一家头部物业公司高管向经济观察网透露，目前物业行业的收并购估值已经低至2-3倍，2020年-2021年高峰时，平均估值约在20-30倍区间，最高达到50倍以上。

记者 |陈月芹

图源 |图虫创意

越秀服务举办的中期业绩媒体交流会上，有一半的问题事关收并购计划。实际上，多数物业企业早已经失去了对收并购的兴趣。

一方面因为房地产行业普遍面临流动性困难，一定程度波及到物业服务行业；另一方面，三年间，物业股在资本市场坐了一趟过山车，估值全线下滑，物业服务行业早已今非昔比。同花顺数据显示，8月24日近半数上市物业公司的市盈率不足5倍。

行业格局变了，讲故事的逻辑也变了，不再用大规模收并购来快速扩张规模，更多时间和精力用来修炼内功。

2023年上半年，越秀服务营业收入15.12亿元，同比增长38.7%，增幅远超中海物业、保利物业、万物云等；毛利率下降了3.6个百分点至28.1%，其中主要是非业主增值服务的毛利率从46.7%降至32.5%，拉低了整体水平。

越秀服务资本运营总监万思蕴解释，主要是因为新增的智能化业务处于发展初期，相比其他非业主增值业务的毛利率较低。

智能化、房产经纪、新零售、美居、社区商业等非主业增值服务被视为越秀服务的第二增长曲线，上半年营收同比增长105%，贡献了一半的营收。而基础物业管理服务收入仅占3成。

近两年，受地产行业下行和民营房企爆雷影响，以开发商为主要客户、支撑物企高毛利的非业主增值服务受到冲击。2022年有8家物业公司的非业主增值服务收入同比下降超50%。

上半年，越秀服务新增了826万平方米合约面积，其中16%来自越秀地产，37%来自越秀集团旗下农牧板块，如辉山加工厂、抚顺乳品厂等，有47%来自第三方外拓。

业绩会上，越秀服务多次提到越秀地产拿地战绩对于未来越秀服务潜在规模增长的影响，试图以此体现增长确定性。“越秀地产预计每年能新增拓展约400万-500万平方米的一二线的土地资源，交付给我们去管理；同时也包括案场管理、早介服务等业务。”

截至6月底，越秀服务现金及现金等价物46.2亿元，包括越秀服务在2021年6月上市时募集的资金。

2021年6月上市时，越秀服务计划将募集资金的60%，即约10亿元用于策略收购和投资，余下40%分别用于进一步发展增值服务、开发信息技术系统和智能社区、补充营运资金和一般公司用途。

2021年下半年，伴随着地产行业深度调整，物业行业也经历洗牌。“我们不会为了收并购而收并购”，越秀服务董事会主席林峰解释，近两年，越秀服务在收并购方面一直较为积极，但接触的标的有不少存在责任待厘清问题，或是和公司管理区域重叠度不高等原因，最终只能放弃。

“评判标的我们还是审慎，我们要评估标的的估值、收购价格的合理、收购标的后能否增加我们管辖区域的管理浓度和密度，包括未来增值、经营潜力、可持续性”，林峰强调物业的收并购“不能就收回来一堆合同”，如果增值可持续性较低，导致商誉减值，会给公司盈利带来非常重大的影响，“我们本身一年盈利就10亿多，商誉减值伤害会非常大”。

2021年中期业绩会上，越秀服务曾表示，力争上市3年内在管面积达到1亿平方米。截至2023年6月30日，越秀服务在管面积5876万平方米，仍有较大差距。

林峰重申1亿平方米目标没有变。“整个规模发展有压力，但比较稳健，目前合约面积已经到了7700万平方米，还有一年的时间可以去努力”。

2021年时，越秀服务计划1亿平方米目标中，有3000平方米来自收并购，但现在收并购因为市场发生变化，不得不放缓步伐。

越秀服务常务副总裁毛良敏补充，经过这一轮市场洗礼，物业公司对收并购普遍谨慎，“收并购是一个重要的方式，但我们更倾向通过拓展增加规模”。

“全年来自第三方外拓的目标大概是1000万平方米，慢慢地，第三方外拓（在管）面积会超过母公司交付面积”，林峰透露：“现在（与目标规模）差距主要在收并购，我们希望通过第三方外拓能够缩短差距”。

“我们不是把资金放在账上，不想办法”，对于现金如何使用，林峰表示：通过银行，把资金集中管理，做定期存款、协定存款保本等资金安排。上半年资金年化收益率提高到2.28%，利息收入5200万元。

对于收并购，在保利物业2023年中期投资者业绩会上，保利物业董秘尹超表示，上半年收并购成交萎缩，目前呈现供需两降态势，供给有回落，需求端也有明显下降。从商业估值角度看，有下降；对于大型优质标的，买卖双方在估值上也有分歧。

一家头部物业公司高管向经济观察网透露，目前物业行业的收并购估值已经低至2-3倍，2020年-2021年高峰时，平均估值约在20-30倍区间，最高达到50倍以上。

尹超补充，保利物业对收并购的关注度没有下降，但比较谨慎，也在积极寻找符合需要的标的，比如优质区域、优质细分业态，“市场任何阶段都不缺标的，主要是找到适配性好的标的”。

在2020年前后，多数物业公司通过收并购做大规模。目前保利物业、越秀服务等众多现金充足的物业公司，更多强调的是“进一步提升管理密度”。

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