约160㎡。

可见头部价值板块的大户型产品供应量将会越来越多，供改善客群的选择也越来越多。

值得一提的是，目前苏州楼市大部分改善客群仍旧以“卖一买一”的置换型改善为主，这部分客群需要将住房挂牌出售后才有足够的资金去购置地段更优、产品更好的楼盘。

目前二手房挂牌量居高不下，价格内卷严重，如若要急卖的话，只能降价出售。

这部分客群是新政影响之下存量客群释放殆尽后市场的主力支撑，进入市场仍需要一定时间，所以说短期内在成交数据端不会有明显显现。

虽然从目前截至9月26日的成交数据来看，环比8月有所减少，但是随着湖西观云、建发朗云、近湖源筑等热盘网签逐渐释放，9月或呈现一定的翘尾效应。

还有1天就进入了国庆黄金周假期，各大楼盘将抓住这个8天假期为成交蓄势，各类花式优惠活动即将开启，以抢收金九银十。

这是苏州7年以来首次放松限购的黄金周，预计整体市场将会比去年同期有所好转。

当前苏州新政利好仍在持续发酵中，叠加房企加强营销力度，市场供给放量，苏州楼市的“金九银十”成色可期。

值得一提的是，当下的苏州楼市的政策仍旧有一定的放松空间，比如说在置换改善需求方面，跟随南京、南通等城市推出“卖旧换新”模式：对“卖旧换新”置换新房提出奖补政策；同时一二手房联动，居民可与房企签订认购意向书并在一定期限内锁定新房房源，待售出旧房后售房款抵作新房购房首付，个别楼盘甚至承诺负责帮业主找买家。

有这样的刺激政策，或能加速置换型改善购房者的入市。

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