发生了什么?这个地方的房价,突然涨疯!

更新时间:2023-09-07 14:27:21作者:无忧百科

发生了什么?这个地方的房价,突然涨疯!

作者:邓新华

今年,日本房价涨疯了。

东京都地区房价已经连续五个月上涨。7月份东京都地区新建公寓平均每套价格为9940万日元,同比去年7月,涨幅55.8%;每平米单价144.9万日元,同比去年7月,涨幅50.6%。

无论看套单价还是平米单价,涨幅均超过五成。其中,东京23区涨幅尤为夸张,同比去年七月涨幅达到84.8%!

日本房价泡沫破灭30多年后,竟然还能出现这样的房价疯涨盛况?

日本究竟发生了什么?

1 日本经济就一个字:涨

日本的房价涨,非同小可。因为,日本有极高的房地产税。

日本的房地产税分为固定资产税和都市计划税。

当然,课税基准价一般比房价要低。东京一套占地200平米(估值6000万日元)、房屋面积100平米的房子(估值900万日元),每年需要缴纳的税金大约是35.3万日元。

那有人说,我只买公寓房子,不买土地,不就不用交固定资产谁了吗?这个,你当然可以不用交税,但你还得每年付土地租金。所以,这负担是逃不脱的。

也就是说,日本人买房,不仅要付出极高的房价,每年还得多交一大笔房地产税。



日本人可是过了30多年,才等来今天。

东野圭吾有本小说,叫《时生》,讲一个叫时生的人穿越到1990年代初期,告诉他父亲,日本经济会陷入长期苦熬,他父亲根本就不信。因为,那时候日本经济实在太好了,房价涨得太好了。

要知道,自1990年代初日本经济泡沫破灭后,日本房价长达30多年都没有恢复到历史最高点。这30多年,日本经济也是非常不景气,无数日本人等于苦熬了30年。中间,多少人死去了,他们根本就看不到房价还能再次疯涨。

房价上涨很可怕,房价30多年不涨,更可怕。对于有过长期痛苦经历的多数日本人来说,肯定是宁愿房价涨,也不愿意再经受一次停滞的30年。

今年3月,日本首都圈销售的新建公寓,每户平均价格为1亿4360万日元(约合人民币736万元),以月平均价格而言,自1973年开始调查以来,50年来,东京房价首次超过了1亿日元。

但是,相信很多日本人很享受当下的房价疯涨。

那么,这次日本房价为何会疯涨呢?

当下的日本经济,不仅房价在涨,物价也在涨。7月份物价指数为105.4,同比去年7月涨3.1%。

不仅物价在涨,股市也在涨。6月19日,日经指数创下历史最高点33772.89,后来虽然有所回调,最近又在连续上涨。9月5日,日经指数33036.76 离历史新高仅差2.3%。



不得不说,巴菲特真是神人。2020年开始,巴菲特就不断买入日本股票,似乎看到了今天日本万物皆涨的局面似的。

那,有人说,日本万物皆涨,还不是因为多印钞票导致的。

去年被刺的日本前首相安倍晋三如果听到这话,估计得哭了。

“印钞票?我印了8年多钞票,也印不出房价疯涨啊。”

2012年12月,安倍晋三第二次担任首相,从此连任到2020年。他上台后实施的一系列经济刺激政策,被称为“安倍经济学”,包括超宽松货币政策、扩大财政支出和经济改革组成的“三支箭”,核心就是印钞票。

在安倍之前,哪个日本首相不猛印钞票,可是没用。就算是日本央行采取负利率政策,也没用。

经济学上看,单纯印钞票,肯定可以起到推动价格上涨的作用,但如果此时经济陷入困境,民间信用起不来,物价也会起不来。

所以,当前日本万物皆涨,当然离不开印钞票,但日本经济确实也有所复苏,才可能迎来今天的物价局面。



今年二季度,日本GDP环比增速1.5%,换算成年率为6%,连续3个季度保持正增长。此前,市场普遍预期,日本二季度GDP年率增幅在2.9%~3.1%间徘徊。

可以说,日本GDP增速大超预期了。

其中,二季度日本出口环比增长3.2%,对GDP增速超预期贡献巨大。要知道,近几年经济增速广受关注的越南,二季度出口都是非常疲弱的。

各方面数据都显示,日本经济、房价都很好看。

2 日本真的迎来国运转折了?言之过早

伴随日本房价疯涨,日本是不是迎来了又一次国运腾飞?相信这是许多人关心的问题。

此前日本长达30多年的国运低迷,有人说是美国逼迫日本签广场协议导致的。中国许多经济学者,例如余永定等人认为这个观点是错误的。

广场协议是1985年9月签署的,在这份五国协议中,德国、日本承诺本币升值。

广场协议签署后,东京房价继续不断攀升,直到达到历史最高点——1989年的每平米240万日元。

在1989年,日本土地资产总额已经超过了美国的4倍。到达1990年,日本地价指数直接飙升至270点的历史最高,土地资产总额达到2453万亿日元。

广场协议1985年签署,日本经济泡沫破灭发生在1990年代初,你能说这是广场协议导致的吗?

同期,德国马克也一样升值,却没有发生日本的灾难。再说,广场协议的作用,也不可能管30多年之久,对吧?

所以,日本经济停滞30多年,纯粹是日本政客大搞经济干预,使得企业家、外资失去信心而导致的,这完全是自己的。



我认为,当下的日本,远远谈不上国运转折。

首先,短期因素看,日本的经济复苏就有很多不太好的征兆。

例如,日本人的工资也在涨,但是工资涨幅赶不上房价和物价上涨。日本内务省周二的数据显示,日本家庭7月份的支出较上月下降了2.7%,这是自2022年2月以来的最大降幅。支出同比也下滑了5%,是分析师预期的两倍。

其次,长期看,日本经济并没有做过有力的制度改革。

日本现任首相岸田文雄上台以后,采取的经济政策和以往历届首相相比,也没有什么新意。一个国家,如果没有建立起长期的、能给企业家稳定预期的经济制度,是不可能莫名其妙地出现国运大转折的,这方面无巧可取。

再看日本人口。日本2022年全年的出生人数为79万9728人,自开始统计以来首次跌破80万人。2022年上半年的新生儿人数为38万4942人。而日本2023年上半年新生儿人数为37万1052人,较去年同期下降了3.6%,为2000年以来最低。

可见,日本在人口方面,也并没有迎来长期国运的基础。

日本当下的经济趋向繁荣,更有可能是以下因素造成:

1、日本吃到了国际政治大变局的红利;
2、全球科技爆发给日本带来了新的增长因素;
3、周期的力量。

总之,我相信,日本当下的经济趋向繁荣,是一个周期现象,而不是日本国运走旺的开始。至于这一周期现象能持续多长时间,这谁都说不好。

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