乐居财经 李礼 10月17日，平安证券发布地产研报。

本月观点： 8月底以来， 北上广深杭、 成都等核心城市纷纷落实“认房不认贷” ， 南京拉开强二线城市全面取消限购序幕， 一线城市中广州放宽多区限购条件， 深圳下调房贷利率下限， 杭州调整限购范围， 政策力度持续加码。 投资建议方面， 除短期关注政策改善带来的博弈机会外， 中长期持续看好积极拿地改善资产质量、 货值充足、 受益核心城市楼市回温的房企如越秀地产、 保利发展、 招商蛇口、 建发国际集团、 华发股份、中国海外发展、 滨江集团、 万科A等。 同时建议关注物业管理及产业链机会， 如保利物业、 招商积余、 绿城管理控股、 东方雨虹、 科顺股份、伟星新材、 坚朗五金等。

　　政策：政策力度持续加码， 偏松类政策数量创年内新高。 9月涉房类政策58项， 其中偏松类政策56项； 北上广深杭、 成都等核心城市纷纷落实“认房不认贷” 。 南京拉开强二线城市全面取消限购序幕， 一线城市中广州放宽多区限购条件， 深圳下调房贷利率下限， 杭州调整限购范围，政策力度持续加码。

　　资金： “第三支箭” 首单完成， 二套房贷利率下调明显。 存量首套房贷利率下调落地， 调整后加权平均利率4.27%， 平均降幅0.73pct；二套住房利率政策下限下调后， 9月贝壳研究院监测的百城二套房房贷利率4.57%， 较上月下调24bp。 9月28日招商蛇口完成向特定对象发行7.2亿股，实际募资84.28亿元， “ 第三支箭” 首单正式完成， 房企配股融资取得进展。

　　楼市： “银十” 平淡开局， 各能级城市价格均环比下跌。 国庆双节期间， 房企推盘量加大， 叠加加大优惠力度， 到访量有所提升， 但在假期出行及市场信心尚未明显修复下， 除个别城市或区域外， 整体成交表现仍较为平淡。 百城住宅价格环比企稳， 环比上涨城市创年内新高， 8月以来楼市宽松政策初见成效。

　　地市：土地供应规模仍处低位， 土地市场面临流拍压力。 9月百城土地供应建面同比降64%， 单月新增供地规模创近十年同期新低， 重点城市土地出让频次明显较少， 成交建面同比降38.6%。 随着年末地方财政收入压力增加， 叠加部分城市第二轮土拍预公告截止时间临近， 预计四季度土地供应量或有所加大， 但同比供应规模仍将维持历史低位。

　　房企： “金九” 成交略有修复， 央国企持续担当拿地主力。 9月单月百强房企销售额环比增长17.1%， 同比下降29.5%， 同比降幅较8月收窄8.1个百分点；销售面积环比增长20.4%， 同比下降29%， 同比降幅较8月收窄12.2个百分点。 拿地格局上仍以国央企为主、 少数民企与城投为辅， 民企仅滨江、 龙湖等少数几家保持活跃。

　　板块表现： 9月申万地产板块跌5.49%， 跑输沪深300（-2.01%） ；截至2023年10月13日， 当前地产板块PE（TTM） 13.57倍， 估值处于近五年87.9%分位。

　　风险提示： 1） 若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击， 将对行业销售、 开工、 投资等产生负面影响； 2） 若楼市去化压力超出预期， 销售持续以价换量， 将带来部分前期高价地减值风险； 3） 政策呵护力度有限， 行业调整幅度、 时间超出预期， 将对行业发展产生负面影响。

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