21世纪经济报道记者李莎 北京报道9月11日，青岛和济南发文全面取消限购、限售，二线城市取消楼市“两限”又往前迈了一步。

21世纪经济报道记者不完全统计发现，8月下旬以来，嘉兴、沈阳、大连、南京、兰州、青岛和济南等7个二线城市全面取消限购。其中除南京外，其余6个城市全面放开限售。

在这些城市之外，8月底以来福州、杭州、成都、天津、苏州等地也着手优化局部限购或特定群体购房政策。不难发现，9月以来，重点城市政策调整速度明显加快。

易居研究院研究总监严跃进认为，二线城市全面取消限购，是“认房不认贷”后的又一重要政策，具有非常强的信号意义。

一日两城取消限购、限售

9月11日，“青岛住房和城乡建设”微信公众号发文优化房地产政策，全域取消限购；同日，济南住建局官宣取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。这两个城市的限售政策也同时取消。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析，取消限购可以降低购房门槛，随着新政落地，部分原本不具备购房资格的家庭将重获入市资格，进而释放一批购房需求，提振市场交易活跃度，推动去库存；而取消限售，将加快房屋流通力，缩短换房时间限制，有利于改善性住房需求的释放。

作为山东经济发展的“优等生”，青岛和济南近期的楼市表现并不尽如人意。诸葛数据研究中心监测发现，今年1-8月，青岛、济南的新建商品住宅分别成交69518套、43273套，较去年同期分别下降约11.3%、2.2%。

据该机构数据，青岛楼市的市场情绪指数自4月开始进入市场低迷区间，8月进一步降至-0.89；济南情绪指数2月小幅回升后开始持续下行，8月降至-0.85，迈入市场低迷区间。两地市场下行压力显露，优化政策提振楼市的迫切性提升。

实际上，随着8月底有关部门推动落实“认房不认贷”、降首付和房贷利率、降存量首套房贷利率等，以及一线城市和其他重点二线城市陆续跟进相关政策，济南市场活跃度仍然不高，但青岛市场已经迎来了一些积极变化。

中指数据显示，青岛8月新房成交5901套，同比去年降幅收窄，环比增加38%。9月第一周，青岛新房成交1576套，成交量有一定幅度的上升，价格保持平稳。

中指研究院山东地产总经理袁彬彬认为，青岛、济南取消限购、限售，将对当前房地产市场起到积极作用，助力市场信心提升。

具体来看，9月两地新房到访量，以及整体成交量有望继续回升，但整体影响或不会特别大。着眼二手房市场，新政之后短期内挂牌量或快速增加，成交量亦将小幅上升。

在袁彬彬看来，一方面青岛和济南之前限购区域已经缩小，且此前1月济南已推出新政，放宽限购要求。另一方面，房东出售房产证在两年内的二手房，仍将承担较高的增值税，若后期跟进优化税费政策，或对市场带来更大的带动作用。

重点城市限制性政策加速退出

不只青岛和济南，自8月25日，嘉兴发布21条楼市新政，取消限购、限售以来，重点城市退出限购、限售节奏明显加快。9月以来，就有沈阳、大连、南京、兰州、济南和青岛这6个城市全面取消限购，除南京外其余5城全面取消限售。

不仅如此，8月底以来，福州、杭州、成都、天津、苏州等地，都对限购政策进行微调，包括定向放松特定区域限购、解除多类人才限购、取消大户型房屋限购等等。

如9月1日，成都出台人才安居6条措施，多类人才购房可不受限购区域限制；如9月1日，杭州余杭街道天目山以南、五常街道加入放宽限购行列；再如9月11日，苏州发文明确，购买120平方米及以上商品住房，不再进行购房资格审核。

近期一线城市也有一些微调动作推出。如9月5日，深圳明确港澳居民（不包含台湾居民和外籍人士）可以购买商办物业、商务公寓，不限套数；9月7日，上海临港新片区降低人才购房的工作年限门槛。

在限购、限售、限贷、限价等限制性措施中，限购关乎购房家庭的购房资格和购房套数，在市场过热阶段，是限制房价过快上涨的重要抓手。

中信证券梳理发现，由于此前房价持续高涨，2010年4月，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，首次提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，随后北京等一线城市开始出台具体限购措施，二线城市也随即跟进。

2014年6月，从呼和浩特开始，房地产限购有所调整，至2014年底，一线城市以外的主要城市都出台一系列手段，优化限购，配合其他政策，一起扭转了行业基本面下行。到2016年，限购政策又进入了从严执行的周期，直至2023年开始市场出现新的变化。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，7月中央政治局会议明确了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的重要判断，这意味着我国房地产的基本面发生了更迭，过去市场过热时期的政策要全面纠偏和回归，紧缩性政策要跟着退出。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，在当前市场环境下，对限购政策进行优化，有利于释放更多购房需求，进一步修复当地市场预期，巩固当前市场企稳修复态势，特别是核心二线城市，政策效果或相对较好。

“预计未来二线城市有望继续优化过去市场过热阶段出台的楼市政策，进一步放松限购政策，不排除将有更多城市全面取消限购。”陈文静说。

陈文静认为，相较而言，一线城市或采取“因区施策”的方式，优化非核心区限购政策，同时结合人口、人才政策，对多孩家庭、老年家庭给予更大力度的政策支持。