观点网讯：9月5日，惠誉评级目前预期，2023年中国全国新建商品住宅销售额将下滑10%-15%，降幅大于惠誉此前0%-5%下降的预期，这反映出成交量走低且房价下行压力重现。

惠誉预测，今年房企商品住宅销售面积将约为9亿平方米，低于2022年的11.5亿平方米。国家统计局数据显示，继6、7月单月同比显著下滑之后，今年1-7月全国新建商品住宅销售额增长率持平在0.7%左右。正在演进的碧桂园信用事件或令购房者的低迷情绪雪上加霜，并可能对低能级城市造成更严重的影响。

我们也注意到房价开始受到波及。自6月起，一线城市二手住宅价格同比下滑，且跌幅逐月走扩。尽管许多高能级城市的新房价格低于二手房市场价，但是两者价差收窄可能进一步削弱购房者对新建商品房的购买意愿。

面对持续乏力的市场，若销售收入难以弥补施工成本和土储支出，部分“幸存”房企（包括部分国有房企）或将出现负经营性现金流。另外，在其他融资渠道仍然基本无望之际，这部分房企或将诉诸银行贷款以填补前述资金缺口。在这种情形下，部分房企中期杠杆有概率会攀升，这可能对其信用有负面影响。

惠誉的销售额预测假设，中国政府的应对政策将不涉及大规模货币刺激政策，任何新出台的措施（如限购，限贷松绑）仍将保持针对性，故难以改变行业结构正常化的路径。此等政策（如有）或会着重释放一二线城市的购房需求，因为这些高能级城市的销售受政策的限制更为严格。而对许多低能级城市而言，若无更大刀阔斧的刺激政策，这些城市的房地产市场颓势或将更为持久。若该趋势挥之不去，则某些区域性房企可能面临持续经营困难。

经济偏弱地区的低能级城市易受到土地出让金结构性降低的影响，多数地方政府因购房需求减弱已在其2023年预算流程削减了土地供给。

更高一级的政府或会加大支持力度（以直接转移支付和省级再融资专项债形式），但是支持仍将具有针对性。此等支持将有助于缓解实力偏弱地区政府的再融资风险，从而给当地政府更多的时间来优化其融资平台的融资结构。

若房地产市场危机加重，并向上下游行业溢出风险，中资银行的营收和利润率承压将加剧，对三线及更低能级城市放款集中度较高的小型贷款机构可能面临更大风险。尤其是考虑到今年疲软的成交量和提前还贷潮已拖累了房贷的增长。持续的“保交楼”支持性政策将有助于缓解银行的资产质量风险。

资产管理公司（AMC）通过直接投资和房地产抵押品的形式对房地产行业持有相当大的敞口。房地产市场疲软导致下行压力加剧，会削弱资产管理公司的资产回收前景和借款人的信用状况，并影响到资产管理公司的资产质量，尽管房地产市场危局加深意味着资产管理公司在收购受困房地产项目时可增强议价能力。

惠誉预期，政策制定者将继续通过优先稳定房价而非保障成交量来确保系统的稳定性。不过，若其应对政策转而允许扩大房价降幅，则随之产生的抵押品估值下跌会给银行和资产管理公司的资产质量带来挑战。