作者：余飞

01

青岛跟进

过去一周，已经有沈阳、大连、南京解除了限购，如今青岛也跟进了。

四个特大城市官宣取消限购，广州取消了限价，深圳取消了港澳的限商。限售很多城市已经取消，限贷最近央行也发文放松了。

这意味，一个不再“五限”的新局面、新时代正在到来。

9月11日，青岛市住建局发布《关于适度调整我市房地产政策的通知》，提出了两条措施：

第一，调整住房限购区域。将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策。

第二，优化住房上市交易年限。在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。  

经历去年的多轮放松，青岛在此之前，限购圈已经大幅收缩，仅保留了市内核心区，也即市南区、市北区（原四方区域除外），现在这最后一道防线，也彻底拆除了。

除了取消限购，还全面取消了限售。

至此，五大计划单列市中，已经有大连、青岛两座城市没有了限购。如今只剩下深圳、厦门、宁波。

一线城市深圳，全盘放开的可能性基本为零。宁波，在之前浙江省全面放开杭州市区外落户政策时，宁波的限购措施，也基本没破除，零门槛落户，限购已经没有了意义。

厦门目前保留着岛内限购，就厦门目前不断下跌的趋势来看，解除限购也是早晚的事情。

在新一轮救市浪潮中，全面解除限购已经成为了趋势。未来，除了一线城市外，其余城市不再限购，已经是大势所趋。

目前已经不再限购的中心城市包括福州、沈阳、大连、南京、青岛、南昌、哈尔滨、长春、南宁、贵阳等。

武汉、成都、苏州、西安、郑州、石家庄、合肥、济南等城市，本月内陆续加入的可能性非常大。

尤其是成交量和卖地收入已经跌至谷底的武汉。

02

青岛楼市之后的迫不及待

当下没有不需要救市的城市，青岛只是动作快一步而已。

从房价角度来看，青岛和北方诸多城市一样，在2018年前后就已经见顶向下。

机构披露的数据显示，到今年6月份，青岛的均价为19334元/平方米，相较于2018年6月份的高点下跌了23.3%，跌幅位居全国第四。

目前价格仍在调整当中。

然而，青岛房价的下跌主要在外围，主城区的价格仍跌幅很小，尤其是最核心的市南。

目前，崂山区的仍高达3.3万元/平方米，市南区3万元/平方米。

制图：城市财经；数据：贝壳找房、克尔瑞

尽管价格仍在下降，但青岛去年以来的成交量异常惨淡，降价也难卖是常态。

进入2023年，青岛成交量相较于去年略好一些，但也只是略好一些，整体成交量仍在低位。

数据显示，8月，青岛市商品住宅市场环比上涨16.18%；成交均价15604元/㎡，环比下降3.65%。

二手房市场方面，据青岛贝壳研究院数据，8月，青岛市二手房全部房屋成交4979套，环比下降3%。

可以看到，新房与二手房根本卖不动。

与此同时，青岛的二手房价格，已经很难坚守。

中国房地产报一周前发布的文章披露：

青岛大部分区域的二手房售价都降了，区别也只是在于降了多少，品质好的小区降得不多，品质差的、一般的小区降得都比较多。

比如李沧区的万科如园房源，业主当初180多万元购买后又进行了精装修改造，经过多次降价后以175万元成交。

周边新城香溢紫郡、卓越皇后道项目近期二手房价格都出现了松动，新城香溢紫郡有套二房源报价只有18000元/平方米，而去年同期该小区二手房成交价超22000元/平方米。

位于西海岸新区维多利亚湾的一套二居室，近期成交价5800元/平方米，据了解，维多利亚湾首期开盘价在6000元/平方米左右，2018年高峰期达到了12000元/平方米，相比巅峰期直接打了“五折”，相比于开盘价也下跌了不少。

与此同时，青岛的二手房正在扎堆降价挂牌。中国房地产报披露，目前青岛的二手房挂牌量104540套，其中降价房源占比绝大多数。

青岛近期涨跌房源数量统计

青岛房子难卖，除了价格仍偏高，市场购买力青黄不接外，还有一个很重要的原因，那就是库存过剩。

去年青岛的商品房库存量一度位居全国第一，超过了武汉和成都。

今年以来，青岛的库存量消化了一部分，低于武汉和成都，但到目前仍有14.8万平方米，仍是北方城市中，狭义商品房库存量第一城，去化周期仍高达14.8个月。

这样的局面之下，限购已经没有任何意义，成了一种象征而已。

至于放开限购，能否改变局面一事，本号多次分析过，结论是否定的。

2016年至2021年年中那轮调控周期中，限购并未能改变中心城市尤其是南方中心城市的房价走势。

2021年年中至今的救市周期，放松乃至取消限购，也改变不了房价调整的趋势。

尽管取消限购没有什么用，但本号还是支持一线以下城市取消限购，不光取消限购，上一轮调控周期中的限价、限售、限贷、限商都应该取消。

03

该取消“五限”了

财新网最新发布了一篇社论《稳楼市，防风险》。

这篇文章的核心观点，我特别赞同。文章表示：

任何时候，均应坚持市场化为主、行政化为辅，而绝不能倒过来。当前，房地产市场仍然存在诸多难点堵点，固然有市场发育不足的问题，但是，种种不合理的行政性干预措施更是难辞其咎，集中体现在“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商）上。以新房限价为例，它造成了新房市场与二手房市场的割裂，干扰了房企的正常销售回款，加剧其资金链紧张。此类行政限制措施严重扭曲了价格信号，误导市场主体行为，令行业更为畸形，加大其中蕴藏的风险，也使得监管难上加难。

本号早就呼吁放开限价和摇号措施。

因为无论是以限制上涨为目的的限价，还是以防止下跌为目的的限价，都没能达到目的，反而把事情越弄越糟糕。

限价，制造了与二手的剪刀差，拉大了利润空间，人为制造出了更农村的炒作需求。

摇号，则是人为制造了紧张的氛围。

限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而加速了市场价格上涨。2016年以来，西安、成都、杭州、苏州、武汉、南京、深圳等城市加起来上演了上百次万人摇号抢房、千人摇号抢房画面。

同时，限跌令，初衷是防止系统性风险出现，防止市场过冷，影响卖地收入。

然而，在时间的检验之下发现，限跌令啥也没能阻挡住，房价该跌的仍在跌。更严重的是，限制房价下跌，干扰房企的正常回款，加剧了房企的暴雷，加剧了市场问题楼盘的局面，更加剧了卖地收入跳水的局面。

面对这些，最近广州已经打响了取消限价第一枪。同时，深圳打响了取消“限商”第一强，虽然只是针对港澳人士。

取消限购已经大面积铺开。限贷，最近央行发布的文件也有了明令强调，首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。

限售去年以来大部分中心城市都已经解除。

这意味着，楼市正在进入了一个全新的时代，一个不再“五限”的时代。

而取消的大背景，则是7月24日中央政治局会议上对楼市全新定调：

我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。