本文来源：时代财经 作者：钟黛

“金九银十”拉开序幕，江苏省南京市宣布取消限购、优化限贷等六条楼市新政（简称“宁六条”），成为第一个优化“双限”的省会城市。一夜之间，楼市的信心回暖，购房者涌进售楼处。

“9月7日刚看完房，没想到当天晚上就取消限购了。购房门槛低了，现在摇号肯定更难了！”在南京河西顶级豪宅中宁府，一名复看的购房者感到焦虑。9月9日下午，该项目的样板间内，约有8组看房者在同时看房。该项目房源的总价约为1000万元至2900万元，看房需要验资800万元。

同日，位于南京老城区建邺区的另一标杆豪宅金基瞻月府首次推盘，51套房源于周末两天共收获206人报名，平均四个人抢一套房。该项目房源总价约为1100万元至2550万元。

“预计南京楼市9、10月份会有一波小阳春。除了‘宁六条’的利好，北京的楼市也开始起温，热度传导到南京差不多要一个多月的时间，也就是10月份。”某TOP 10房企驻南京客研负责人谭影（化名）对时代财经表示。

他进一步分析称：“预计新政对刚改、刚需类新房的提振有限，一方面客户信心修复仍需要时间，另外一方面客户会被大量的低价二手房分流。最重要的是，主城四区取消限购，会加速高端客群的资产再配置。也就是说，客户卖掉他们手中几套外围的房子，整合成核心地段的豪宅。叠加首付下限下调、房贷利率降低等政策，豪宅确实会迎来较大的利好。”

谭影也坦言，接下来房企的拓客、价格、推广策略会非常“卷”，堪称“血雨腥风”，“预计开发商会等待小阳春集中释放一波优惠，积极出货”。

豪宅回暖，外地客回来了

在刚刚取消限购的南京建邺区奥体板块，金基瞻月府无疑抓住了推盘良机。尽管该项目看房需验资550万元，也挡不住看房者的热情。

9月9日上午，该项目门卫表示，近十天接待了约800组客户。该项目的销售主管对时代财经表示，“我们的客群手里一般有好几套房子，主要来自南京老城区，也有部分来自南京河西。客户主要看重产品品质，地段，洋房产品的稀缺性，以及项目内外部的景观。”

（南京金基瞻月府售楼处， 时代财经摄于2023年9月9日）

距离金基瞻月府不远，便是南部新城大校场。这是南京主城区著名的高端项目聚焦地，新房均价约为5万元/平方米至5.5万元/平方米。8月，大校场的新盘到访量曾降温。而伴随着“宁六条”推出，大校场的销售们开始忙碌起来。

该板块内，奥体建设云尚紫薇的尾盘加速去化，发布喜报称“周末两天劲销一亿”。该项目的销售表示：“现在工作日每天约有十几个人来看房，周末的话有四五十个人。”

“终于空下来了。”9月10日19：20，金茂秦淮府销售发布的朋友圈显示，售楼处门口停满了看房者的豪车。该项目正加速处理限高问题，拟于本月底开盘。

绿城凤栖潮鸣亦是大校场的品质楼盘之一。“我们的外立面用的是干挂铝板，一般楼盘用的是铝竖板。地面用的大理石。”该项目销售称，现在看房的话有优惠可谈。

从南京河东转场至南京河西的售楼处，会发现外地客的身影有所增加。南京当地的新房销售表示，河西的城市界面较新，是南京的金融产业聚集地，相当于上海的浦东。

当下，中宁府成为河西新一代的豪宅标杆。该项目还有少量的房源在售，户型面积为198平方米、248平方米和258平方米，后期将加推。

“很多苏北的有钱人来买河西的顶级豪宅。”该项目的销售表示，9月8日卖了4套，9月9日早上卖了3套。

9月9日，在该项目的样板间，一对夫妻带着自家老人、小孩在看房。该对夫妻告诉时代财经，计划保留手中一套主城区的学区房，并将手中几套江北新区的房子置换成高端新房，用于改善居住环境。

该对夫妻倾向于根据新政规定的二套房首付下限，付三成首付，“我们是做生意的，肯定要有流动资金在手边，而且现在房贷利率这么低。”

建发缦云是河西另一热销项目，以极高的装修标准吸引了不少来访。9月9日下午，在该项目售楼处门口，沿街停满了看房者的车辆，其中不乏车辆挂着以苏L、苏K、苏B、苏H、苏N、皖A、皖B、皖D、赣C、鄂A、豫Q开头的外地车牌。

此外，建发缦云的销售人员向时代财经展示了数条归属地为北京的来电记录，“限购打开以后，都是电话。我们9月8日卖了6套，9月9日上午卖了4套。”

在该项目的样板间，一对夫妻对时代财经表示：“我们在这附近工作，现在住的是老小区，计划置换一套建发缦云140平的房子，付五成首付。”

“我们出来看房没多久，前段时间都没人看房，谁看房啊？之前楼市太冷了，一直跌。现在不是出政策了吗？虽然楼市不一定到底了，但该置换的就要置换了，总不能为了抄底等个五年十年，等到我们四五十岁了再来置换。”该对夫妻称。

刚改项目，“客户量没有那么大”

“能付两成首付当然是付两成啦！”在刚改项目聚集的雨花区，多个新盘销售人士感觉到，首付下限下调释放了更多的购房需求。

销售人士称，该板块的外地客较少，主要客群为在软件谷上班的年轻人。

“我们小区的业主大多是90后、95后，这是他们的第一套房子或者首改。他们手头没有太多存款，但收入较高，所以情愿选择低首付，后期多还一点房贷。”万科朗拾雨核的销售对时代财经表示。

他阐述道：“比如说，付三成首付的话，月供1万4。选择两成首付的话，月供1万6，每月还贷也就多了两千块钱，但首付一下少了几十万元。后期有钱的话还可以提前还贷。”

9月8日晚间开始，万科朗拾雨核加推108套房源。为此，万科朗拾雨核推出4层优惠来锁客。

以一套115平方米、总价约525万元的房子为例，周末交定金获得8万元优惠，此外再减10万元，叠加公司为万科朗拾雨核、万科朗拾小行两个盘特批的优惠6万元，若3天内交首付再优惠1万元，共计可优惠25万元。由此该套房子总价下降为500万元，单价由4.5万元/平方米下降至4.3万元/平方米。

最终，万科朗拾雨核交出的成绩单为，“周末来访超220组，劲销1.5亿元。”

（南京万科朗拾雨核售楼处，时代财经摄于2023年9月9日）

不止万科朗拾雨核，雨花核心区多个在售、拟售新盘均称来访量上升。不过由于客群相同、部分户型相同，让这一带的销售们开始争夺有限的客户。

“看了伟星再买房。”在临近万科朗拾雨核售楼处的十字路口，停着一辆蓝色大巴，通体印着伟星时代悦峰的广告。

与万科朗拾雨核一街之隔，建发璞云已开放城市展厅。建发比万科晚拿地两个月，目前正在抓紧工期，拟于本月底开放售楼处和样板间。

“你买房可以不用这么着急。现在市场还没有到非常恐慌的时候，因为市场上的客户量并没有那么大。如果你担心摇不到一些优质的高端项目，这是有可能的。但是在雨核板块，包括小行板块，暂时不会出现这个情况。”建发璞云的销售对时代财经表示。

在雨花非核心区，政府对购置新房的补贴政策提振了市场热度。“我们上周末的来访和成交量相当于8月一个月的量。”绿城云栖玫瑰园销售对时代财经表示，该项目在售128至175平方米的六层洋房，以及145至380平方米的叠拼。

该名销售提供的政策文件显示，购买新房即补助总购房款的1%；出售南京市自有住房并购买补助区域范围内90平方米以上新房，再额外补助购房款0.5%；购买首套新建商品住房并落户的人才，对于A、B、C类人才，再连续五年额外补助人才安居购房补贴金额的10%5年，对于D、E、F类人才分别一次性发放20万元、15万元、10万元的购房补偿，其他未认定人才等级的本科以上学历人士，分别补贴购房款的0.5%。

“我们这周末还有个华为、中兴人才专场活动，总价最起码优惠一个点。原本是只开放给这两个公司的高管，您过来看房的话，可以帮您申请加入专场活动。”销售称。

“‘宁六条’主要起到提振信心的作用，让客户感知到政策对楼市的态度和支撑力度。该放开限购的放开了，该给的补贴也给了，政策端基本上是到底了。”谭影认为。

他感觉到，南京虽然看房的人多了，但还有很多客户处于观望状态，“如果北京、上海楼市能保持热度，一两个月后传导到南京，将会对信心修复起到较大的作用。”