最近，广州楼市，突然扔下一枚深水炸弹。

一份关于《广州市城中村改造房票安置实施办法》（建议稿）的文件流传出来。文件显示，广州将借鉴各地经验，结合本市实际，计划实行房票安置。虽说只是建议稿，目前尚在讨论阶段，还未正式推行，但实际上关于房票，广州已探讨许久，有区域还提出要“先行先试”。如果成真，那么在一线城市当中，广州将是第一个。

另据据申万宏源统计，近期已有山东青岛、安徽合肥、江苏南京、浙江兰溪、河南郑州、河南辉县、江西南昌等七地陆续表态，在当地推行拆迁后货币化安置。广州城中村改造政策亦不断推陈出新，这一方案如若实施，广州市未来在城中村改造中将不再安排建设回迁房，房屋被拆的村民可持房票购买商品房，多余房票还可转让。

什么是房票制度

当前我国棚户区改造安置方式主要有三种：实物安置、货币化安置和房票安置。在我们棚户区改造初期，实物安置是最为主要的棚户区安置方式。因为当时房地产市场库存较低，房地产投资活力不足。此时实物安置可以促进房地产市场的复苏。但随着08年四万亿计划颁布，房地产行业因为利好政策开始超高速发展。各地房地产库存量也同步大大提高，这时候如果还坚持实物安置，那么就与政府的去库存任务南辕北辙，所以15年后实物安置开始逐步减少。

2014年，房地产市场存在巨大库存压力，如果继续以实物安置为主导安置方式，那么将会造成大量社会资源浪费。所以，政界学界开始强调货币化安置的宏观调控功能。2015年６月，国务院颁布《国办关于加强棚改通知》。该文件强调要提高货币化安置比例，同时鼓励使用ＰＰＰ模式进行棚户区改造。这标志着，棚户区主流改造方式已经倒向货币化安置。

大拆大建加上大补贴，从而彻底激活三四线城市的楼市，引发新一轮的全民抢房潮。但经过这一轮非理性上涨，高房价带来的反噬效应在疫情这两年似乎更让人刻骨铭心。

而房票安置实质上是一种特殊的货币化安置，可理解为政府发行的住房“消费券”。某种程度上是在货币补偿、产权调换补偿基础上新增的一种补偿方式，本质上是政府为鼓励被征收人购房、同时缓解城市更新改造的资金压力而推出的跨期结算工具。相对于货币化安置的房价上涨效应，房票安置可防止房价过快上涨，在稳定房价方面的效果接近于实物安置，便于进行宏观调控。

早在2015年，就有城市在棚户拆迁安置中推出房票制度。当时鄂尔多斯、绍兴、金华、义乌、湖州等地就曾实施过该政策。而广州的这份意见稿也并非完全照抄其他城市，其具有以下特点：1.不管你手上有多少套房都不限购且能正常入读新学校。2.优先购买本行政区指定的项目，特殊情况下才可以跨区。3.房票有额外奖励，中心城区房票安置有2%奖励，外围城区房票安置有5%奖励。同时，选择房票安置会现金奖励3个月临迁费。4.实名制统一管理，不能违规套现、质押、转让。但被拆迁者名下已有一套商品房的，可以将房票转让给符合广州市限购要求的第三方。5.房票有效期两年，过期后可兑换现金；购房之后仍未用满票面金额，余额部分亦可兑现现金。

现阶段推行房票安置，颇有“旧瓶装新酒”的味道。很多城市都希望通过房票安置拉动居民购房消费，助力房地产去库存。

房票安置政策的影响

房票补偿安置政策最好的平衡点就是达到政府、民众以及房地产企业的共赢，而政府作为房票政策的制定者与实施过程中的协调者，其行为决定了这场利益博弈是否能达到共赢。

在地方财政压力较大的当下，房票首先可以缓解地方政府短期资金压力。比如广州今年要推进127条村的更新改造，压力不小。货币化安置需要一次性集中支付安置居民大量安置补偿金，而房票安置模式下，一方面居民购房有先有后相对分散，另一方面，居民凭房票购房后，政府再按照规定的结算节奏跟开发企业结算资金。因此，相对于货币化安置，房票安置能够减轻地方政府短期内一次性集中支付的资金压力达到以时间换空间的效果。其次，销售回暖后，土地市场热度也有可能随之回升，政府卖地情况可能好转。

对房企来说，房票安置在一定程度上，有利于盘活当地房地产市场。同时也能缓解旧改企业的资金压力，通过房票对房企进行精准输血，顺便去库存。比如福建邵武市推行的“群众可购买市域内23家房地产企业新建商品房及所有用于安置的国有资产房源”，就有助于房企在现有项目上提升去化率。

况且，房企销售收入来自购房者自有资金或是政府承兑房票资金其实并无差别。而房企也能够依进度与当地政府结算房票资金，例如许昌规定商品房买卖合同生效并完成备案之日起2个月内拨付房票金额的60%，完成房屋所有权首次登记1个月内再拨付30%，余款于房屋交付后3个月内拨付。

对居民来说，虽然不能直接获取现金，但使用房票可以享受多种奖励政策，购房门槛相对降低，对刚需居民带来利好。即使不想买新房，也可以在房票到期后进行变现。

房票安置有一定的促进作用，但不能高估

整体来看，房票在刺激住房消费、加速库存去化等方面具有积极意义，一线城市安置政策的出台也对其他城市形成良好示范效应，有望带动更多城市跟进。但考虑三四线城市高企的库存及人口流出压力，现阶段房票对需求的实际改善效果可能相对有限，各地政府房票安置的实际执行情况以及新一轮城中村改造能催生出的房票规模体量大小仍有待观察。

而且从历史看，房票的积极效应呈现出边际递减态势。

从全国角度看，第一轮房票多数在2016年4月至7月推出。随着销售水平回暖，商品房库存去化周期从7月的43.5个月降至9月的39.9个月。信达证券地产行业首席分析师江宇辉表示，2016年房地产去库存周期中，棚改作为去库存的重要方式在全国范围内展开，拉动二线及三四线城市的商品房销售。

第二轮房票在2022年6月中旬推行，然而住宅销售同比表现却从6月的-21.8%降至7月的-30.3%，直至12月同比仍然为-31.5%。正因销售未有企稳，商品房库存也仍然维持高位，6月广义库存去化周期达39.5个月，7月达76.8个月，且直至年末仍然高达52.8个月。可见第二轮房票推行并未有效提振住房需求。

从城市角度看，浙江宁波奉化区推行过两轮房票，2016年2月宁波奉化首次推行房票安置模式，次月宁波全市住宅成交套数同比超过150%，较2月上行120个百分点，环比增加4996套。2022年奉化于在5月31日开始推行房票，但宁波6月住宅成交套数同比仅较前置上行36个百分点达-34%，环比仅增加1906套，很明显第二轮房票安置效果不及首轮。

而中部城市郑州的例子则更具代表性。其在去年6月20日便出台了房票安置新政，但据中指院统计，2022年7月4日-7月31日期间，郑州商品住宅周均销售由6月前三周的1191套降至1016套。市场在6月传统旺季销售短暂回升后再次下滑，房票安置政策实施对成交无明显拉动效果。不过，未来基本面较弱的二三线城市、热度低但库存高的区域，仍有推行扩大房票安置的可能。

其次，很多城中村的征迁群众都有等价对换的思想。他们缺乏对房票政策的详细了解，传统乡村中口口相传的信息传递，难免削弱房票的实际效用与价值。其忽略城区地段位置以及经济发展情况等因素，认为房票的作用是可以等价兑换到好地段同样大小的房子。这种等价对换的强烈主观意识先入为主，忽略实际情况，认为房票政策就是三平米换一平米的 “剥削”。过高的期望值与现实落差让村民对房票产生抵触心理，使得拆迁过程中房票的推行变得更为艰难。

第三，有些房企对房票接受度降低。首轮房票发行时受央行PSL政策支持较大，而2020年后PSL规模缩减，第二轮房票资金主要来源于保障性住房预算资金和未来土地出让收入。目前地方财力承压，如果没有新增的资金来源，叠加房企融资紧张现实之下，房企对房票兑付时间更加敏感，自然对该类房票接受度更低。

另外，本轮房票由地方政府自己偿还，现房在交房后2个月内兑付，期房最长也要在2年内结清。如果没有给予一定量的特定融资工具支持，当下大规模房票发行或将加大地方政府后续财政压力。

更重要的是，当前市场下行的三大核心问题仍悬而未决。第一，市场需求及购买力透支。受疫情影响，居民就业及收入预期下滑，首付及月供还贷压力上升。第二，房价预期转跌，市场观望情绪依旧浓重。第三，近期房企不断暴雷致市场信心缺失，购房者普遍担忧房屋交付问题。

在稳经济、稳增长的压力下，告别旧模式迈向新模式是有代价的。毕竟，决定房地产的力量并不在地产本身。

参考资料：

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[2]唐伟杰,陈雪婷,高洁等.房屋征迁货币化安置视角下房票制度的思考——基于泉州市泉港区的分析[J].中国经贸导刊(中),2019(08):9-10.

[3]王慧茹. 棚户区改造中的“房票”政策执行情况研究[D].内蒙古大学,2017.

[4]四问房票安置 天风地产韩笑团队

[5]房票安置的效果如何 方正固收张伟团队

[6]房票重启，约束和破局 民生·周君芝团队

[7]19城“房票”安置的历史经验能否激活楼市新困境 克而瑞研究中心