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楼市，终于对直接影响房价的土地市场动手了。

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10月17号的新闻，自然资源部在9月底就已经给各省市发了文件，建议取消土拍过程中的地价上限。

价高者得，限制地价上涨上限的枷锁正式被取下了。

所谓土地限价，就是在楼市上行时期，地方上本着“房住不炒”的原则，以规定土地价格上限的方式，来抑制土拍时，房企互相竞拍导致地价过高，最终连带房价上涨过快的问题。

简单说，就是给出一个价格的上限。

比如某块土地上限价格是5亿，不管你几个房企来竞拍也不管你们怎么抬价，一旦达到这个价格，竞拍就会停止。

至于停止后这块地到底给谁，各地的规定不同。

有的是摇号决定土地归属，类似于抽奖环节，大家一起摇色子，属于成不成全看各自运气。

有的是竞配建决定土地归属，也就是看哪个房企可以自己贴钱建设的低价保障房更多，土地就归哪个房企开发。

客观地讲，不管是摇号还是竟配建，这种以限制土拍最高价格上限的方式，的确在一定程度上控制了一些地价的上涨，从而抑制了一段时间内房价上涨的速度。

毕竟你地价不能无限制的往上抬了。

但注意只是抑制，并不是停止。

限制地价上限只是为了阻止地价过快的“非理性”上涨，从而让土地出让价格回到“有序”上涨通道内，进而带动房价进入一片“欣欣向荣”的稳定涨价行情。

简单说，就是猛烈的大幅上涨被基本被打压，但稳定的小幅上涨却从没停止，而这也是限制地价上限想达到的结果。

从另一个角度看，所谓的“地价上限”其实可以看作是上面在“房住不炒”的顶层框架之下，被地方财政的债务压力，所倒逼出来的一种拧巴的“妥协”。

明知道必须控制地价的无序上涨，但又清楚靠卖地这档子土里刨食的地方财政，暂时还真离不开这一口。

怎么办？减量吧。

以前允许土拍溢价50%甚至更高，现在给你减到15%，溢价还是有的吃，就是量少了。

怎么说呢，一边允许自由竞价，一边限制最高价格，楼市里的政策总是有一种“计划”和“市场”两者共存的特殊美感。

这次自然资源部发文建议各地取消地价上限，目的很单纯，就是想让土拍市场重回单纯的竞价模式。

说穿了就是“价高者得”，哪个房企钱多，哪个房企拿地。

没有价格上限的约束，没有竟配建的成本困扰，只有对价格的绝对尊重，只要出的起价，地价就可以在几个房企的竞拍举牌中不断上涨。

作为楼市的一级市场，土拍一直是影响新房市场的最直接因素，这边房企敢于你争我抢的砸钱把土拍溢价推高，那边二级新房市场就会出现涨价预期。

而新房的上涨预期，又会成为新房去化加速的催化剂，购房群体的焦虑感会被一级市场内不断出现的地王和刷新历史的楼面价所不断放大。

最终个体会在这种焦虑感下，选择提前或者加速进场，而房企则会因为新房去化的提速，直接带动回款速度的提升。

金融机构在看到房企回血能力拉满后，又会重拾信心的给房企融资贷款，接着有了输血和造血的房企，会带着大量资金继续在土拍市场上你争我抢的抬高地价。

一套地方、银行、房企都喜欢的楼市正循环这就起来了。

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所以如果把二级市场的新房比喻成柴堆，那么一级市场的土拍就相当于一桶一点就着助燃剂。

很明显，这次放开地价上限的新政，就是想重新点燃这堆助燃剂，最终让火势蔓延到新房市场，重新燃起楼市上涨的行情。

政策的想法是好的，但问题的关键是，房企是否愿意砸钱推高地价？或者说房企是否还有能力去推高地价？

从放开限购到现在放开土拍限价，楼市不断出台的救市政策总给人一种过分“乐观”的感觉。

放开限购时，以为有大量的购买力是被一纸文件挡在了楼市的大门之外，满怀信心的以为，只要撤掉限购的门槛，那么购买力就会蜂拥而至让楼市起死回生。

结果放开后发现，没有蜂拥的人潮，更没有什么楼市的起死回生，新房去化依然拉胯，二手房挂牌还在上涨。

原因很简单，因为挡住个体买房的压根不是什么限购政策，而是钱包的厚度和敢于在未来负债的勇气。

现在放开土拍限价，恐怕又是以为挡住房企不拿地的是这些限价政策，只要放开了限价让房企觉得有利可图，那么就会让土拍市场回到房企互不相让疯狂抬价的热烈场面。

但这就牵扯一个问题，房企拿地的钱哪来？

融资这边依然是雷声大雨点小的老样子，不然碧桂园这个曾经进过第一批央行融资白名单的房企也不至于暴雷违约。

碧桂园这样的巨头都没办法继续以债养债，其他民营房企可想而知。

根据中指研究院的数据显示，上半年房企信用债发行规模是2340亿，同比下降7%，而这其中央企国企就占据了接近90%，剩给民企的仅有5.8%。

海外债上半年更是只发行了110.7亿，同比去年同期大幅下降34.6%。

而信托更惨，上半年融资的规模只有211.4亿，同比去年大幅下降了69.6%.

信用债、海外债、信托、房企主要的三个融资路子全线拉胯。

借钱路子堵死了，自己要是能赚也行，但可惜的是大部分房企现在连赚钱养活自己都难。

还是中指研究院的数据，2023年前3个季度里重点100城的新建商品住宅月均销售2978万平米，同比去年下降2%，达到2016年以来的最低水平。

而根据统计局的数据显示，2023年1-8月商品房销售额78158亿，同比去年下降3.2%。

借钱不行，赚钱也不行，房企屁股后面的债务还在紧追不舍，这种情况下即使放开了土拍限价，房企哪来的资金去推高市场的热度？

再退一步讲，即使房企手里还有足够的资金，这边拿下了土地，然后呢？

我们都清楚，土拍上挂牌出售的土地其实本质上是地方转移zhai务的一种媒介，而房企拿到土地后必须对这个债务媒介加工，最终结果就是变成一间间待售的商品房。

所以我们可以把房企理解为债务的加工商，当房企拍下土地后，相当于承接了一笔巨大的债务，接着房企会把债务进行切割打包，并且最终销售给个体。

这个过程就是拿地-盖房子-卖房子。

而一旦遇到楼市行情下行新房去化减速，比如当下楼市的情况，那么房企从土拍市场上承接的任何一笔巨大的“债务”，就都有可出现滞留在房企自己手里的情况。

说穿了就是房企切割后的小债务包，也就是新房没办法卖出去了。

新房无法销售债务就无法传递，房企承接债务时候所付出的巨大资金附带的使用成本，也就是利息，就会开始疯狂的啃食本就不算坚强的资金链。

违约暴雷的发生，几乎是顺理成章。

这也是为什么房企一直要强调高周转的原因，一定要在最短的时间能把新房卖掉，不然违约的导火索大概率就会燃起。

所以基于当下这种情况，房企恐怕不会因为地价上限的取消，就疯狂的砸钱进场。

没有下家的生意，房企不会做，谁也不愿意自己成为债务的最后接棒者。

土拍，很难真正热起来。

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从2021年8月自然资源部要求单块土地溢价上限15%，到现在为了救市再次放开溢价率上限，楼市兜兜转转一大圈子又回到了原地。

面多了加水，水多了加面，2年多时间我们“驾驭”楼市的手法依然还是那么的“朴实”无华。

现在放开土地的限价，看来是想借着自由市场的力量，重新让热钱点燃楼市升温的火焰。

接下来估计各地土拍会出配合的操作，比如拿出很小数量的当地真正核心区域的地块出让。

物以稀为贵，这些地块大概率是能卖出还算不错的价格的。

至于能出钱竞争的，不外乎于央企和少数几个民营龙头，当然这些土地价值的升温，也并不影响整个城市的房价走向。

数量太少，价格太高，注定只是小范围流动的产物，刚需的不考虑，一般投资的也买不起。

所以，不用慌。

相信土地限价的放开绝对不是救市的最后手段，接下来救市的政策一定还会出现。

楼市距离底部毕竟还有段距离。

但有一个事是不是也该与时俱进的改变下？既然地价都放松溢价上限了，是不是把房价下跌的下限也一并放松了？

那个限跌令该退场了。

不然的话，只许土地市场放火，不许新房市场点灯，这怕是不太合适。

就这样。

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