文/《清华金融评论》资深编辑秦婷

房贷利率的调整备受瞩目，尤其是今年以来，相关部门建议降低存量房贷利率，这关系到楼市乃至消费增长。目前来看，降低存量房贷利率仍待落地，随着LPR进行最新调整，存量房贷利率下调进程有望加快，也有上市银行于近期对此作出最新回应。

近期，多家上市银行披露2023年中期业绩并召开业绩发布会，针对存量房贷利率调整进展情况，有上市银行作出最新回应。

8月25日，中信银行管理层在当日召开的2023年半年度业绩发布会上表示，中信银行密切关注监管导向和市场动向，已对本行行内业务情况进行了及时梳理和分析，对可能发生的业务调整已经做好了预案。

“基于目前掌握的信息来看，同业各行对政策的理解不尽相同，我们理解实际操作需要考虑对客政策的一致性，也要考虑各地区域的差异性，以及利率调整力度等诸多因素。比如说从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情。但是从区域情况来看，历史上地产政策是因城施策的，各地区按揭贷款利率差异也比较大，存量利率调整时确实比较难实行‘一刀切’的管理政策。”中信银行副行长谢志斌表示。

从调整力度来看，谢志斌提到，也需要兼顾银行实际承受能力。按照一些主流券商研究机构的估算，按揭利率每调降10个BP（基点），对全行业相关的净息差的影响大概是0.9个BP至1个BP。

建设银行管理层在8月24日举行的2023年中期业绩会上，也就存量按揭贷款重定价话题进行回应。建设银行首席财务官生柳荣表示：“存量按揭贷款利率按市场化原则来进行重新商定，确实对后续的银行净息差会产生一定影响。现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通，现在测算还是有一定的难度，总体上（净息差）肯定会有一定的下行压力。”

LPR下调空间或已不大，存量房贷利率下调进程有望加快

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化法治化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或者是用新发放贷款置换原来存量的贷款。

目前来看，有一些地方表态降低存量房贷利率。8月3日，郑州市出台15条楼市新政，其中，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。

但从最终落实来看，全国银行大多尚在观望准备之中，鲜有大的商业银行出台降低存量房贷利率的措施。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双指出，尽管央行鼓励商业银行和借款人可协商降低存量房贷利率，但实际操作层面仍存在难点和不确定性。在银行净息差持续下行的背景下，下调存量房贷利率会造成银行利息的损失、降低银行的资产收益率，银行主动下调存量房贷利率的动力不足。同时，银行和借款人签订的合同是受法律保护的，央行强调要按照市场化、法治化原则，这就排除了强制全面调降存量利率的可能。

范建双进一步表示，但是也应该看到，对于银行来说，通过这种方式不仅能够减少提前还贷比例和利息损失，从长期来看还能提高银行的竞争力和市场占有率；对于存量房贷购房者来说，通过这种“转贷款”方式能够有效缓解其利息负担，同时也能提高借款人的还款意愿和还款能力，弱化其提前还贷动机，提振消费。

7月底，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会强调，要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

8月21日，中国人民银行公布，1年期LPR下调10个基点，由3.55%降为3.45%；5年期以上LPR不变，仍为4.2%。

中指研究院分析认为，整体来看，LPR下调空间或已不大，未来或许更多房价调整压力大的城市通过下调加点数来降低房贷利率，降低购房成本。另外，存量房贷利率下调进程有望加快，从而释放居民消费潜力。

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