作为人们生活和投资的关键领域，房地产的价格波动和政策调整一直牵动着千家万户的心弦。

最近，央行降低了首套住房贷款利率并实施了认房不认贷政策，这引发了房地产市场的重大变化和广泛讨论。

那么，房地产市场隐藏了哪些规律和未来趋势呢？我们是否正处于一场大调整的前夜？未来一年的房价会有怎样的变化？

专家预测，2024年的房价可能会出乎意料，建议大家做好应对“退潮”的准备。

一、政策变革，房价仍下行

2023年8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布通知，对住房信贷政策进行了调整。

对于购房者来说，第一套商品房的首付比例不低于20%，第二套商品房不低于30%。同时，个人住房贷款利率政策下限也有所上调。

这一政策被认为是近年来最大的降息措施，旨在支持刚性需求、缓解库存压力、促进市场健康发展。

此外，自2023年9月1日起，国家实施了认房不认贷政策，即已有住房且无贷款记录的家庭，在购买第二套商品房时可按第一套商品房贷款标准执行。

这一政策有助于提高购买力，增加交易活动，缓解供需矛盾。

尽管这两项政策在短期内刺激了市场，一些城市出现了抢购现象，但从长远来看，它们并未改变市场的基本面。

当前，中国房地产市场面临着供应过剩、库存高企、去杠杆压力和金融风险等多重问题。政策文件也明确指出，各地需根据实际情况进行差异化调控，不会放松对楼市的控制。

因此，在当前背景下，房价仍处于下行阶段。

根据国家统计局数据，2023年8月，中国70个大中城市中有15个城市新建商品房价格环比上涨，而55个城市的价格下跌或持平；与去年同期相比，18个城市上涨，52个城市下跌或持平。

2、专家观点：国内房地产存量严重，14亿人或无法居住

房价下跌的根本原因是国内房地产存量严重过剩。

根据经济学家任泽平在《中国住房库存计算：过剩或短缺》报告中指出，截至2018年底，中国城市存量房地产多达3.11亿套，远远超过1978年的3100万套，增长了9倍之多。

如果以每套房住3人计算，这3.11亿套房子足以容纳9.33亿人，而中国城市常住人口不到8亿。

可见，房屋资源的过剩问题在2018年就已经显现，而房地产业继续增长使得这一问题日益严重。

这还没有考虑到其他类型的房地产，如小产权房、闲置房、商业房和办公室等。

据有关机构估计，中国总建筑面积约为700亿平方米，其中约有1/4的房屋处于闲置状态。根据中国人均住房面积约为35平方米的标准，这些“空置”房屋足够容纳2亿人。

这些空置房屋不仅浪费了宝贵资源，还引发了市场担忧和不安。高空置率意味着供需不平衡和房价压力，同时也意味着资金的闲置、低回报率和金融风险。

专家认为，中国目前的住房过剩主要是由于过去十年的高速建设和投机所致，而不是人口老龄化或生育率下降等结构性因素引起的。

因此，在未来一段时间内，随着经济增速放缓、政策收紧、去杠杆化、金融风险防范等多重因素的影响，中国的住房过剩问题将逐渐显现，并对房地产市场产生深远影响。

3、从2024年开始，房价可能会出人意料

在这种背景下，明年的房价可能会出人意料。专家们预测，从2024年开始，可能会迎来“退潮”期。这一观点基于以下几个方面的分析：

首先，从供应角度来看，土地供应紧张、建设成本上升、环境保护限制等因素，未来新建和竣工面积将减少。

根据中原房地产研究中心的统计，2023年1月至8月，全国40个主要城市的新建建筑面积同比下降11.7%，竣工面积同比下降8.4%。这意味着未来住房供应将减少，对房价形成一定支撑。

其次，从需求方面来看，人口增长放缓、城市化率提高、收入增长减缓、购房意愿下降等因素将导致未来住房需求减少。

根据国家统计局数据，2023年1月至8月，商品房销售面积同比下降9.2%，商品房销售额同比下降6.4%。

这表明市场的购买力和消费信心都在下降，对房价造成了一定压力。

最后，从金融角度来看，房地产融资将受到限制，因为央行的货币政策稳定中性，银行信贷政策收紧，房地产金融监管加强，资本市场波动。

根据央行数据，2023年1月至8月，个人住房贷款余额同比增长14.5%，低于去年同期的15.2%；房地产开发贷款余额同比增长7.6%，低于去年同期的8.2%。

这意味着房地产行业的资金来源和流动性都在下降，对房价产生了一定影响。

综合以上三个方面的分析，未来房价走势将受到供需和金融的共同影响。供给方面，由于新建工程和竣工面积的减少，住房供应将减少，对房价形成一定支撑。

需求方面，由于人口增长放缓、城市化率提高、收入增长减缓、购房意愿下降等因素，住房需求也会减少，对房价造成一定压力。

金融方面，由于货币政策稳定中性、信贷政策收紧、金融监管加强、资本市场波动等因素，房地产融资也将受到限制，对房价产生一定影响。

最后，需要强调的是，这只是对明年房价走势的个人观点，不代表任何权威机构或专家的意见。房地产市场受多种因素影响，无法准确预测未来的走势。

因此，在购买或投资房地产时，请务必根据自己的情况和实际需求做出合理的判断和决策，同时要注意风险防范。