观点指数 政策赋能，交易趋活使“金九”征兆初显。自上海全面执行首套房“认房不认贷”政策后，多方机构录得成交活跃度明显上升，由于网签数据存在滞后性，实际成交量预计会更高。

三批次新地规则再调整，二批次企业与地块分化延续。规则由竞价“摇号”转到现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号。增加的条件也即意味着企业对地块的选择要更加慎重，对地块的开发能力需要有清晰的判断。二批次土拍央国企独立或联合体竞得土地面积为78.92万平方米，约占总出让面积的67%，环比上一批下降约3个百分点。远郊地块房企拿地意愿较弱。

预计年内房源供应缩减，三季度高价产品供应比例上升。今年八个批次上新的面积一共有639.3万平方米，去年全年为1041.5万平方米；今年为止供应房源套数为5.64万套，去年全年为9.34万套。结合今年的销售情况，在剩下的三个月时间里保守推出两批次的房源。根据供应月均值，观点指数预测今年房源供应面积约在850-900万平方米，套数预计为7-8万套。本季度10万元/平方米以上高价房源的面积占比环比上升近13%。

政策赋能楼市，交易趋活使“金九”征兆初显

9月1日，上海全面执行首套房“认房不认贷”政策。该政策的实施有助于两类人群：一是异地有房，想在上海购入第二套住房的；二是有置换住房需求的。

根据规定，上海首套房普通住宅首付比例为35%，二套房普通住宅首付比例为50%。对于异地有房的人群，此前如果在上海购房属于二套住宅，即首付需要支付50%，而现在认定为首套住房，那么首付比例则为35%。而对于想要置换住房的人群，即卖掉原来的住房在上海购入新住房，也可以认定为首套住房，执行首套住房首付比例。可以看到，二套认定调整后的首付比例下调了15%，有助于吸引外地人才入沪，降低购房门槛，减少首付压力。不过，低首付也意味着增加了月供的压力。

据中原数据显示，8月28日至9月3日，上海新建商品住宅成交面积27.71万平方米，环比增加113.98%。上海链家数据显示，新政发布后的第一个周末，上海二手房新增挂牌量环比增加65%，成交量较平时周末增加70%，带看量总体上升30%。由于网签数据存在滞后性，实际成交量预计会更高。这个政策短期内或将明显提高上海的房地产市场交易量，“金九”征兆初显。

此外，报告期内上海市首次实现新建住宅项目“交房即交证”。上海市中建壹府澜庭项目的20余名业主在收房拿钥匙当天，直接拿到新房的不动产权证。线上“交房即交证”模式有利于企业、群众便捷办理办证登记服务。

观点指数认为，“交房即交证”项目对于购房者来说，保障性较强，一定程度上可以提高购房信心。

三批次地块规则再调整，二批次企业与地块分化延续

9月8日，上海挂牌今年三批次首轮7宗地块，将于10月11日举行现场交易会。总出让面积50.14万平方米，总建筑面积99.96万平方米，总起价184.6亿元。

本批次挂牌地块对出让规则进行了调整，新增“高品质建设”要求，并分成现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号。即竞得最高价，转入竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”等“高品质建设”要求，最后再摇号。

新规与此前简单的“摇号”不同，增加的条件也即意味着企业对地块的选择更加慎重，对地块的开发能力需要有清晰的判断。上海有意引导企业强化住宅建设高质量发展，促进住房建设向精细化、集约化、绿色化发展。

此外，本批次有2宗地块重新采用“招挂复合”的出让方式，分别是长宁区程家桥街道248街坊地块和静安区中兴社区C070202单元地块。自2017年4月起，上海的宅地出让开始实行招挂复合的土拍规则。直到2022年6月，上海土拍取消招挂复合的出让方式。

招挂复合方式的回归，旨在实现好的地块选择好的企业，即“好中选优”。优质开发企业在这类地块的竞争中会有一定的优势。

报告期内，上海第二批次土拍共成交24宗地块，成交价518.84亿元，平均溢价率6.47%。第一轮成交15宗，除了仅有一名竞买人参与的4宗地块之外，剩余11宗地有10宗触顶进入摇号环节，1宗地底价成交。第二轮成交9宗，其中5宗地进行摇号，3宗溢价，1宗地底价。

本次参拍企业数量不超过40家，而上一批次超过50家。最热地块参拍企业不超过20家，上一批次接近30家。本批次热度有所降温，溢价率也有所下降。观点指数认为，三轮出让的频率缓解了投资集中的现象，让参拍企业有充足的时间做出合理的投资决策。

今年第二批次成交宗数比去年第二批减少10宗，土拍溢价率高于去年四个批次，低于今年首批（7.33%）。虽然今年第二批土地溢价率有所下滑，但也不影响房企对上海的投资侧重，一方面是看重去化率，另一方面是价格韧性。

房企表现方面，央国企独立或联合体竞得的土地面积为78.92万平方米，约占总出让面积的67%，环比上一批下降约3个百分点。民企独立含联合体拿得的面积为37.48万平方米，金额260.56亿元。其中，绿城以近140亿元竞得3宗地，成为此次土拍的最大赢家。

除了国央企和民企之间的拿地分化外，地块间的热度也有分化，远郊地块的拿地意愿较弱，这一情况与上一批次无异。保利、华润、绿城等房企都明确表示未来投资标靶是瞄向核心城市的核心地块，也即核心区域的地块在未来一段时间内依然是房企竞争的重点。

观点指数认为，目前不少企业资金趋紧，核心城市核心地块的投资逻辑直截了当，投资标的搜寻方便、投拓成本可控，投资测算偏差小，这个策略至少是当下的优解之一。

预计年内房源供应缩减，三季度高价产品供应比例上升

三季度上海主要推出三批（六、七、八批）房源75个项目，面积251.2万平方米，21883套，相比二季度前三批次，面积和套数有所增长。

今年八个批次上新的面积一共有639.3万平方米，去年全年为1041.5万平方米；今年为止供应房源套数为5.64万套，去年全年为9.34万套。结合今年的销售情况，在剩下的三个月时间里保守推出一、二批次的房源。根据供应月均值，观点指数预测今年房源供应面积约在850-900万平方米，套数预计为7-8万套。

本季度三批次的房源备案均价处于6万元/平方米以下的项目有36个，面积占比约45.57%；6-10万元/平方米以下的项目26个，面积占比约29.77%；10万元/平方米以上的项目则为17个，面积占比约24.67%。

与上一季度相比，本季度的高价产品供应偏多。本季度10万元/平方米以上的高价房源的面积占比环比上升近13%。其中，第八批次10万元/平方米以上的项目有7个，面积占比约31.5%，这个比例除第二批次外均高于其他六批次房源。

根据中原数据显示，三季度前两月开盘约1.2万套（环比减少0.2万套），月均去化率56.5%（环比减少11.5%）。

其中，7月4个楼盘触发积分，最低入围分的项目为国贸虹桥璟上（53.85分），最高入围分项目为苏河玺（75.52分）。8月6个楼盘触发积分，最低入围分项目为上海华府天地（49.50分），最高入围分项目为安高申宸院（71.88分）。

从这两个月销售较好的项目来看，招商苏河玺（两月合计约55亿）、中海·海上和集、前滩百合园、荟萃庭和品尊国际公寓(三期)四个项目领超其他楼盘项目。本季度和上一个季度情况相似，即改善型产品卖得好。

上海网上房地产交易中心显示，期内一手住宅各环间套数同比下降20%-40%不等，面积同比下降30.37%。三季度前两个月新房成交继续下探，主要原因是市场信心仍不足，消费预期有限。

从环间结构来看，仍以外环成交为主，成交套数占比约83%，该比例环比上升两个百分点。 内外环间套数占比约10%，内环以内套数占比约7%。

据上海链家发布的最新数据显示，8月上海全市共成交二手房1.37万套，环比增长9%；成交金额454亿元，环比增长10%。二手房整体涨幅喜人。

观点指数认为，叠加“认房不认贷”利好政策和金九的关键月份，市场信心恢复在即，预计成交有望明显回升。

本文源自观点网