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作者 | 王迪

房企违约潮让行业信用严重受损。如何成功“守擂”防止暴雷，考验的是房企们的化债能力。

据中指研究院数据显示，百强房企2023年上半年有息负债规模持续压减，行业有息负债的总额已经下降至2.8万亿元，环比2022年下半年下降2.8%，已经连续4个报告期呈下降趋势。

今年半年业绩会上，美的置业、万科、卓越等多家房企公布下半年无到期美元债的消息，且强调上半年化债的境况。搜狐财经通过中指研究院数据发现，超40家房企在2023年下半年没有到期美元债。更多的美元债存在于2024年及以后。由此可以看出，房企在对抗美元债违约及化债层面积极控制负债规模，防范财务风险。

对于多家房企下半年没有到期美元债，某位业内资深人士对搜狐财经表示，一方面可能是提前还债导致的，另一方面可能是前两年行情不好没有发行那么多美元债。他认为，下一步房企就是化内债，大幅降杆杠，未来房企的负债会控制在50 ％左右，否则房价跌个三年，如果达到下跌30％，加上利息后就成负资产了。

三季度仍为偿债高峰，房企提前还债保信用

此前，由美元债违约引发的大型房企暴雷已经超过30家，债务重组成为诸多房企聚焦重点。

当二次暴雷在头部房企蔓延，今年8月龙湖集团提前偿还了一笔17亿元人民币的境内债券。

至此，龙湖年内境内到期公司债基本还清，仅余11月到期1.19亿元。此外，龙湖在今年7月份共偿还41.9亿元公司债，8月共偿还了41.8亿元公司债。

与龙湖同样具有化债意识的还有万科。

在今年半年业绩会上，管理层透露，虽然万科终止了150亿定增，但是万科短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位，今年下半年无到期美元债。

面对美国加息，万科主动对境外负债进行了管控，上半年提前偿还一些境外债，外债占比控制在20%，较年初下降2个百分点。在融资成本方面，年内公司境内新增融资平均成本3.73%，较2022年进一步下降15BP，中票最近一期发行票面利率3.07%。

半年报显示，截至6月底，万科短债457亿，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位，现金对短债的覆盖倍数2.7倍，较年初提升0.6倍，债务平均久期延长至5年。

对于境外债务兑付，万科管理层则指出，万科在境外已经完成150亿的再融资，今年下半年无到期美元债，明年有三笔美元债到期，按照2023年8月31日汇率来看整体折合人民币约110亿，目前已经开始进行铺排，未来会通过境外银行银团贷款或者双边贷款去筹集一部分资金。

同样是降杠杆保信用，下半年无美元债的美地置业采取的措施是调整债务结构。据半年报显示，美地置业银行以及债券融资的占比达到8成多，未兑付公开债只有8.4亿元。

对此，管理层认为，上半年，美的置业在现金流可支撑的情况下降负债，自2021年底至今稳步降低有息负债148亿元。截止2023年中期，美的置业有息负债总额438亿元到期兑付压力小。一年内到期的有息负债为124亿元，月均需偿还的债务仅为10.3亿元。

还未暴雷的房企守得是最后一道“防线”，而无论房企是否暴雷，债务仍然是摆在企业经营层面的“隐雷”。

据中指研究院数据显示，截至2023年8月31日，仅就恒大、碧桂园、华润、中海、万科来看，其海外债券余额分别为823.71 亿元、779.22亿元、 215.16亿元、376.93亿元、231.61 亿元。5家房企信用债到期余额分别为473.63亿元、 207.67亿元、731.98亿元、438.00亿元、 581.37 亿元。房企仍然面临还债压力。

对此，中指研究院企业研究总监刘水则认为，三季度为偿债高峰，一年内到期余额为9277.4亿元，其中海外债占比35.7%，今年7月、9月到期债券余额均超900亿元，为偿债高峰。房企偿债压力仍较大，需要加大融资支持。

8 月房企融资规模同比大幅上升，专家：部分民营房企面临出险风险

上半年房企融资情况并没有明显改善。但是，融资规模回落降幅已经收窄。与此前房企境外信用受损有关，海外债融资几近关闭。境内发债的企业仍然主要是华润置地、招商蛇口、越秀等国企央企。

今年7月，政策端持续释放利好，延长 “金融 16 条”适用期限、房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制等一系列政策让房企融资有所缓解。

从中指研究院数据监测来看，2023 年 8 月房地产企业非银融资总额为 697.1 亿元，同比大幅增长 22.2%，环比下降 9.6%。行业非银融资平均利率为 3.35%，同比下降 0.27 个百分点，环比下降 0.11 个百分点。2023 年 1-8 月房地产企业债券融资总额为 5510.0 亿元，同比下降 8.5%，降幅较上个月收窄 3.2 个百分点。

其中，2023 年 1-8 月，房地产行业信用债融资 3319.3 亿元，同比下降 0.1%；海外债发行 135.5 亿元，同比下降 23.1%；信托融资 254.4 亿元，同比下降 65.6%；ABS 融资 1800.8 亿元，同比增长 1.0%。今年9月房企仍有合计734.8亿元的到期债权，而2024年的到期债务合计约为2.5万亿元。

对此，镜鉴咨询创始人张宏伟指出，从典型房企公开市场直接融资情况来看，8月份也没有出现实质性的好转，房企的资金面仍然处于相对紧张的状态中，一部分民营房企还面临出险的风险。尽管政策层面对于房企再融资不再受破发、破净等限制，但是，目前房企公开市场直接融资的局面还没有明显的改善，企业在9-10月进一步加快销售回款，以缓解当前阶段资金面的需求仍然是当务之急。

搜狐财经发现，国央企在融资额度及顺畅层面都远高于民营房企。虽然今年8月民营房企的融资有所改善，但是距离顺畅程度还有一定差距。

仅就4月来看，金融街获准发行不超175亿元公司债券；同日，首开股份称拟发行不超90亿元公司债券。这相比于民营房企一次十几亿的融资发行，两者差距较远。此外，就典型房企债券发行来看，8月招商蛇口融资额度最高，合计 96 亿元，珠江实业平均融资利率 2.60%，融资成本最低。

其中，龙湖、滨江、美的置业、中骏、金辉等 5 家民营房企成功完成信用债发行，民营房企发行金额 57.2 亿元，规模为 2023 年以来最高水平。8 月，美的置业先后发行三期中期票据，合计金额 24.2 亿元，其中，美的置业集团有限公司 2023 年度第三期绿色中期票据发行金额 4.2 亿元，发行利率 4.90%。

在今年半年业绩会上，美的置业管理层也透露，今年美的置业相继与四大行及部分股份制商业银行签署战略协议，银行授信额度为1517亿元，尚未动用的银行授信为1118亿元。净资产负债率不足40%。

上半年，美的置业已经发行笔中期票据，利率在3.52%-4.90%之间。此前，美的置业拟再发行15亿元中票，用于项目开发建设及补充流动资金。就上半年融资结构来看，银行借款和债券融资合计占比82%，结构健康，一年内到期融资余额期限占比28%，与年初持平。

就万科而言，去年至半年报期间，万科境内累计发行信用债396亿，居行业第一梯队。期内，万科持有货币资金1221.8亿元。

对于未来的融资境况，中指院指出，房地产重磅政策密集出台，将有助于推动销售企稳、融资回暖。信用债在市场企稳复苏、政策鼓励下，发行规模有望保持稳定，特别是优质民企将获得相应发行机会；ABS 成为仅次于信用债的融资渠道，有底层资产支持的 CMBS/CMBN、类 Reits 仍将保持较高发行占比；股权融资预期将迎来小高峰。