近期北京律师秦嘉泽律师团队接到了很多有关房屋的咨询，既有关于海外人群如何买卖房屋的问题，又有能否接受以受让公司的方式买卖房屋的问题，对方丈夫是老赖万一房子被抵押过怎么办，以及其他买房时的风险问题。

关于买房风险问题、房屋纠纷、房地产纠纷，有需要的读者可以私信、评论区咨询。

一、基本案情：看似买卖房屋，实际是买卖土地承包流转权

2013年4月11日易先生与某公司签订《房屋买卖协议》，双方约定由易先生将其在农村的某处房屋卖给某公司，某公司将房屋折价补偿给易先生，其中房屋本身折价了10.42万元、其他折价0.4万元、结构装修3.18万元、宅基地折价6万元，共计20万元。

当天，易先生和某公司还签订了《土地经营权转租补偿协议书》。该转租协议约定，易显示将房屋附近的水田经营权转租给某公司进行生态公园建设。

2013年4月12日，易先生收到某公司20万元的转账。2014年1月23日，易先生收到转账1万元后出具条据一张，上面载明：“今收到房屋转让补偿费壹万元整，边山村土地流转及房屋转让另补偿属实。”。

随后某公司在这片土地周围进行经营，但是很可惜亏损了不少。

后某公司认为房屋买卖合同无效，故向人民法院起诉，要求合同无效的情况下易先生退回所有的款项。

二、一审法院认为合同无效，需要返还6万元宅基地款，二审法院改判合同有效，但支持易先生归还6万元的请求。

本案中一审法院只认定了一项基础事实，那就是双方签订了《房屋买卖协议》，买卖了宅基地上的房屋，所以违反了《土地管理法》的规定。宅基地属于村民集体所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员（也就是村民），且一户只能享有一处，某公司不是所购房屋所在地的集村民，其无权享有该集体所有的宅基地使用权，合同中宅基地转让内容无效。

因此，郭先生只需要退回宅基地使用款6万元。

但是二审重新查明发现，郭先生和某公司还在同日签订了《土地经营权转租补偿协议书》，所以涉案的《房屋买卖协议》看起来是房屋买卖实际上是土地承包权的流转转让，不违反《土地管理法》的规定，合同有效。只是上诉中郭先生对于返还6万元没有异议，所以关于这一项法院没有细致处理。

三、律师评析

宅基地房屋绝对不能买卖（除非双方都是同村村民），这是保护农村人口基本住房的要求，但是如果合同本身存在的意义不是房屋买卖而是土地流转，此时协议核心就不会触及《土地管理法》的禁止性规定，从而有效。