在无锡五批次土地挂牌中，滨湖区梁溪河板块挂牌2幅宅地，即大成村A地块和大成村B地块，这两幅地块起拍楼面价分别为17397元/㎡、17843元/㎡，限价楼面价分别为20006元/㎡、20520元/㎡。

这两幅地块预计将于9月20日竞拍，具体地块质素如何呢？一起来看看。

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地块具体解析

XDG-2023-51号地块

滨湖区梁清路与孙蒋路交叉口东南侧

地块位置：滨湖区梁清路与孙蒋路交叉口东南侧

出让面积：33605.2㎡

土地用途：居住用地

容积率：1.0-2.0

起拍楼面价：17397元/㎡

上限楼面价：20006元/㎡

起拍总价：116924万元

建筑限高：住宅建筑≥12层，且≤18层

XDG-2023-52号地块

滨湖区孙蒋路与仙蠡路交叉口东北侧

地块位置：滨湖区孙蒋路与仙蠡路交叉口东北侧

出让面积：31387.3㎡

土地用途：居住用地

容积率：1.0-1.8

起拍楼面价：17843元/㎡

上限楼面价：20520元/㎡

起拍总价：100809万元

建筑限高：住宅建筑≥12层，且≤18层

这两幅地块相邻，均位于滨湖区梁溪河板块，也是城市更新的重点区域。

商业方面，地块周边有万达广场、运河外滩、湖滨商业街等成熟配套，生活方便；

交通方面，地块周边有地铁2号线大王基站，且地块周边有梁清路、梁溪路、运河西路等城市主干道，交通便捷；

教育配套方面，周边有青山高级中学、育英实验小学、蠡桥小学等，教育氛围浓厚。

此外 ，地块距离锡惠公园、惠山古镇等休闲配套距离较近。

整体而言，大成村A、B地块是中心城区质素较高的住宅地块，周边交通、商业、教育等配套完善，且人居氛围浓厚，地块具备较高的开发潜力。

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地块开发价值

作为无锡发展较早的中心城区，河埒口背山面水的地段优势叠加完善的配套资源，土地资源日益减少，区域价值不断被夯实。

1. 土地市场

据克而瑞数据统计显示，近五年来，梁溪河板块累计出让3幅宅地。

其中2020年的郁巷地块，成交楼面价为19542元/㎡，溢价率高达44.81%；

2022年位于滨湖区梁清路与鸿桥路交叉口西北侧地块，成交楼面价达17500元/㎡。

从土地成交现状来看，2019年和2023年梁溪河板块土地市场断供；2020年-2022年，土地成交建面呈现明显下降趋势，随着土地资源的逐渐减少，梁溪河板块的土地价值不断攀升。

2. 新房、二手房市场

由于梁溪河板块近5年来土地市场断供，5年仅成交3幅宅地，且其中1幅宅地也是2022年底刚刚出让的，所以目前，梁溪河板块新房库存仅9.52万方，板块内新房市场仅2个项目在售。

信达督府天承，在售118-168㎡装修小高层，170-235㎡叠墅房源，最新成交均价为31838元/㎡；

金地华著，在售110㎡、128㎡装修高层，以及142㎡、151㎡装修多层，最新成交均价为29017元/㎡；

周边较新的二手房有华润悦府、中城誉品，均位于地块北侧。

据贝壳数据显示，其中华润悦府最新挂牌均价为25011元/㎡，最近一次成交为7月12日，建面约169.07㎡的高层房源成交均价为24576元/㎡；

中城誉品最新挂牌均价为22816元/㎡，最近一次成交为8月5日，建面约87.3㎡的高层房源成交均价为24055元/㎡。

整体而言，地块周边在售新房项目不多，距离项目较近的就是金地华著，项目体量较小，预计待该地块开盘入市，按照正常去化流速，金地华著项目基本处于销售尾声；项目周边二手房较多，但基本都是高层产品，与该地块产品定位差异较大。

作为无锡中心城区重要的板块，周边配套齐全，人居氛围浓厚，该板块品质改善需求旺盛，未来或将随着河埒口城市更新的步伐而不断增加。

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地块建设要求

两幅地块相邻，且土地出让金、建设期限、建筑限高等部分要求相同。

1. 土地出让金

第一期：50%，自签订出让合同之日起一个月内支付；

第二期：50%，自签订出让合同之日起四个月内支付。

2. 建设期限

自交地之日起 12 个月内开工，自开工之日起36个月内竣工。

3. 建筑限高

住宅建筑≥12层，且≤18层

4. 其他要求

地块要求现代简约风格，以浅色系为主，淡雅建筑色彩；

住宅建筑外墙主体宜采用一体板、石材或同等品质材料。

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总结

综合来看，梁溪河板块配套完善，发展较为成熟，再加上河埒口城市更新的不断提升，该板块品质改善需求旺盛。从土地价值和新房市场来看，大成村A、B地块前景可观。

值得注意的是，今年2月的城市推介会上，滨湖区政府与上海旌茂置业有限公司签订了关于《大成村A、B块战略合作协议》。那么，该幅地块是否已被提前锁定呢？让我们拭目以待。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。