9月25日，存量首套房贷利率批量调整正式实施。政策落地当日，多数购房者都收到了提示短信或者可以在手机APP上查询。一时间，借款人情绪高涨，不少人士反应由于查询用户较多，多家银行查询页面一度出现崩溃情况。

“真金白银”降月供

目前，中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、兴业银行等多家银行均已开通“存量房贷利率调整”线上查询功能，借款人可在相关栏目中查询个人住房贷款利率调整状态，并可实时关注办理进度。

据中房网了解，多地存量房贷客户利率已经调整完毕，且各地不同时间点的购房者房贷利率下调情况不一。

如天津的张先生此前房贷利率是4.99%，月供是8956元，此次调降后利率是4.3%，月供将少还近400元。

家住洛阳的任先生之前房贷利率是6.02%，每个月要还贷款3965元左右，此次调整完降到4.3%，月供在3266元左右，每月少还约700元。

江苏的刘女士说：“收到江苏银行的短信说利率自动下调了，到手机银行查了下，利率下降到了4.3%。从2020年的利率5.1%调整到今年年初的4.75%，再到如今的4.3%，月供从6368元调整到6241元然后再到6090元，感觉还是不错的。”

“从LPR+65BP，降至LPR+0BP，利率从之前的4.95%降到4.3%，月供减少300多元，心里还是很开心的。”来自宁波的燕女士表示。

不过，中房网获悉，也有人由于购房时的房贷利率已经是当时所在城市的下限，本次未享受到利率下调。

而对于此次存量首套房贷利率下调，易居研究院针对三类城市购房者月供情况进行了简单测算：

对于一线城市，一套房平均价格500万元，考虑到首付比例和中间涉及公积金，商业银行贷款本金大概200万元。按照30年等额本息计算，利率最高可以降低100个基点左右，那么月供成本从11106元降低为9897元，减少1209元。

二线城市方面，一套房平均价格300万元，商业银行贷款本金大概120万元。按照30年等额本息计算，利率最高可以降低80个基点左右，那么月供成本从6515元降低为5938元，减少577元。

对于三四线城市。一套房平均价格100万元，商业银行贷款本金大概50万元。按照30年等额本息计算，利率最高可以降低50个基点左右，那么月供成本从2623元降低为2474元，减少了149元。

整体来看，目前大部分借款人都可以享受到此次优惠政策，但对比来看，由于大城市房贷利率和贷款总金额总体较高，所以在统一下调的过程中，此类城市可以享受到更好的减负效应。

市场主流为三种月供利率

从此次调整可以看出，各地目前更多的是按4.3%利率进行调整，并非最新的五年期以上LPR利率4.2%。

对此，多家银行个贷工作人员解释称，借款人房贷利率中的LPR值只有在每年的房贷利率重定价日才能进行调整。重定价日是借款人与银行签订房贷合同时设置，在每个重定价日，贷款利率由最近一个月相应期限的“LPR利率+基点”重新计算确定。

2022年8月至2023年5月，央行发布的5年期以上LPR均稳定在4.3%；今年6月20日发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%。因此，对于房贷重定价日在6月20日（含）之前的借款人来说，今年LPR值已调整至4.3%，下次调整需等到明年的重定价日。

同时，易居研究院指出，此次存量房贷利率政策后，实际上市场上出现了三种不同的月供利率。第一种是低于4.3%的，这部分群体普遍在过去贷款中存在相应的折扣，不参与此次调整。第二种是4.3%的利率，这个最为普遍。各地银行从便捷和统一操作来看，利率基本上都做到了4.3%。第三种是高于4.3%的利率，这部分主要是北京和上海2020年以后购房的群体，此次也可以下调，但是底线是LPR+55基点，即4.85%。

或存在继续下调的可能

今年以来，房地产行业利好政策不断，尤其对于此次存量房贷正式下调，业内认为，政策带来了积极效应。

IPG首席经济学家柏文喜称，房贷下调会对消费产生一定的拉动作用，所节省下来的原本用来还房贷的资金，便可以使用其进行旅游、购物等消费。此外，房贷利率下调使得购房成本降低，可能会刺激更多的人选择购房，从而对房地产上下游产业的发展起到积极作用，也会进一步促进经济发展。

建设银行相关负责人表示，此次调整将会对商业银行的利息收入及净息差产生一定压力，但同时也会从一定程度上缓解按揭贷款的提前还款需求，有助于规范住房信贷市场秩序，推动房地产市场平稳健康发展。

不过，星图金融研究院副院长薛洪言指出，本轮存量房贷利率调降后，对部分贷款人有明显的减负效果。但整体看，不少人房贷利率可能还是较高，远高于当前新发放贷款利率水平。在缺乏有效投资理财去处的背景下，很多人可能还是会选择提前还贷。既然不能明显减缓提前还贷的现象，那么此次调降存量房贷利率后，不排除还有继续下调的可能性。

易居研究院研究总监严跃进建议，一些没有调整的购房者，可以根据实际情况做咨询。此类调整工作后续也可以操作，部分购房者也不必焦虑，符合调整或可以调整的，都可以享受到政策利好。

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