9月13日，据财联社消息，日前市场传出消息，广州房贷政策又有新变化，即在广州有一套房，无论这套房贷款是否已结清，再买第二套房的情况下，首付比例由9月8日更新的房贷政策明确的三成升至四成，利率由LPR-10bp升至LPR+30bp。

对此，相关知情人士告诉记者，“目前政策还在调整当中，广州各银行正就政策具体如何调整及执行进行商讨，预期近期会具体明确并落地。”

值得注意的是，9月8日消息，广州多家银行更新了房贷政策，在广州无房及有1套房无贷款或贷款已结清，首付为30%，利率为LPR-10bp；在广州有1套房且在供，首付为40%，利率LPR+30bp；在广州有2套房及2套以上，暂停发放。

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对此，据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评如下：

1、政策调整的背景

（1）市场背景

从近期楼市来看，一线城市领跌全国，其中广州7月份二手房价格环比跌幅高达1%，跌幅位居一线城市之首，也是70城跌幅最大的城市。从4月份开始，广州新房成交量连续4个月（4-7月）环比下跌，平均跌幅超过15%。根据克而瑞统计，8月份广州新房去化率仅为9%，6月份也不到20%。因此，8月30日，广州率先落地认房不认贷。

（2）政策背景

国家明确，房地产供求关系发生重大变化，过去长期过热时期的紧缩性政策要调整，纠偏和回归常态。这不是边际调整，而是方向上的变化，即全面回归常态，回归到控制市场过快下行、资产过快下跌的框架下。因此，有了市场和政策的上述变化，广州进行了全方位的政策调整。

2、调整的方向

一是，“认房不认贷”与“认贷不认房”同步实施。折射出的信号是，既支持卖一买一的换房需求，也支持第二套房需求。事实上，国家明确第二套房首付比例降至30%、利率降至LPR+20个基点，已经是对二套房提出了支持。在国家的架构下，广州的救市政策都加码的痕迹。但同时，广州二套房首付（40%）高于全国下限（30%），广州二套房利率（LPR+30）也高于全国下限（LPR+20），彰显出有所为有所不为。

二是，改善型需求和二套房需求的支持力度更大。新政前，有贷款记录或在偿还贷款时，再次购买非普宅，首付比例为70%，此次降至30%或40%，利率下降65个基点，200万贷款、20年每月月供下降近2000元，降成本和降门槛的效应都很突出。而首套房首付和利率均无变化，彰显了支持改善和二套房需求，也对应了近年来新房市场以这类需求为主的现实。

3、影响分析

一是，有利于换房需求，包括卖一买一的需求，特别是二套房的需求，包括给父母、子女买房，以及投资性需求，顺应了新房市场以改善为主、大户型为主的新形势。但是，对刚需的利好比较小，仅限于利率从原来的LPR降至LPR-10个基点。当然，换房需求释放小户型、低总价房源，也能带动刚需入市，特别是急于上车的人群（结婚、就业、生娃）。

二是，与一季度因前期疫情积压的需求释放而出现“小阳春”，但那一波需求在二季度衰减一样，此次政策利好带来的年底行情修复，脉冲响应或在年底甚至11月份减弱。未来楼市能否企稳，就需要看基本面的修复态势了。很简单，二套房需求潜力不大，而换房需求需要刚需接盘，需要先卖后买。无论政策怎么变，不变的是，首付门槛降低了但月供增加。基于当前就业和收入基本面的变化，不管是刚需还是改善，有支付能力和意愿的需求并不大。

重要信号！
多地房地产政策优化调整

楼市政策放开力度越来越大了！

近期多地房地产政策优化调整。除了济南、青岛等地11日相继调整购房政策外，苏州也做出调整，表示对于购买120平方米以上商品住房不再审核购房资格。至此，9月份以来，已有30多个城市优化调整房地产政策或者宣布落地实施“认房不认贷”。

9月11日，济南、青岛相继调整购房政策。其中，济南表示自2023年9月11日起，取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。而青岛则发布通知，明确全域取消限购政策。

近十几天来，伴随着广州、深圳、上海、北京四个一线城市宣布执行“认房不认贷”，已有超过30个城市跟进落实房地产优化举措。东莞、佛山、嘉兴、南京、兰州等城市取消限购，沈阳、大连、重庆等十多个城市明确执行差异化住房信贷政策。在业内人士看来，随着政策优化调整后的效果显现，前期观望或积压的购房需求近期内会得到进一步释放。

郑州全面取消限购、限售政策

9月12日，郑州市住房保障和房地产管理局等四部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》。

其中提到：

一、取消限制性购售政策。

取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定，取消住房销售限制年限规定，支持居民刚性和改善性购房需求。

二、降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求。

对于贷款购买商品住房（含存量住房）的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。

北京解除二手房指导价限制

据新京报9月12日报道，市场有消息称，北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消，记者从多方了解到，该消息属实。

另据证券时报，记者向多方求证，北京确实放松了二手房指导价限制，单价18万以下的房源目前都能展示了，高价学区房房源明显增多。

此外，从链家APP上查询到，北京海淀、西城热点学区单价14万元/平方米以上的房源增加，最高有超过17万元/平方米的。业内人士认为，北京放松二手房指导价限制，和二手房供求关系发生重大变化有关，此次北京政策主要围绕热点学区房进行，本身信号意义很强。

此前海淀区二手房交易指导价的出台是为抑制学区房热度。北京的学区房市场曾在2020年四季度至2021年四季度间成交火热，海淀区和西城区的热点学区片区的二手房房价曾大幅上涨，拉动北京全市二手房在彼时整体上涨。

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其中，2021年初，“一夜涨价20万、30万”的现象出现在海淀区热门学区房。以蜂鸟家园小区来说，该小区对口北京顶尖小学之一的中关村三小，单价从2019年年中的14万元左右，经过两次跳涨至18万元以上，甚至不乏单价20万元的报价，即便如此，仍然“一房难求”。2021年9月底，北京海淀区房地产经纪协会发布了29个热门小区的二手房交易指导参考价，超出该参考价的房源不能再公开挂牌。

来源：财联社、新京报、证券时报、每日经济新闻等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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