10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（下称“《专项规划》”）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。其中提出，至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

《专项规划》顺利审议通过标志着广州市城市更新、城中村改造工作在规划统筹引领、土地要素保障、价值导向转变、政策制度创新、管理机制完善等多个方面迈上了一个新台阶，成为指导广州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要纲领性规划。

值得注意的是，规划提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。

分区分类落实城市战略

城市更新、城中村改造专项规划是广州市对存量空间的重构，是存量土地时代国土空间规划体系的重要专项规划。

为实现对城市发展蓝图的有效传导，《专项规划》衔接“南建面海新城、北筑产业极点、东立综合门户、西联广佛同城、统筹山城湾海、贯通功能走廊、壮大合作腹地、强化湾区核心”的发展策略，明确城市更新重点区域，实施差异化更新策略。基于市域总体空间格局，划分一、二级城市更新区域，提出更新导向，持续优化城市结构，整体推动区域高品质发展。

分步有序推进城市更新

《专项规划》统筹新增用地与存量用地资源配置，规划至2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

《专项规划》明确项目正负面清单，优先推进涉及“十四五”规划近期发展重点、历史文化保护、战略发展区域、重点功能片区、枢纽门户、交通干道等的城市更新项目，定时间表、路线图，按2025、2030、2035年度明确项目推进时序安排，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。对不符合“三区三线”、历史文化保护、城市环境总体规划等相关规划，或是大范围涉及生态廊道、可能导致“田中城”等情况的城市更新项目，原则上不列为全面改造项目。

《专项规划》明确至2035年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。其中：旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个），“拆、治、兴”并举推动改造；旧城混合改造项目15个，综合运用“留、改、拆”方式推进。鼓励未纳入全面改造和混合改造的旧村庄（城中村）以及老旧城区推进微改造，鼓励城镇开发边界以外地区推进乡村整治提升。

探索房票安置政策机制

据《专项规划》透露，广州将建立“单元+地块”详细规划分层编制和分级审批管控体系，探索完善规划管理机制体制。用好用足城市更新土地政策，探索通过整合归宗、置换收购、储改结合等多种组合方式实施连片更新。强化国土空间规划用地管理，增存联动，以增量撬动存量，多途径解决城市更新中用地指标缺口问题。坚持有为政府、有效市场，切实发挥政府在改造中的主导作用，强化对土地开发一级市场的管理。

值得注意的是，规划提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。

全面支撑“制造业立市”

《专项规划》结合工业产业区块管理优化存量产业空间布局，推动存量工业用地集聚化、园区化发展。鼓励低效产业用地、老旧厂房、村镇工业集聚区等存量资源更新改造，释放存量资源形成新空间供给，为新动能新产业留足空间，实现产业和空间“双转型”。

村镇工业集聚区作为全市存量用地的重要类型，其更新改造对于保障全市产业空间供给、推动产业转型升级具有重要意义。《专项规划》提出，至2025年拟推进村镇工业集聚区项目206个、总用地面积约18平方公里。其中，采取政府收储约189公顷，单独改造约723公顷，纳入旧村改造约311公顷，微改造约565公顷，淘汰关停约10公顷。选取3-5批村镇工业集聚区试点项目，打造超过20个村镇工业集聚区试点园区，形成示范效应。

协同促进历史生态保护

《专项规划》坚持历史文化保护优先，积极保护广州历史城区，延续城市传统中轴线和传统街巷风貌。保护历史文化街区和历史风貌区，以“绣花功夫”促进活化利用。加强历史文化名镇、名村和传统村落保护，保持建筑、村落以及周边环境的整体空间形态和内在关系，在风格、色彩、体量、高度和空间环境等方面实现新旧融合。保护古树名木及其后续资源，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木。

《专项规划》坚持生态文明理念，提出城市更新要顺应市域山水格局，保护山体、水系等自然生态环境。推进国土生态修复与环境治理，有序退出位于城市山体森林、水系湿地和耕地资源周边保护地区内的低效存量用地，因地制宜采用拆违建绿、留白增绿等方式，实现绿色生态发展，推动宜居生态环境改善。

强化公共基础设施供给

《专项规划》坚持人民城市人民建、人民城市为人民的思想理念，聚焦人民群众的生命安全、身体健康和“急难愁盼”等问题，通过城市更新补齐教育、医疗、养老、环卫等公共基础设施短板，促进公共服务均等化，打造有温度的城市。统筹考虑周边业态、居住人口、职住平衡、租金承受能力等情况，规范保障性住房和人才公寓等政策性住房和中小户型租赁住房配置，丰富房源户型、增加套数供应，助力完善住房保障。

本文来源：羊城晚报

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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