上千套降价房源!新政落地,哪里的业主最先砸盘?

更新时间:2023-09-10 17:11:36作者:无忧百科

上千套降价房源!新政落地,哪里的业主最先砸盘?

广州二手房业主好快的手!

新政落地至今不过一周,今天我刷二手网站的时候,发现不少区域已经开始内卷!二手业主开始降价!

那么现在广州哪个区域置换群体更多?二手房降价更狠呢?

接下来,咱们就来扒一扒。


哪个区置换群体更多?

我们先来统计一下,广州目前哪个区置换群体更多,降价房源存在的比例更高。


前五名,除了天河之外,基本都是外围区。

其中,南沙二手房竞争最激烈,24小时内降价房源占比高达2.03%。

南沙二手房难卖,已是业内公开的秘密。

据广州中原研究发展部统计,今年上半年,南沙共成交1926套二手房,排名全市倒数第一。

而且,南沙的二手房去化速度非常慢,根据2023年8月广州各区二手住宅网签情况,南沙仅成交323套,排名全市倒数第一。按照南沙目前7541套的挂牌总量,去化周期高达23.4个月!


南沙二手房难卖,主要有两个原因。

一是南沙的大型二手小区非常多,产品同质化严重,可替代性高。

如南沙碧桂园、时代南湾、越秀滨海珺城、南沙金茂湾等超级大社区,单个小区的二手房源挂牌量就超过200套!加剧了二手房的市场竞争。

二是南沙大量一手房供应,更挤压着二手房的生存空间。

截至8月,南沙以高达22.5个月的库存消化周期,在全市排名倒数第二。


“双重夹击”下,南沙二手业主想快速出货,降价,无疑是最直接了当的方式。

再看一个数据:

南沙满2不满5的二手房源占比高达40% ,二手网站上随便截一张图,都是“交标房源”。


换句话说,如今的南沙二手卖家,过半都是当年的投资客,他们的目标只有一个:

放盘,离场,资金回笼。

只要能尽快套现离场,割肉降价又何妨?

除了南沙之外,降价房源大幅增多的其他外围区域如增城、黄埔,背后也是同样的道理。

当然,在这张表格中,存在一个“奇葩”——天河。

天河的二手房,向来是不愁卖的。为何天河业主也会主动降价呢?

我们或能从一个细节中,获得答案 :

在降价的二手房源里,天河的降幅是最大的。

当其他区域的二手房还在“抹零”的时候,天河的业主大手一挥,直接10万、20万地降,主打的就是一个一步到位。


而且,大多数降价房源,都存在一定劣势。

以珠江新城为例,目前降价房源,要么是低楼层房源,要么是小户型房源,都处于珠江新城价值链条的底部。



天河业主的降价,更多是出于对市场的敏感、以及对置换的迫切。

就像田忌赛马的策略,一旦二手市场正式开卷,这些房源竞争力只会更差,届时即便降价都不一定卖得掉。

倒不如在市场还没反应过来之时,通过价格的让利提前完成置换,让原本处于劣势的房源,成为率先出击的优势。


哪里的业主最先砸盘?

那么,具体来看,各个区哪些板块目前降价最狠?

先看看天河,天河的降价房源,基本集中在天河北和黄村两个片区,降价房源在所在片区内占比均为2.4%左右。

像是天河北,大量房源的降价幅度在30-50万左右。


其中,一套侨林苑的房源,降价幅度更高达184万。


不过我看了一下,侨林苑目前同类型房源的挂牌价基本在1200万左右,这套房源的降价幅度看着吓人,实际上是因为前期价格挂高了。

黄村的降价房源,则主要集中在片区的棠德花苑、盈彩美居等小区。值得一提的是,牛奶厂也有不少房源降价,不过也属于前期挂高价,后续降价的博眼球行为。


海珠降价的房源比较分散,但大体集中于海珠西一带 ,以老旧小区为主,而且降价幅度不大,基本在10万以内。


今年海珠西的改善类新盘不少,再加上政策利好的推动,涌出了不少买一卖一的改善买家。综合来看,海珠的二手降价房源相对比较实诚,刚需买家倒是可以借此机会淘下笋。

番禺的情况跟海珠有点像,降价房源主要集中在大石、市桥这些老牌居住区,以及亚运城、祈福新村等大型住宅区, 降价幅度基本也在10万以内。


中心区内,表现比较惨烈的区域,当属黄埔。

黄埔的大部分降价楼盘,都集中在开创大道沿线,甚至有房源直接放话:出价就卖。


其中,像龙光峰景华庭、中海誉城等小区,都是业主主动降价的重灾区,而且拳拳到肉。

举个例子,龙光峰景华庭目前低楼层的90平南向户型,贝壳挂牌价在2.9-3万/平左右,套均总价270万左右。而这套降价30万的房源,已经明显低于市场价。

而小区目前74平北向低层房源的挂牌价,基本在230万以上,这套降价后总价228万的房源,已经达到全小区同类房源最低价。


再看看中海誉城南苑,目前降价的小户型房源,降价后单价在2.6万/平左右。而目前小区挂牌的同类型房源,挂牌价在2.7-2.8万/平左右。


最后,我们来看看外围区。

先看看增城,增城的降价房源,基本集中在新塘周边。


以惠百氏广场为例,目前已有房源率先将价格降至1.5万/平,而目前贝壳上该小区的挂牌均价在1.8万/平左右。

看了一下,近期主动调价的房源,基本集中在大型社区,比如碧桂园凤凰城、新都盛世名门等。

不过有意思的是,增城房源的降幅不大,大部分都集中在10万内。而且不少房源虽然下调了价格,但并不比小区目前的房源挂牌价低,顶多算持平。

一时间,也不知道该感叹增城业主硬气,还是该说增城二手房竞争太过激烈。

最后,南沙的降价二手房表现是最有意思的——全区一共152套降价房源,117套位于金洲。

而且,大部分房源虽然降幅不大,但价格实打实的低了。

比如越秀滨海悦城近期有两套三房调价,降价后单价在2.6-2.8万/平。


而目前贝壳上挂牌的同类型房源,挂牌价在3-3.2万/平左右。


越秀滨海新城降价后的房源单价在1.8-1.9万/平,而小区目前在贝壳上的挂牌价集中在2万/平左右。



而整个南沙,降价最狠的小区,当属南沙金茂湾。

大量房源降价幅度在20万左右,最狠的一套,甚至一口气降了68万。


更狠的是,即便降价68万,该房源仍然不是南沙金茂湾同类型房源中的最低价——上贝壳一刷,挂牌单价低于3万的房源比比皆是,还带精装。

还有一个有意思的发现:

南沙金茂湾那些降价10万以上的房源,都是123平3房户型。


业主的心态,其实也反映了南沙高端市场的尴尬境地。

总的来看, 虽然目前降价的房源不少,但很多都只是以降价为噱头,远称不上“砸盘”。

只不过,新政落地至今不过一周,广州二手业主就有如此大的反应。

随着市场的发酵,接下来广州二手楼市还会掀起怎样的“腥风血雨”?

我们也不妨拭目以待。

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