7、8月份的楼市政策，终于千呼万唤始出来，市场反应却显得有些微妙。

整个三季度，市场温度可以说是冷到冰点了。8月，TOP100房企实现销售操盘金额3430.1亿元，已经比1月份疫情高峰叠加春节假期的成交量更低，这多少有点不正常。

最近，一些头部上市房企，都陆续召开了上半年业绩发布会。对目前的市场环境变化，以及今年四季度的走势预判，提出了自己的看法。

我们盘点了一下各家房企上半年的经营数据，和他们的观点，大概得出了关于当前行业的几个真相。

地产峰顶回落是趋势

但是当前行情已经超跌

7月24号，中央政治局会议上，已经从顶层设计上给房地产定调，那就是市场供求关系已经发生重大变化。头部房企也基本就这个观点，产生了共识。

绿城认为，现在房地产行业，其实同时出现了四个变化：

第一个是房地产发展阶段出现了重大变化，从增量时代到了存量时代。

第二个变化，是供求关系的变化。现在最主要的指标是套户比，我们是1.09，发达国家是1.1之上多一点，基本已经非常接近。

第三个变化最重要，是市场结构发生变化。从刚需为主转到了改善为主，购房年龄在不断提高。

因此目前的供应结构，存在四个短缺、四个过剩。

① 中小城市相对过剩，大城市相对短缺；② 中心城区短缺，外围城市过剩；③ 小户型过剩，改善型短缺；④ 商品房过剩，保障房短缺。，这些都使阶段发生了根本变化。

第四个变化，是房屋功能发生了变化。从原来的金融属性，或者金融属性占比较大，回归到居住属性。之前都想通过买房来解决投资、赚钱的问题，现在已经不是这种情况。

这四个变化，决定了房地产规模从峰顶回落是正常情况，但是目前的回调幅度并没有反应真实的行业供需关系，而是明显已经跌过头了。

万科董事会主席郁亮在业绩发布会上，就明确提出，万科上半年的利润水平已经回到了五年前，但是整个行业的回调不止如此。

今年前7个月，全国商品住宅新开工面积比2020年下降60%，已回到2007年，也就是16年前的水平。按这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。这个数字是明显不合理的。

如果按照城市化率、国外经验进行保守估计，我国房地产应该能保障每年10-12亿平米的新开工面积。今年的数据仅达到一半的水平，行业已经出现很大的投资落差。

也就是说，今年的状况不会是未来的常态，行业还有很大的上升空间。

行业集中度快速提升

头部房企分享红利

根据统计局公布的数据，今年上半年，全行业和百强房企的销售总额，都和去年疫情期间基本持平，并没有出现疫情之后的V型反弹。但是，头部房企的销售额提升，却非常明显。

尤其是头部国央企，市占率快速上升，中海、华润置地、招商蛇口，基本都保持30-40%的增幅。广州国企越秀，上半年合同销售额更是同比上升近7成。按照管理层年初定下的1320亿元销售目标，前7个月就已经达成年度销售目标的70%。

图片来源: 房企半年报，制图: 明源地产研究院

而且，市占率快速上升的情况，也并不局限在国央企。

上半年，民企之光滨江也实现了35%的业绩增长。更加值得关注的是，和头部房企普遍出现的增收不增利情况不同，滨江上半年，营收同比增长152.84%！归属股东净利润同比增长27.33%。

可以说，在行业整体低位徘徊的情况下，客户资源正在快速地向头部房企聚集。

其中，三类房企正在分享行业集中度上升的红利。

一是布局主要集中在核心城市的房企。

目前市场下，最主要的销售动力，就是来自于核心城市的核心地段。几乎所有房企的投资战略都都在向核心城市、核心板块集中。

因此，前几年是否提前回撤一二线，以及今年是否具备一二线城市的拓展能力，决定了当前房企市占率的增长幅度。

例如，从去年开始快速壮大的越秀，最大的优势就是在核心城市，拥有多元化的土地收购模式。

今年前7个月，越秀新增地块就多达16宗，全部在核心一二线城市，尤其重仓了北京。新增土储中，通过TOD、国企合作和产业勾地等模式获取的土储，就分别占比22%、14%和27%。

二是产品品质和品牌口碑，长期领先的房企。

例如，滨江在杭州，目前就几乎是统治级的存在。前7个月，滨江仅仅在杭州一个城市的销售面积就达到176万平方米，市占率高达26.4%。相当于，杭州平均每卖出去四套房，就有一套是滨江的。

在温州地区，滨江上半年收入金额也达到了32.92亿，增长高达1734.15%。

尤其是在购房者对房企信任度偏低的情况下，滨江这种在核心城市群长期深耕，且品质和品牌口碑有保障的房企，拥有相当稳固的护城河，不仅安全性非常强，甚至还在稳定的扩张。

三是经营性业务，已经成熟的房企。

上半年，华润置地虽然开发销售型业务的营业收入、利润表现及毛利率指标均处于负增速状态。但依然实现了净利润160.59亿元，同比上涨26.6%。

其中，最大的贡献就来自于非销售型的经常性业务，尤其是万象系购物中心。上半年，华润置地在营的67座购物中心，贡献了86.4亿元收入，同比增长39.5%。

整个经常性业务，仅用25%的收入占比，贡献了超过40%的利润。龙湖由运营及服务业务组成的经营性业务，更是贡献了集团超过一半以上的利润。弥补了销售赛道下滑，带来的利润缺口。

目前，在市场蛋糕持续缩小的情况下，这三类房企，通过抢占更多市场份额，都足以应对当前的市场极端状况。

行业出清淘汰掉部分产能，行业集中度快速上升，正在让这些头部房企，享受弱周期红利。

房企投资普遍谨慎

下半年会有更多机会

上半年，由于企业投资策略高度趋同，整个土地市场冷热不均，很多一二线城市尤其是核心区域的竞争非常激烈。加上近三个月，销售端阻滞加剧，也导致头部房企，投资更加谨慎。

但是下半年，在政策陆续出台的背景下，需求释放可能会加快。

中海就表示，从销售监测来看，8 月份销售案场来访量较 7 月份上升 15-20%。一二线改善型需求依然非常强劲，8月份在上海开盘的项目，开盘去化率已经超过90%。近期又陆续出台了一系列支持市场的政策，相信会对市场回升起到积极作用。

绿城中国的判断也基本一致。根据绿城所有项目的来访和成交数据，7月份已经阶段性完成筑底，8月份市场已经在缓慢回升。

同时，下半年也会有更好的投资机会。

根据中海跟踪的18个重点城市供地计划，上半年供地完成率仅为36%。并且，7、8月的土地市场已经更加理性和平稳，这意味着，更多的投资机会将在下半年出现。

小结

整体来看，虽然当前的市场情况不乐观，但是头部房企显然已经适应这种极限环境。

截至目前尚未出险的上市房企，土储不断向核心城市转移、负债率持续降低、融资渠道也比较顺畅，基本上已经没有太大的经营风险。

但是行业集中度快速提升，行业马太效应加速显现，同样是第一梯队的房企，由于布局结构、产品结构的不同，也逐渐开始拉开差距了。

行业洗牌，已经棋过中局，但依然还没有最终定型。随着市场超跌回调，优秀的房企会拥有光明的未来。

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