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9月1日，上海市住建委等四部门联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，从次日起执行“认房不用认贷”政策。

《通知》规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

上海落地实施“认房不认贷”，对于一套房子都没有的人，意义不大。但对改善型需求，是一个利好。过去即便卖掉自己的老破小，仍然有贷款记录，再购买改善性的住房，也会按第二套计算，首付比例为70%，利率也会高一些。

新政策出台后，首付比例降至35%，贷款利率从5.25%下降至4.55%，将大大减少这个群体的首付压力。以500万元计算，“认房不认贷”政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，首付款需要350万元。现在新政策下，首付款仅需175万，减少一半。门槛降下来了。

而且，政策前，二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

9月2日，是上海执行“认房不认贷”政策的第一天，上海部分楼盘的确热闹起来，有楼盘的访问量比上周末增加了4倍。8月30日上海的成交量为901套，9月1日的成交量是471套，9月2日新政开始执行，上海共预/出售各类商品房361套，到了9月3日，二手房网签数量699套，环比增加2到3成。

实际上，从8月份开始，一线城市认房不认贷政策刚有风声的时候，上海的二手房交易量就开始底部复苏了。

改善型的需求有前提，那就是要先卖掉手上的房子。一方面，卖掉房子再买，才能是首套；另一方面，卖了房子，手上有现金，才有能力去购买新的改善型房子。

所以，新政策在上海正式实施后，二手房市场挂牌量猛增，有中介在政策出台后一小时新增400余套房源。上海一中介工作人员在社交平台表示，大家都想卖掉变首套，挂牌房源还在持续增加。还有一家中介门店店员称：“公司上海所有门店二手房市场的挂牌量一天内增加了2400套。”

但是，由此可能造成的一个问题是，如果挂出的房子没人接手，原房东就没有足够的资金去购买改善型房子，降价就是一个出路。降价挤掉房地产的水分，也是好事，但是，好事情也不能发展得太快太急。如果为了卖房竞相降价，二手房市场形成踩踏，那就好事变坏事了。

承接这些挂出的二手房的，当然是刚需。

所以，当下的一线城市“认房不认贷”政策的基础，是刺激刚需购房者。除了降低刚需购房者的首付门槛和长期资金压力，最简单的，只需要放开资质。

现在外地人在上海购房条件如下：

根据《2020年中国人口普查年鉴》，当年中国的平均初婚年龄28.67岁，比2010年的平均初婚年龄（24.89岁）增加了3.78岁。2023年，上海初婚年龄为29岁，由于现在结婚可以不在户籍所在地办理，所以这基本上可以认为是在上海生活的年轻人的实际初婚年龄。

这还仅仅是平均年龄，高学历的年轻人初婚年龄还会晚一些，外地人也会晚一些。

现在买房都是六个钱包买房，对于最终能够在上海买房定居的年轻人而言，他们中的大多数，都是靠家庭的经济实力。所以，阻碍他们买房的因素是没有结婚，没有资格买房，而不是没有钱。那么放松单身这一购房限制，有利于刺激刚需。

这不是让外地年轻人当接盘侠，而是人性化地满足他们在大城市安居乐业的合理需求。从更大层面来说，正如我此前很多文章中都说过，向大城市聚集，本来就是经济规律。在这一点上，市场比人的意志更强大。

在三四线城市形成的房地产资产，不确定性更大，更容易受到各种风吹草动的影响。在经济承压期，随着房地产价格分化，首先是低线城市开始出现房地产问题。中国房地产形势很严峻，三四线城市更严峻。

现在，当地人在向富裕地区迁移，三四线城市需求持续走低，商品房严重滞销。开发商拿地，也在全面撤离低线城市，更加集中于销售和回款更快的一线城市。头部房企在三四线城市的拿地占比明显下降。

今年一季度，全国头部房企在三、四线及以下城市拿地数几乎为零。爆雷的“镇长”恒大，还有碧桂园，都是重仓的三四线城市。

反过来说，阻止问题蔓延的也只有一线城市。

在经济上行时期，一线城市房价的上涨会向其他城市传递一种“房价上涨”的信号。这种信号会刺激其他城市的投资者和购房者增加对房地产市场的投资和消费，从而带动其他城市房价的上涨。

当一线城市房价下降，投资者和购房者可能会认为，连一线城市都抵抗不住经济形势的压力，信心会进一步受损。

反之，如果一线城市的房价开始保持稳定，成交量也上去了，会传递一种“到此为止”的信号。

这一点，其他城市做不到。今年7月27日，住建部部长倪虹在建筑企业座谈会上明确提出，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施后，郑州是率先响应的。

郑州发布了一系列政策，取消了限售，实行“认房不认贷”，但是，根据媒体的报道，郑州的楼市现状，并未因上述刺激政策，呈现出突然的变化。相比之下上海的反馈就积极得多。

这种差异，一方面是因为上海经济更发达，但归根到底，是因为人们对上海房价的预期更强。

用好这预期，对于当下提振房地产行业非常重要。一线城市的房价不仅受到本地经济、政策、人口等因素的影响，还受到全国经济形势、金融政策、人口流动等多方面因素的影响。

所以，作为中国经济最发达、最核心的城市，一线城市房价的变动往往会对其他城市产生示范和引领作用，同时，还会对整个国家的经济信心产生影响。

一线城市是全国人民的一线城市，大家都愿意把子女送到这里来安家，有足够的意愿支撑。但这个意愿目前释放不了。将来，这个意愿一直会有，但经济情况有不确定性，还有没有这个能力就不一定了。

其实，说白了，提振房地产经济，就是一场大型促销，一场非常关键的促销。促销的道理其实并不复杂。

一家店铺，生意不好，面临很大的压力和风险。那么，肯定要搞促销。促销的办法很多，这家店铺选了在门口放两个喇叭，招揽生意。显然，对于市场萧条的时候，这个办法没什么效果。见大喇叭没效果，店铺还是用了降价的办法，不过，只对滞销货降价，那些很多人愿意买的货，仍然捂着，不愿意卖。再后来，没办法了，只有把好货拿出来卖，但附加了一个规定，只有长期住在店铺周围1公里的人才能买，其他人不能买。

其实，哪怕担心蜂拥而来的人抢购好货，对购买者要做出限定，也完全可以放宽一些，比如，在店铺周围一公里工作的人也可以买，甚至，让周围几公里的人，都走过来买，这才是促销之道。

中国一线城市房价的示范和引领作用以及对经济信心的支撑作用都是非常重要的。要把握这个机会，改变限购政策，乃至人口政策、城市化政策，在逻辑上打通“刚需——改善”的传递链条，保持房价的稳定，以促进中国经济的持续健康发展。

「 图片 | 视觉中国 」

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