文/乐居财经 物业组

中流击水，奋楫者进。2023年物企一年一度的年中大考，迎来了揭榜时刻。

截至2023年8月31日，共有55家港股物企递交了中期业绩成绩单。另有4家港股物企延期发报，分别是鑫苑服务、力高健康生活、佳源服务以及旭辉永升服务。

进入2023年，面对纷繁复杂的宏观市场环境，受地产行业持续震荡影响，凝结在物企头上的寒霜还待消尽，物管行业处于缓慢恢复期。上半年，物企整体营收、规模等增速进一步放缓，净利率再度被压缩。

为降低地产关联方带来的影响，收缩关联交易成为今年上半年，物企业务结构调整的主旋律。物管行业进入深度调整期，但同时，这一时期也成为了物企抗风险能力的有效试金石。

例如，国央企依旧展现了较强的韧性，营收基本实现两位数的增长；部分物企在出清关联方影响后，从重振旗鼓扭亏为盈；与此同时，物企正加速风险隔离，主动缩减地产服务相关业务，挖掘内生动力提高独立性。

随着物管行业的竞争加剧，物企也开始从追求规模增长，向追求高品质增长转变。存量时代下，走出小区围墙，拓展非住业态、广结战略合伙伙伴、抢占细分赛道等，正成为物企突破业绩增长瓶颈的策略。

9月4日，乐居财经《物业K线》推出2023上半年上市物企系列榜单，从营收、利润、规模、现金流、细分业务表现等多个维度，通过10大榜单，透视55家港股上市物企的业绩成色。

营收榜：三成下滑，滨江服务增幅43%居首

2023年上半年，已发布半年报的55家港股物企，总营收取得1234.85亿元的成绩，物企平均营收为22.45亿元，总营收已超过去年全年50家物企2212.39亿元总营收的一半。

榜单显示，碧桂园服务以207.33亿元夺魁，蝉联物企“营收王”；万物云以160.2亿元位居第二，与碧桂园服务相差47.13亿元；绿城服务以81.97亿元位居第三。第二名万物云的营收高出第三名绿城服务近一倍，且第三名至第八名的成绩差距较为紧凑。

期内，营收超100亿的物企股仅有碧桂园服务和万物云，而收入在平均数以上的物企有12家，占比22%。此外，33家物企营收则不足10亿元，占比六成。

另一方面，营收增速出现下滑，本次没有物企营收增幅超50%，而2022年金茂服务的营收增幅超50%。共6家物企营收增幅在30%-50%之间，包括滨江服务、苏新服务、和泓服务、越秀服务、建发物业、京城佳业。其中，滨江服务增幅43.12%居首。

期间，17家物企2022年营收下滑，占比30.9%。其中，方圆生活服务营收同比下降21.67%，在55家物企股中降幅最高；荣万家、融创服务、祈福生活服务等营收降福超10%。

净利润榜：4家亏损，近7成净利率下滑

2023上半年，已发布中报的55家港股物企，净利润总计120.75亿元，平均净利润为2.2亿元。而2022上半年，已发布中报的58家物企，净利润总计115.37亿元，平均净利润为1.99亿元，可见此次无论是净利润总额还是平均净利润，都有所上升。

不过，上述企业的平均净利率取得9.25%，较2022年同期平均12.83%的净利率水平，下降3.58个百分点。与此同时，55家港股物企中，有37家物企较去年同期净利率有所下滑，占比67.27%。

碧桂园服务以24.89亿元的净利润水平再夺榜首，但净利润较2022上半年的27.52亿元下滑9.6%；华润万象生活服务以14.09亿元的净利润水平排名第二，较2022上半年的10.3亿元上涨36.8%；紧随其后的是万物云，净利润取得10.5亿元。此外，4家物企亏损。

55家港股上市物企最高净利润率达到了34.29%，最低为-22.08%。其中，排名前三名的物企分别是祈福生活服务、星盛商业、中骏商管，净利率分别为34.29%、31.9%、22.78%。值得一提的是，祈福生活服务和星盛商业连续两年中期净利润率进入前三甲。

而净利率不足10%的物企达到了26家，较去年同期的22家有所增加。此外，包括方圆生活服务、佳兆业美好等4家物企净利率为负值。

规模榜：4家规模下滑，平均增速下降20个百分点

2023年上半年，49家物企公布在管规模。整体而言，物企的在管面积有所上升，最高值与最低值均高于2022年同期，但增速出现下滑。

与2022年上半年相比，前三甲名单不变，但位置有所变动。碧桂园服务维持规模榜首，在管面积10.04亿平方米；保利物业上升为第二名，为6.5亿平方米；雅生活服务以5.75亿方占据榜单第三的位置。

此外，有3家物企规模不足1000万平方米，分别是兴业物联、德商产投服务、宋都服务。其中，规模最小的是兴业物联，面积仅820万平方米。

在规模增长方面，有45家物企规模实现增长，4家物企规模较上一年下跌。

上涨的45家物企，平均涨幅达到18.04%，而2022年同期上涨的48家物企，平均涨幅达到38.23%，相比而言，此次的平均涨幅可谓下降20.19个百分点。

其中，较上年同期增长最大的是苏新服务，同比上涨113.22%，其也是本次唯一一家涨幅超100%的物企；紧随其后的是金茂服务，涨幅为56.04%，滨江服务涨幅为37.44%。

此外，2023年上半年还有18家物企的在管面积涨幅不足10%，包括恒大物业、金融街物业、方圆生活服务等；4家物企规模较上一年下跌，包括奥园健康、宋都服务等。

关联交易榜：华发物业关联面积占比最高，14家占比超50%

2023年上半年，共31家港股物企公布了在管项目中关联方面积情况。关联方面积占比中，华发物业服务关联方面积占比83.7%，蝉联榜首。烨星集团关联方面积占比75.6%，位居第二，与去年同期相比，变动不大。

31家物企中，关联方面积比重超50%的有14家，同比增加3家。其中有7家物企60%面积来自关联方输送，分别是华发物业服务、烨星集团、宋都服务、领悦服务集团、中海物业、鲁商服务和建发物业。

截至2022年6月30日，关联方面积规模超过1亿方的物企有4家，分别为保利物业、中海物业、金科服务和新城悦服务，其来自关联方的面积分别是2.38亿方、2.26亿方、1.14亿方和1亿方。而去年同期，关联方面积规模超过2亿方的企业仅有保利物业。

单项目产值榜：平均产值下滑，宝龙商业单项目产值最高

2023年上半年，共有42家物企公布了在管项目总数，乐居财经以此计算出42家物企的单项目产值情况。

总体来看，42家物企单项目产值平均值为253.94万元，较去年统计的46家物企平均值285.4万元，减少31.46万元。

今年统计的42家物企中，单项目产值最高达到了637.42万元，为宝龙商业。其次为越秀服务，单项目产值436.95万元。

与去年同期相比，今年榜单前两名的单项目产值均有所下滑。2022年中期，共46家物企公布了在管项目总数，兴盛商业以1038.34万元的单项目产值位列榜首。其次为宝龙商业，单项目产值为711.45万元。

此外，2023年上半年，单项目产值在300万元-400万元的物企有12家，产值在200万元-300万元的有11家，单项目产值在200万元以下的物企有17家。

对比上年同期，46家物企中，除位列前两名的兴盛商业和宝龙商业，有4家单项目产值在400万元-500万元，有13家单项目产值在300万元-400万元，有11家单项目产值在200万元-300万元，有16家单项目产值在200万元以下。

2023年上半年，单项目产值最低的是佳兆业美好，为125.9万元。宝龙商业的单项目产值约为佳兆业美好的5倍。

单项目产值的对比一定程度上可以反映出物企掘金能力的差异。排除单个项目规模大小的影响，在单价收费高或者增值服务挖掘充分的项目中，物企项目的产值也会高，同时也能拉升整体产值。

现金榜：华润万象生活蝉联榜首，2家跌超70%

截至2023年6月30日，55家上市物企都有净现金结余，合计总额1066.26亿元。其中，华润万象生活手握现金126.53亿元，蝉联榜首；碧桂园服务、万物云现金超过百亿，分别为125.45亿元、123.4亿元。

整体来看，2023上半年港股物企现金结余总额，与去年同期基本持平。不过，55家上市港股物企中，现金超过百亿的企业有3家，这一数字去年同期只有1家，为华润万象生活。

从增幅来看，万物云以338.8%增幅位居榜首，润华服务、华发物业服务位居现金增幅榜前三位，紧接着恒大物业、滨江服务、中骏商管、方圆生活服务、祈福生活服务、碧桂园服务、浦江中国排进现金榜TOP10。

55家上市港股物企中，22家物企所持现金减少，占比四成，其中，德信服务集团下滑76.2%降幅最大，跌幅超70%企业还有远洋服务。而去年同期，近五成上市物企所持现金减少。

手中现金在5亿元之下的有22家。其中众安智慧生活手中现金依然最少，不足1亿元。对比去年同期，手中现金低于1亿元的企业则有2家，分别为方圆生活服务、浦江中国。

负债榜：恒大物业资不抵债，12家负债率超60%

2023上半年，55家港股物平均负债率约为48.42%。其中，恒大物业负债率最高，为109.84%，成为最大“杠杆王”。负债率紧随其后的为华发物业服务和滨江服务，负债率分别为92.85%、67.14%。

而2022上半年，58家刊发中期业绩的物企平均负债率约为45.88%。物企平均负债率较去年同期增长约2.54个百分点。

作为轻资产运营企业，物企的负债率普遍不高。55家物企中，12家负债率超过60%，占比两成左右；绝大部分上市物企的负债率都在30%-60%之间，有38家物企。剩余5家物企的负债率在20%至30%之间。

2023上半年，55家刊发了中期业绩的物企中，负债率最低的是中骏商管，约为19.65%。2022上半年，中骏商管的负债率为20.06%，同样为公布中期业绩的物企中负债率最低的。

物管作为现金流较为充足的行业，流动负债的高低，一定程度上与物企规模的大小有关。55家上市物企，合计流动负债额约1458.34亿元，超过今年同期55家上市物企手中的现金总额（1066.26亿元）。平均每家物企的流动负债约26.52亿元。

2023上半年，55家港股物企中碧桂园服务流动负债占据首位，约269.79亿元，而2022上半年约为237.56亿元，同样居首位；紧随其后的是万物云、绿城服务、雅生活服务、恒大物业，流动负债均超80亿元，分别为169.25亿元、83.20亿元、83.03亿元，以及80.35亿元。

此外，有8家物企的流动负债在3亿元以下，分别是领悦服务集团、润华服务、烨星集团、德商产投服务、兴业物联、宋都服务、祈福生活服务、众安智慧生活。

潜力榜：11家物企“储粮”超10亿元

2023上半年，发布2023中期业绩的55家港股物企中，有49家物企公布了合同（合约）负债，合计约351.83亿元。其中，有11家物企的合同负债超过10亿元。

而对比上年同期，58家物企中有54家物企公布了合同（合约）负债。其中，有8家物企的合同负债超过10亿元。

2023上半年，55家物企中“储粮”最高的是碧桂园服务，合同负债66.84亿元，而上年同期为56.10亿元，同样位于合同负债榜首位；紧随其后的是万物云，合同负债为45.66亿元。

排在万物云之后的物企分别为恒大物业、绿城服务、华润万象生活、保利物业、滨江服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、建发物业，合同负债均超10亿元，分别为24.97亿元、20.80亿元、18.22亿元、15.82亿元、15.47亿元、15.20亿元、14.94亿元、13.96亿元、10.92亿元。

此外，合同负债低于2亿元的物企有19家，其中有12家物企的合同负债不到1亿元，分别为烨星集团、融信服务、时代邻里、兴业物联、鲁商服务、方圆生活服务、众安智慧生活、德商产投服务、宋都服务、苏新服务、祈福生活服务、星盛商业。

而对比上年同期，58家物企中合同负债低于2亿元的物企有28家。

从合同负债与营收的比值方面来看，2023上半年，滨江服务的比值最高，达129.96%，其次为建发物业，达79.56%。烨星集团、荣万家紧随其后，比值均超50%。而上年同期，合同负债与营收比值最高的分别为建发物业、滨江服务、烨星集团，比值分别为107.49%、66.71%、56.76%。

2023上半年，合同负债与营收比值不足10%的有3家，分别为卓越商企服务、时代邻里、星盛商业，比值分别为8.95%、6.47%、5.69%。

物管服务榜：收入占比升至64.73%，毛利率微降

对于绝大部分物企而言，物业管理服务依旧是最大的收入来源。2023年上半年，54家港股物企的物业管理服务收入合计771.39亿元，较2022年同期的640.13亿元增长20.5%。

从收入占比来看，物业管理服务在总营收中占比超过50%的有46家。换言之，85%的物企，物业管理服务扛起了收入的半壁江山。

物管服务平均收入占比为64.73%，较去年同期62.86%，提升1.87个百分点。其中，贡献八成以上收入的有8家，分别是彩生活、润华服务、烨星集团、融创服务、卓越商企服务、领悦服务集团、兴业物联、恒大物业，收入占比分别为96%、92.8%、86.5%、86.1%、85.1%、85.1%、84.7%、81.8%，彩生活及润华服务以超90%的占比分别居第一、第二名。

与之相反，宝龙商业、苏新服务、浦江中国，这3家物企的物管服务收入占比在两成以下，分别为13.14%、8.1%、6.6%。

毛利率方面，54家物企中，有39家公布了物管服务的具体毛利率情况，平均毛利率水平达21.2%，与去年同期的23%相比，下降1.8个百分点。而低于均值水平的物企数超五成，39家中有21家毛利率处于21.2%之下。

细分到各个企业来看，物业管理服务毛利率最高的是领悦服务集团，为32.7%；众安智慧生活紧随其后，毛利率为31.2%。此外，新希望服务、和泓服务、彩生活、碧桂园服务、建业新生活、德信服务集团的该项数据均超过25%。

社区增值服务榜：营收占比微增，毛利率下滑6.79个百分点

2023年上半年，共有45家物企公布社区增值服务情况。在已经披露的数据中，物企社区增值服务总收入约为152.14亿元，较去年同期的128亿元，同比增18.9%。

统计的45家物企中，有5家物企社区增值服务收入超过10亿元，分别是碧桂园服务18.84亿元、绿城服务16.57亿元、保利物业12.72亿元、雅生活服务11.67亿元、恒大物业10.79亿元。

2023上半年，社区增值服务在物业收入中的占比普遍不高，平均占比为14.47%，较去年同期的14.13%，微增0.34个百分点。该板块业务收入比重超过20%的有10家，最高为金茂服务，占比28.1%；收入比重不足10%的有18家，最低的是苏新服务3.1%。

有34家物企公布了2023年上半年社区增值服务毛利率情况，平均毛利率为34.92%，较去年同期的41.71%，下降6.79个百分点。

毛利率超过50%有2家，为金科服务57.7%、佳兆业美好52.8%。而上年同期毛利率超过50%有3家。

2023上半年港股物企社区增值服务毛利率最低的是京城佳业14.3%，其次为荣万家15.2%、东原仁知服务17.4%。

制表/乐居财经 慧茹、文雨、酒眠

文/乐居财经 慧茹、兰兰、文婷、如菲

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