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前言

2023年前三季度龙岩楼市总体业绩明显处于低位盘整状态，多数月份单月成交量均在3万方以下，其中不乏万方以下成交量，核心原因在于客户购房预期尚未恢复，客户及房企对市场信心显著不足。房企开发速度明显放缓，房企融资尚未大幅改善，尤其民企生存环境走弱，各房企销售均处承压状态。另外在当前房价下行、收入压缩、交付不确定性等影响之下，尽管多重利好政策频出提振，但市场收效甚微，客户对楼市环境存疑，入市脚步再放缓。

前三季度商品房累计成交45.03万㎡、40.41亿元，面积同比下跌6.1%，商品住宅则是累计成交金额33.27亿元、成交面积29.21万㎡，面积同比下跌4.1%。客户购买力低位再降，市场活跃性保持较低位，处于老盘艰难去库存的局面。

龙岩市区榜单

榜单数据说明

1.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；

2.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；

4.龙岩市区范畴：新罗区；剔除退房数据；

5.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据，包含商品住宅、商业、办公、车位/车库等所有在售物业类型；项目榜统计数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅；

6.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，不包含大定和认购数据；

7.统计时间：2023年1月1日-9月28日。

榜单解读

01

政策组合拳相继推出

新房与存量房利率均迎低时代

从全国房地产情况来看，放宽限售、放宽首付比例、利率等信贷政策，发放购房补贴、公积金新政等更是层出不穷。目前LPR已下降至4.2%，房贷利率处在3.7%的时代，部分城市陆续出台“认房不认贷”，尤其9月25日起存量房贷利率统一下调，为较高利率贷款买房的购房者减少支出，在一定程度上确实能够降低购房者的还贷压力，但对房地产市场本身来说，短时间内对楼市难出现直接的刺激作用，更多的是中长期的影响。

从龙岩实施上看，地方出台的楼市政策更多集中在上半年，主要集中在购房补贴及公积金放宽方面，诸如商转公贷款、提取当首付、推行带押过户等一系列调整措施，其他基本跟随全国性的主流政策趋势。对于龙岩楼市而言，目前的政策推动效果一般，需求端受到制约，刚需及改善客群均较为理性，房多客少成为楼市痛点。

02

“荤素搭配”推地 取消限房价

开启第四代住宅建筑

前三季度龙岩市区迎来四场土拍，共计成交10幅地块，成交总建面为75.34万㎡，主要分布在曹溪、东肖、龙岩大道及东山板块。 其中包含3幅安商房地块，4幅四代住宅地块，龙岩已逐渐进入“第四代住宅”新时代。 另外土拍模式亦发生变化，在8月份的第三场土拍起采用“限地价+摇号”的模式，取消“限房价”的限制条件，将定价权交还市场，主要原因还是在于各板块项目的销售价格已是完全无法达到上限房价，甚至可说是实际销售价格与限价差距太大，因此适时取消亦在适应市场走势。

10幅成交地块平均溢价率仅为7.2%，其中仅龙岩大道板块的两幅地块存在较高溢价率，分别由安居控股及建发拍获，溢价率为15.1%与24.8%，其他地块多由本地国企城发、土发托底成交，其中建发缦云地块为首个四代住宅项目。在行业销售规模缩量和价格缓增的大趋势下，减少土地交易量是大势所趋，地块多采取“荤素搭配”的模式推出，用优质宅地激起房企拿地积极性，刺激外来房企拓储决心。但目前融资开闸主要对优质房企、国央企而言，大部分民企的融资渠道依然不通畅。因此在民企投资信心复苏之前，市场整体的活跃度保持较低水平。

截至目前市面还有约29幅地块尚未推售入市，其中不乏部分地块已公布案名或处于蓄客阶段。待售地块中曹溪、东肖、龙岩大道及城北板块居TOP4，合计占据18幅地块，每个板块均仍有4-5幅地块待入市。其他板块亦有部分地块分布，且大多数掌握在本地国企手中。当前由于龙岩楼市环境愈发颓势，在售盘大降价成为主流趋势，各房企均陷入难销售的局面，库存压力持续高位运行。

03

供求两端驱动力不足

营销与价格战层出不穷

前三季度龙岩市区商品住宅新增供应27.23万㎡，同比下跌47.2%，共计18个楼盘新增供应，但仅四盘新增超200套，其中纯新盘仅宇邦美苑及城发壹品文澜南区两个。 单月最高新增量为6月年中冲刺的9.74万㎡，多数月份维持在2万方以下，小体量补货试探成为常态。

新房供应可以说相当“节制”，当前市场供应尽显疲软态势，造成这样的原因主要在于低迷楼市环境下房企推货不积极，众多新盘项目迟迟不肯入市； 另一方面则是多数土储掌握在本地国企中，开发节奏过于缓慢，土地端成交不济是限制供给放量的客观因素。

前三季度商品住宅成交29.21万㎡，同比下跌4.1%，单月最高成交量在3月份的11.49万㎡，其次为6月年中冲刺阶段的6.24万㎡，而9月份则是跌至0.50万㎡，再创月度成交量新低。

年初将积累的刚需释放殆尽后，增长动能持续放缓，月度成交量低于2万方的占据主导。前三季度单盘商品住宅成交量超过1万方仅7个，其中仅TOP3单盘成交量超3万方、200套，另有德兴津湖熙悦/澜悦双盘成交超百套，其他项目多数项目成交愈显乏力。“救市”政策下，基于刚需购买力消费降级，营销战、价格战无可避免，房价还将面临下挫的风险。

另外二手房市场持续走低，尤其价格方面相比出现较大幅度滑落，二手价格降低、挂牌量高位运行，从而吸收有效刚需。部分客户转战二手市场，分流新房客户，这也是新房市场走弱的因素。

值得一提的是，为了应对低迷楼市状态下的销售压力，营销与价格战不断推陈出新，不设层差价格任选房源、超低一口价房源任选、买房送车位、送物业费、渠道提佣及首付分期等多重手段，奈何客户买涨不买跌的观望情绪较浓，购房愈发理性，各种优惠利好下仍难激起购房欲望，各售楼部案场的客访量及转化量长期保持低位。

04

上榜房企业绩分化大、门槛趋低

建发与德兴两家市占率超三成

前三季度上榜房企业绩差距明显，建发与德兴两家房企权益金额与面积均超8亿元、6万方，市占率均在10%以上，其他房企则均在3亿元、3万方以下，权益榜上榜门槛仅为0.89亿元、1.03万㎡。

建发房产包揽得所有榜单冠军之位，业绩贡献点集中在云著与和鸣两个在售盘上，另外文璟少量尾盘房源助力。在售盘在价格方面亦紧跟市场主流，以价换量且凭借品牌背书实现走量，实力占据头部位置。另外，第一个四代住宅项目建发缦云已进入前期宣传蓄客期，该项目进行产品的差异化打造，主打143-202㎡的改善型产品，静待四季度入市表现。

德兴集团揽下所有房企榜单的亚军，德兴津湖熙悦与澜悦为业绩最主要贡献项目，两盘合计成交6.30亿元、3.83万㎡，其次为印象铂郡、时代天骄及璞玉润园，成交量在0.6-0.8亿元/万方左右。该房企目前主要以老项目去库存房源为主，尚无其他待售土储，但在售盘持有存货较为充足，短时间内仍能在前列房企占据一席之地。

融创中国凭借观樾台单盘摘得房企操盘榜及项目榜双榜季军，单盘商品住宅成交量达到3.90亿元、3.24万㎡，仅略逊色于建发双盘。作为融创在龙岩仅存的在售盘，2019年底开盘至今销售量近2300套，目前可售房源量已不足200套。

结语

人口基数小、消费水平降级与刚需住房趋于饱和是当前龙岩楼市应直面的事实，尽管当前利好政策频繁释放，推出各种减轻购房者成本举措，但只有在稳定经济收入增长预期及房价不再下跌形势下，才能刺激购房者进场，有效购房需求才能得到转化。当前的楼市环境已出现根本性变化，除了在信贷政策方面调整，楼市政策仍有进一步优化空间。市场信心的修复需要一定窗口期，只有需求端恢复才能带动房企投资信心，缓解楼市销售压力。

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