9月的第一天，还没从存量房贷下调的期盼中缓过来的王力，在晚上收到了七八个售楼处人员的微信消息。

其中一条来自京能和龙湖合作项目销售：“政策今天出来了，项目马上涨价2%，我们最后还剩20套房源，这意味着一大波之前没有钱没资格的客户又要加入抢房的队伍，抢到就是赚到。”

而就在一个月前，这个项目给到王力的口径全是“抄底”和“优惠”，“清盘一口价，每套房源最起码便宜30万到50万。”

市场反转就在一瞬间。

9月1日，北京市住建委、央行营管部、金融监管总局北京监管局联合发布通知，即日起优化个人住房贷款中住房套数认定标准，北京将在全市范围内实施“认房不认贷”。

很多人因此失去了9月的第一个周末，项目销售连轴转，很多又有了购房资格的买家再度踏上看房之路。

但市场表面的热闹下，2016年那样的全民抢房的盛况并没有重现。购买八九百万的房子就像买白菜一样的年代，大概再也回不来了。

“市场分化之下，购房者更加理性了，新政促进了成交量，但同时给项目提出了更高的要求，安全性、区位、配套、价格等都成为决定买房人下定的要素。”一位市场人士表示。

非常周末

“砰！”

一声巨响之后，漫天的彩纸落在一对中年夫妻的身上，周边的售楼员忙着用手机给他们定格这个瞬间。

这是一个普通的周三，地点是中海富华里售楼处。在“认房不认贷”之后的一周时间里，即便这样并不是周末的日子，在《凤凰WEEKLY地产》的目力所及下，一个小时也成交了三单。

项目销售告诉《凤凰WEEKLY地产》：“新政下来的周末两天卖了大概五六十套，因为来看房的人太多，砸金蛋的环节都取消了，根本接待不过来。之前可能一个人一套房，现在可能三个人抢一套房。”

热闹在9月的第一个周五晚上就开始了。

“我有个安徽的客户，就是因为外地有贷款记录才没法算首套，新政9月1日下午6点多出的，他晚上就来我这定房了。”上述销售表示。

为了凸显新政的效果，在多个楼盘销售人员的口中，总能听到新政受惠者连夜买房的故事，最晚的一个是凌晨一点多到的售楼处，两点多定的房。

开发商涨价的消息几乎是随着政策落地随即传播开的。新政当天，已经有多家项目发布海报声称，要涨价1%到2%不等。

一位中介表示：“政策出来之后全北京房子都卖得很好，价格肯定会往上调，我们代理的海淀一个项目，政策出来之前还有几十套，当天晚上就卖得差不多了。”

不过，一位央企销售人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“我们的项目一直按照备案价格卖的，建委也跟我们说了不能借助政策进行涨价，有些项目涨价只不过是因为之前卖得不好，一直是低于备案价卖的，现在把这部分优惠收回了。”

对于后市涨价的空间，无论是房企的销售还是购房者，都有着很理性的分析，“北京的房价肯定是缓慢上行，即便有新政，也不会出现跳涨。”

在开发商和中介营造出的一片“烈火烹油”的场景中，一些项目确实取得了不错的销售额。

9月2日，中建璞园开盘，当日成交268套，成交金额21.8亿元；9月3日，北京融创壹号院开盘，首日成交额就达56.2亿，350套当日成交169套。

合硕机构首席分析师郭毅告诉《凤凰WEEKLY地产》：“这两个项目之前也做了很长一段时间的客户积累，而且本身产品的品质也都比较优越，所以才能在政策的助力之下，形成更好的成交。”

不过，中原地产首席分析师张大伟则表示：“新政对于刚改客户群体影响比较大。”像融创壹号院这样总价在3000万以上的项目，显然对认贷的敏感度并不高。

融创内部人士表示：“参与现场选房的客户验资日期截止到8月31日，严格来说，9月1日晚间公布的‘新政’对已排卡参与摇号的客户影响不大。新政的发布，带来了一些正面的心理影响，对当下普遍的房产购置有一定的刺激。但目前，单从这个项目的客户表现来看，客户的认购更多还是因为项目本身。”

而《凤凰WEEKLY地产》走访的多个项目中，很多都处在顺销和尾盘状态，从销售人员的反馈看来，周末确实实现了不错的去化。

对于之后开的新盘是否还能保持热度，一位开发商人士表示：“北京的政策执行还是比较严格的，近期细则在陆续出，经济环境还需要时间拉升，购房人也更理性了。个人觉得还得再观察，信心还未真正恢复。”

热情“过山车”

根据中原地产统计，9月2日-8日，北京新建住宅成交了3500套，已经超过之前一个月成交量。其中，9月2日成交了1800套，9月3日成交了900套。

对比之下，这个数字提升明显，比如8月14日—8月20日这一周，北京市商品房成交932套，而8月全月网签只有3100套。

当然这3000多套未来未必会转化成真实的成交数据，但已经反映出当下的购房热情。

张大伟表示，周末的成交大部分属于被政策影响的恐慌需求入市，有部分成交是之前积压的需求入市，也有部分购房者害怕后续价格上涨，提前交小定金锁定房源，所以还需要看后续市场变化。

然而如果从单日成交数据的趋势上看，市场对政策的反应热度却是处在下降通道的。

根据张大伟提供的数据，1号晚上，解除限贷政策发布，从2号开始，北京二手房成交数据分别是，2号1200套、3号1400套、4号600套，5号500套，6号只有400套了；新盘降温更明显，2号1800套、3号900套、4号200套，5号100套，6号只有不到100套。

“基本上现在市场上愿意卖的二手房已经卖得差不多了，条件比较好的新盘也已经卖得差不多了。”张大伟称。

一位北京房企人士表示：“其实周末案场的到访客户量都有非常明显的增加，个别位置好、周边配套比较完善的项目成交量有比较大幅度的攀升。到了周一周二之后，整个市场的成交量就出现了明显的衰减，到了周三周四，市场的成交情况已经回归到政策之前的一个状态了。”

实际上，放松限贷之后，很多项目仍旧保持着一定的优惠，但开发商把付款周期缩短。

中海的另一个项目销售表示：“因为政策的发布，我们现在要求是加快清盘节奏，本来可能要年底清盘，现在需要2个月内清，因此，一周内付首付还可以申请一些优惠。”

这并不是个别现象，也就是说，很多项目都想趁着这一波热度加快清盘速度。

王力看了昌平和顺义的几个盘，销售和中介都告诉他，项目在周末被疯抢，只剩下几套房源了，而且楼层都不太好，适合他的房源是刚刚退出来的，让他赶紧付款，以免被别人抢了。

位于朱辛庄的项目大华启宸府的销售告诉《凤凰WEEKLY地产》：“我们现在也挑客户，特别是付款能力，所以我们在蓄客的时候就不会排那么多，到几百个就停止了。”

对于之后的市场，上述开发商人士表示：“北京的细则，目前公积金还没有第一时间明确。毕竟很多客户都是组合贷。另外，离婚还是需要一年之后才可以购房，如果市场继续冷下去，新政就应该要加码了。”

王力在上个周末跑了两天的项目后，还是没有下定，但临近这个周末，告诉他房源即将卖完的几个销售再度传来消息，这两天又有清退出来的房源，问他要不要再来看看。

而至少有三个项目的销售告诉《凤凰WEEKLY地产》：“由于客户没有按时付款，所以腾出了合适的房源。”

“也就一周时间，上周还让我赶紧定，一周内付款还有1个点的优惠，看见我没动静，这周又有新的房源出来，这个市场真让人搞不懂。”