来了，来了，它来了！

认房不认贷，一线城市“认房不认贷”第一枪打响，广州宣布开始施行！

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

简而言之，只要名下无房，再买算首套，即3成首付！

一线城市“认房不认贷”正式打响

此前，三部门推进“认房不认贷”政策落地的信号放出，市场十分关注一线城市是否会跟进。作为楼市风向标，一线城市若能实行认房不认贷政策，将大幅缩减购房成本。

因为城市能级越高，首套房首付比例也相对更高。以上海市公积金贷款为例，所购住房建筑面积在 90 平方米以下(含 90 平方米)的，首付款比例不低于 20%；所购住房建筑面积在 90 平方米以上的，首付款比例不低于 30%；对于认定为第二套改善型住房贷款的，所购住房为普通住房的，首付款比例不低于 50%；所购住房为非普通住房的，首付款比例不低于 70%。

不过就在今天，广州打响了第一枪。

梳理时间线来看，7月24日，中央政治局会议提出要适时调整优化房地产政策，此后多部门相继发声，一个月后靴子落地。

8月25日，住建部等三部门发布了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。《通知》进一步明确落实了“认房不认贷”的标准，即居民家庭、当地无房，即可按照首套住房执行信贷政策。

政策明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

这是继政治局会议召开、住建部表态后，首个中央层面出台的影响较大的政策。不少业内人士表示，此举能快速为首套购房者减负。易居研究院研究总监严跃进认为，该政策对于刚需购房者有直接的减负效应。

“很多大城市的购房者在其他城市或老家有过购房贷款记录，在大城市购置首套房的成本比较高。按照现在的政策，可以享受到首套房的认购成本，所以此类‘首套购房者’后续在大城市的购房置业成本可以快速降低。”

2022年以来，随着市场压力加大，部分城市也对该政策有所放松，其中包括下调房贷利率、优化调整二套房认定标准、适度松绑限购政策等。

据CRIC不完全统计，截止8月25日，全国超65个城市发文调整认房认贷政策。目前天津、杭州等城市实行“认房不认贷”政策。

以杭州为例，去年11月开始，杭州开始执行“认房不认贷”政策。按照最新规定，在杭州市限购区无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行（最低首付比例为30%）。

目前，除去刚刚官宣的广州，还有10多个城市仍在执行严格的“认房又认贷”政策，其中包括北上深三个一线城市，以及西安、长沙等10个重点二三线城市。

不过，市场也预期，未来重点城市有望跟进调整，但对核心一二线城市出台强刺激政策还是持相对保守态度，即跟进概率较大，但政策落地的节奏不会太快。

影响几何？

随着政策组合拳的出击，若“认房不用认贷”的政策全面落地，对市场会带来哪些影响？

据悉，在“认房不用认贷”情形下，首套房贷款利率可以降低，减少“月供”，提高购房支付能力，减轻购房负担。贝壳研究院监测显示，2023年7月份，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。以天津为例，100万贷款25年在“认房不用认贷”情形下产生的利息比“认房认贷”情形下节省16.8万元。

除了认房不认贷政策的逐步落地，在居民换房个税优惠政策方面，上周财政部、税务总局、住房城乡建设部还宣布“换房可退个税”：自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

业内认为，对于大部分城市来说，换房可以节省3万至5万元税费，而北京等城市部分房源能节省更多税费。交易房屋情况不同，个税征收情况也不同。

随着政策的相继出台，宽松或成为接下来楼市调控主旋律。

平安证券表示，今年8月以来，部分新一线和三线城市新房销售同比跌幅明显收窄，部分二线和四五线城市也略有改善，多地继续“松绑”地产政策有所提振。但一线城市8月新房销售的环比表现弱于季节性，同比跌幅扩大；其中，上海同比涨幅收窄，北京、深圳同比跌幅明显扩大，广州同比增速低位徘徊。一线城市房地产销售政策松动的必要性逐步提升。

德邦证券指出，后续在因城施策框架之下，预计会有更多城市加入购买首套商品住房“认房不用认贷”行列，有助于降低购房门槛，进一步释放一定购房需求。当前，房地产市场供求关系发生重大变化， 三部门联合发文明确首套房“认房不用认贷”等政策措施，有助于释放此前被“认房又认贷”标准认定为二套房高首付比例拒之门外的部分群体，降低购房成本，促进市场活跃度提升。持续看好土储布局核心高能级城市、基本面稳健的强信用开发商。