全年卖地收入或创近十年新低;土拍重回"价高者得"时代,能否重燃土地市场激情?

更新时间:2023-10-18 19:24:57作者:无忧百科

全年卖地收入或创近十年新低;土拍重回"价高者得"时代,能否重燃土地市场激情?


出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王迪

编辑|吴亚

2016年是土地市场“沸腾”的一年。全国300城土地成交4亿平米,全年爆刷340余宗地王。随着地价与房价的高歌猛进,部分热点城市实行“限房价、竞地价”出让制度,为火热土地市场戴上“金箍”。

如今,随着土拍市场的萎靡与地产的萧条,土拍最高限价规则正“退市”。据相关媒体报道,早在今年9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。截至目前,成都、厦门、济南、合肥等一些城市已经对地价限制做出调整。

某位常年关注土拍市场的业内人士对搜狐财经指出,预计后续其他城市尤其是一二线城市很快也会落地执行“价高者得”措施。与此同时,各地原有的竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等限制市场活跃度的土拍政策,也会阶段性的退出市场。地价和房价都不限价,市场重新回归到2011年之前充分市场化的阶段,预计今后各类城市将更加充分发挥地价和房价的市场调节作用,进而激活土地和销售市场的活跃度。

“更通俗的一点是,希望地价上涨,尤其是主城区优质地块地价涨起来,这样地方财政收入就会增加。因为其他地方地不好卖,也卖不出好价钱。另外,地价上涨了也会传导到房价,房价上涨了,大家对未来就有预期,市场就活跃起来,库存就开始去化,未来走势就逐渐走向上涨趋势。”该位人士如此表示。

三季度全国土地出让金不足万亿

取消地价限制或带动一线、强二线楼市复苏

即便多地实行“认房不认贷”及限购政策松绑政策,但是房地产销售依旧疲软,而土地市场方面供应及成交同样维持低位。其中,前三季度大多数省份的累计土地出让金同比为负数,这或是取消地价限制的直接原因。

某位央企投拓部门负责人告诉搜狐财经,取消土地限价背后的逻辑是,现在土地成交太差,为了刺激地方政府财政收入,让其回归市场。这一政策如果落实,利好核心区域出地王,以此拉动地产。

“远郊之前容积率有1.0的限制,是为了土地集约利用。取消远郊区容积率1.0的限制,后续远郊区的产品类型将会更加丰富,别墅、多层等产品可能会重新活跃,远郊“禁墅令”或作废,这可以促进富豪买入别墅等产品,间接增加地方财政收入。”

根据中泰证券数据统计,2023 年第一、二、三季度的土地供应分别为 7.52 亿方、9.43 亿方、6.75 亿方,同比增速分别为-12%、-20%、-49%。2023 年第一、二、三季度土地出让金分别为 0.55 万亿、1.02 万亿、0.91 万亿,同比增速分别为-13%、-21%、-36%。

在溢价率方面,2023年第三季度一线城市溢价率较第二季度有所下行,4到6 月月均在 7%以上,而 7到9月没有月份超过 7%。




从溢价率来看,2023年9 月,全口径土地溢价率超过 20%的城市数量仅为 22 个。


放眼更长的时间维度,今年全年买地情况不容乐观。

据财政部数据显示,2021年全国卖地收入8.7万亿元;2022年全国卖地收入6.6万亿元,同比下降23.2%。2023年上半年,卖地收入只有18687亿元,同比下降20.9%。据此预估,2023年全年卖地收入可能在3.5万亿元左右,创近十年来新低。

镜鉴咨询创始人张宏伟对搜狐财经表示,从自然资源部取消地价上限的目的来看,主要是因为各地尤其是一二线土拍规则太复杂,市场鼓励优质优价,好的项目高品质项目不再限价的政策限制,即使未来主城区优质地段出现地王,也将通过高品质项目向市场兑现结果。这类项目尤其是在主城区优质地段的项目将带动一线、强二线城市的楼市率先复苏。

地方国企和城投平台或不再托市拿地

业内:取消地价限制现在作用有限

从抑制高地价、高房价而产生的限制高地价制度,有其特殊的历史意义。但是,如今所面临的现实情况是,房企暴雷潮从民营房企已经逐渐扩延至混合所有制企业。

继绿地、远洋之后,金地在面临掌舵人更换之时也遭遇股债双杀的局面,企业也走到了暴雷的边缘。这意味着随着危机的蔓延,不仅民营房企,活跃在土地市场一线的国央企,同样面临着资金链紧张的局面。

事实上,房企投资信心依然较弱,开发投资累计降幅持续下探。 据国家统计局数据显示,今年前9月全国房地产开发投资87269亿元,同比下降9.1%,降幅较上月扩大0.3个百分点,至此开发投资额连续17个月呈现负增长。

此外,10月17日,有媒体报道称,陕西省国资委近日发布《陕西省省属企业投资监督管理办法》明确提到:“主业中有房地产开发业务的省属企业,严禁开发境外房地产项目,严禁参与多轮竞拍高价拿地,严禁举债购地托市,严禁接盘高风险房地产企业和项目;主业中无房地产开发业务的省属企业,禁止参与非自有土地竞拍、开发,存量商业地产开发项目严禁追加投资,存量土地盘活利用原则上应当与中省有主业优势的企业合作开发,严防行业投资风险。


民营房企深陷债务重组,而如若陕西的表态被其他省市快速跟进,这意味着地方国企和城投平台不再托市拿地,也不再接盘高风险房地产企业和项目。国央企开发商和混合所有制房企开始自身难保,谁还能为土地市场托底值得深思。

据搜狐财经不完全统计,截至目前,已经有超过30家大型房地产开发企业暴雷,其中多为民营房企。

第一太平戴维斯北京估值及专业顾问服务副主管、董事张宇对搜狐财经指出:"取消地价限制不会促进土地市场的活跃。土地市场的拍卖活跃程度很大程度上取决于资金量及资金流动性。纵观整个房地产市场不管是从前端还是从后端都缺少流动性,所以,仅仅是放开这样的一个土地地价上线,并不能改善现在的土地市场的现状。”

在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来,从当前来看,除了部分热点城市热点地块竞拍热度较高外,底价成交现象增多,国央企长期占据拿地主力位置,因此取消地价上限,让土地重新回归市场定价,也是顺应市场形势,顺应供需关系改变的重要举措。

但是,融资以及销售回款未得到明显改善,行业资金压力犹存,这意味着房企缺钱也会让房企拿地受限。

据国家统计局数据显示,今年前9月房地产开发企业到位资金98067亿元,同比下降13.5%,跌幅扩大0.6个百分点。行业到位资金持续承压,累计同比连续下滑19个月。

此外,“认房不认贷”叠加重点二线城市限购松绑潮持续发酵,购房需求释放增多,以及在房企推盘力度加大下,9月单月销售数据加速改善,环比涨超4成,但规模创近八年同期新低。9月全国商品房销售面积10857万㎡,环比上升46.99%,同比下降19.77%;销售金额为10912亿元,环比上升41.57%,同比下降19.23%。

“现在土地限价取消意义不大,无非是为了让土地市场回归市场。从长远看,土地有可能炒上去,因为货币在那放着,合理的涨幅还是会保持。”一位南方区域的资深地产从业者如此向搜狐财经透露。

地王或出现在少数核心城市中心地段

专家建议:配以规划建设保障性住房

至于取消地价限制会不会刺激地价上涨,某位业内资深人士对搜狐财经表示:“不会。”

他认为,个别好地块可能会助推价格上升,地王只会出现在少数核心城市的中心地段。因为现在的市场是,绝大多数地方要降低地价和容积率才能将土地卖掉。

另据中泰证券数据显示,今年以来,土地市场整体延续低温运行态势。2023年7到9 月流拍率基本维持在 8-10%附近。转入三季度后,随着楼市冷却,土地市场进入淡季,流拍率随着上升,目前依旧弱势。


陈霄则认为,这可能会加剧核心地段优质项目竞争激烈、偏远地块无人问津的现象,土拍市场冷热分化更加明显。

“取消地价上限对房企端释放利好,给予房企更多的自主空间和利润空间,有利于让一些大型优质房企拿到竞拍主动权,不再是此前以摇号定归属等拼运气拿地,凭实力和资金力竞拍的时代回归,对后续房企打造优质高品质住宅、提升住房品质有着积极意义。“陈霄称。

对于如何防止因地价上涨,而推高房价再次过快上涨?

中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏则建议称, 必须同时按照中央要求,“加大保障性住房的建设和供给”,促进房地产业向“住房双轨制”的新发展模式转型。正确办法是“规划建设保障性住房”,在商品房价格上涨的同时,用低价位的保障房为低收入群体与“两新家庭”提供住房保障。

“这与有些人呼吁的‘商品房降价’不是一码事。即使能把商品房价格降下来,低收入群体也买不起,反而会打压商品房购买者的预期和信心,并让有房居民担心其房屋财产贬值。这次取消‘限地价’可以让这些人清醒:地价在上涨,商品房价格怎么会不涨呢?还是应当完善‘住房双轨制’,实现‘市场归市场、保障归保障’,用规模化保障房建设促进‘结构性房价’走向合理。”

在孟晓苏看来,还需要提醒的是,国务院已发文要求地方政府把土地收益中的半数以上返还给农村。取消“限地价”以后,不要忘记国务院明令要求,别只顾把卖地收入都卷走。


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