房地产市场持续下行为行业的发展带来诸多不确定性，但在这个过程中，也仍然有部分房企逆势而上，这得益于得当的管理策略。良好的运营模式。

8月28日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（SZ.001979，以下简称“招商蛇口”）披露了2023年半年报。

这是一份主要财务指标均录得较好增长的半年报。今年上半年，招商蛇口营业收入514.42亿元；归母净利润21.53亿元，同比增长14.09%。与之同时，招商蛇口的现金流也表现不错，报告期内，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额256.19亿元，同比增长636.57%

这份来之不易的成绩单，是对招商蛇口恪守财务纪律、投资逻辑的回馈。今年3月，在招商蛇口业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰也提到，今年行业重塑之后，稳健型企业、综合发展的企业又迎来了新的机遇。

面对新的发展机遇，招商蛇口也将继续践行既有的发展策略。在半年报中，招商蛇口提到，“招商蛇口秉持承载美好生活初心，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务，提供多元丰盛、覆盖全生命周期的产品与服务，产融创新，低碳先锋，经营稳健，致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。”

财务稳健 业绩亮眼

今年上半年，招商蛇口在销售业绩上表现出色。

业绩报告显示，今年上半年，招商蛇口累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增长40.30%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增长40.07%，全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。

良好销售业绩的取得，得益于招商蛇口在土地市场的运筹帷幄。今年前6个月，招商蛇口累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心30城”的投资金额占比达98%。

从城市布局来看，招商蛇口的重点布局的城市包括北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。其中，在北京，今年上半年招商蛇口就获取3宗地块，累计投入88亿元。

在销售投资均顺畅的情况下，招商蛇口也保持了良好的财务杠杆水平。截至今年6月底，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09倍，均处在行业最优区间。

从融资上来讲，招商蛇口也保持有条不紊的节奏。今年上半年，招商蛇口新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP；今年8月初，招商蛇口还成功发行“23招商蛇口SCP009”，实际发行总额13亿元，发行期限180天，票面利率仅为2.2%，这一成本水平令同行艳羡。

今年年初，招商蛇口提出了2023年度跻身行业五强的目标。蒋铁峰指出，“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度”。而从这张半年的成绩单来看，招商蛇口各项主要指标，均表现出良好成色，也符合管理层年初的期许。

进入今年下半年，房地产市场迎来新一轮政策优化期，招商蛇口也有望受益于此。

8月25日，住建部、中国人民银行、金融监管总局曾联合发布通知，要求对个人住房贷款中住房套数认定标准进行优化，并将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。随后，一线城市中的广州也在8月30日正式宣布“认房不认贷”，其他城市也有望在购房政策上作出优化，而招商蛇口的布局多位于一二线等重点城市，后续在销售上也能够得到一定程度的提振。

“三个转变” 多元发展

近年来，招商蛇口稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变，聚焦开发业务、资产运营、城市服务三类业务，培育第二成长曲线。

在战略上，招商蛇口基于对行业变化和发展趋势的研判，制定了前瞻性的中长期转型规划明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求。

主业稳健且高质量增长，招商蛇口的多元化业务也逐渐成气候。

今年上半年，招商蛇口三大业务板块，均表现了不错的增势。

从细分业务来看，招商蛇口的业务结构主要分为开发业务、资产运营和城市服务。2023年上半年，开发业务实现营收416.28亿元，占营收比重为80.92%；资产运营实现营收27.39亿元，占比为5.32%，城市服务实现营收70.75亿元，占比为13.75%。

拆分具体的业务层面来看，在商业业态方面，截至报告期末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目36个，总经营建筑面积约201万平方米；在建及筹开项目42个，总经营建筑面积约296万平方米。运营收入为6.69亿元，实现EBITDA2.7亿元。

在产业园业态方面，报告期内，招商蛇口南通海门招商局邮轮配套产业园3号地块顺利开业，深圳蛇口网谷创享大厦、青岛网谷汇智园进入筹开期。通过产业资源对接、专项渠道拓展，园区产业聚集度较年初平均提高4.8%，专业化主题园区打造再上新台阶。同时，报告期内招商蛇口的写字楼业态、长租公寓业态、酒店业态也均实现了快速增长。

REITs扩募 双轮驱动

随着近年来房地产行业的格局重塑，高杠杆、高负债、高周转的道路已走不通，高质量、可持续才是企业的生存发展之道。

自2022年沪深交易所发布扩募指引后，招商蛇口积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。

本次扩募后招商蛇口实现投资收益约8.06亿元。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。

2021年6月21日，博时蛇口产园REIT作为国内公募REITs首批项目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市两周年之际，博时蛇口产园REIT扩募份额正式上市，再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一。

有业内人士分析，对于地产公司，资产运营业务是一个重要的业绩增长点与支撑点，公募REIT不仅为企业实现运营收益与资产增值综合收益提供了更加便利的渠道，而且对于打通募投管退通道，降低财务风险，都有着非常关键的作用。

招商蛇口借助已有REITs平台及REITs试点政策扩容机遇，重点发展商业、写字楼、产业园区等资产运营业务，实现可持续的资产运营收益。

在证监会、深交所对优质房企利用资本市场推进行业发展与市场复苏的大力支持下，招商蛇口充分发挥先行优势与示范效应，盘活存量资产，做强公司主营业务，增强持续盈利能力，改善公司资产负债表、增强抗风险能力，促进公司高质量可持续发展，并作为行业龙头企业，以自身转型发展，为行业向长期健康发展发挥示范效应。

以此可见，招商蛇口的运营以及管理业务羽翼渐丰。这也展示了招商蛇口战略转变以来的可喜成果。

责任为核 驱动实施可持续经营

在社会责任方面，招商蛇口传承招商局“与祖国共命运 同时代共发展”的央企使命与家国情怀，也始终将社会责任作为经营理念的内核，从战略高度驱动公司实施可持续经营，积极参与到全球可持续发展的蓝图和框架之中。

与之同时，招商蛇口也融入治理，建立ESG长效工作体系，扩展到包括绿色建筑、绿色质量、绿色供应链、绿色金融、绿色科技、绿色人文等方面，可持续管理实践遍布公司所有的业务链条。

作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在行业内发挥着示范引领作用。因出色的可持续发展管理能力，获评“A股2023房企ESG第一名”。在“双碳”行动纲领的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻关。

与之同时，招商蛇口也取得了可喜的成绩。2023年上半年，招商蛇口超低能耗建筑面积累计159.8万平方米，近零能耗及零能耗项目达到16.1万平方米；装配式建筑面积新增298.5万平方米，占新开工项目面积比例为93.5%；新增绿色建筑项目36个，新增建筑面积442.24万平方米。

截至2023年6月末，招商蛇口累计建设绿色建筑项目467个，建筑面积达5703.61万平方米。据透露，招商蛇口计划对商业、办公、园区等项目安装屋顶太阳能光伏板，2025年将绿色清洁能源应用项目比例提升至50%。这意味着将减少超30万吨碳排放，占总减碳量的50.2%。

近期，国际权威指数机构摩根士丹利资本国际公司（“MSCI”）公布了最新ESG评级结果。凭借在ESG三个维度的优异表现，招商蛇口MSCI ESG评级达到A级，位列A股房地产上市公司MSCI最高评级，表明招商蛇口可持续发展的多年深耕再次赢得了资本市场的高度认可。

据悉，招商蛇口积极践行国家“双碳”战略，以2020年为基准年，根据国际通用的IPAT模型，结合时间序列法对公司的碳排放趋势进行了预测，对多情景低碳规划进行综合分析研究，已于8月30日晚间发布了中国TOP10地产公司首个碳达峰碳中和白皮书。

本文仅供参考，不作为投资依据