楼市新政40天|上海:新房量价齐升,二手房越过“荣枯线”

更新时间:2023-10-10 11:42:27作者:无忧百科

楼市新政40天|上海:新房量价齐升,二手房越过“荣枯线”

自上海于9月1日执行首套房“认房不认贷”政策后,9月,上海新房量价齐升,二手房挂牌量攀高,成交量超过1.7万套,越过1.5万套的“荣枯线”。

“新政出台后,一部分买家加快入市步伐,后续受到供应节奏和买卖双方心态变化等因素影响有不同的起伏。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示,整体来看,新政出台后首月,新房市场反应比二手房强烈,尤其是总价在500万-700万元的首次改善产品,带看、下定等提升最明显。从单价来看,3万-6万元/平方米的首次改善产品是成交主力。


新京报制图/许英剑

上海新房市场呈现量价齐升

“认房不认贷”落地后,上海新房市场呈现量价齐升的局面。据克而瑞研究中心统计数据显示,9月,上海商品住宅成交面积72万平方米,环比上涨15%,同比下跌43%。

据中原地产统计数据显示,上海出台的“认房不认贷”政策对楼市起到了“立竿见影”的效应,新政出台后的首周(8月28日至9月3日),上海新房成交面积27.71万平方米,环比增长113.98%。经过新政的“强脉冲”之后,新房成交量转入下行,而到了9月末,上海新房市场行情再度翘尾。从上海网上房地产统计数据来看,仅9月26日、9月27日,新房分别成交了1057套和1039套,单日成交套数均突破千套,达到近几个月来的成交高峰。

“新政影响最大的是改善客群,其中有些人售出400万元左右的老房子,购买总价600万元甚至700万元的新房。同时,很多新盘的积分也不像上半年那么高,可选择的余地比较大。”卢文曦如是说。

在价格方面,9月,上海房价环比也有小幅上扬。据中指研究院统计,上海新房样本平均价格为51200元/平方米,上海新房房价指数环比上涨0.03%,同比上涨0.34%。

不仅如此,上海在“双节”假期的新房成交量增幅也在一线城市中位居首位。据中指研究院统计,“双节”假期,上海新房成交面积12.3万平方米,日均成交面积同比去年国庆假期大幅上涨159%。此外,在12个取证认购的楼盘中,有5个新盘触发积分,认购比例都超过200%。

中指研究院上海常务副总经理张文静表示,上海新房和二手房市场活跃度明显提升。从短期来看,接下来有望延续回升态势。不过,当前购房者相对比较理性,预计市场大概率是逐步地温和复苏,今年至年底市场都会处于修复的过程。

“豪宅市场受新政影响不大”

相比于刚需、改善楼盘,高端楼盘受到新政的影响并不明显。

“豪宅市场相对比较稳定,很少受到短期政策面的影响,也难有立竿见影的效果。豪宅市场更多是与经济的基本面相关,比如,近一年来,挂牌出售豪宅的多是中小企业的老板,由于公司经营困难而不得不出售豪宅变现,而接盘方考虑的也更多是经济的长期面、持有的成本等多种原因,而并非短期的政策刺激。”上海壹亿豪宅创始人任开荣表示。

由于上海市中心供应短缺、加之“一二手房房价倒挂”等原因,部分高端楼盘入市还是受到了追捧。9月25日,上海徐汇区网红楼盘云锦东方三期二批次加推的105套房源,在当日下午摇号至244号左右全部售罄,单套最高总价9618万元。值得注意的是,该项目入围分数高达118.32分,是上海市实行积分制度以来首个满分盘。

“云锦东方的热销主要还是一二手房房价的倒挂形成了利差,但这种利差正在变小,未来利差也会消失。”任开荣说。

中介门店:一周二手房成交量堪比前两个月

上海出台“认房不认贷”新政后,上海二手房挂牌量和成交量双双攀高。

“新政刚出来首周,我们门店就成交了3套二手房,相当于以往两个月加起来的成交套数。”中原地产浦东森兰门店店董宋沪雄表示,从8月底开始到9月中旬,其所在的门店就成交了近10套房源。

“但是,首周过后,带看量和成交量又下来了,说明买卖双方的博弈还在。”宋沪雄介绍,新政执行后,置换客户确实首付比例降低了,但是贷款总额还是要还的。很多客户处于“付得起首付,但还不起房贷”,所以看房的人又变少了。

在成交方面,据中指研究院数据,9月,上海二手房成交量突破1.7万套,已经越过了1.5万套的“荣枯线”。整体来看,今年1-9月,上海二手商品房成交量超过15万套,同比增长20.7%。在房价方面,9月,上海二手房房价指数环比下跌0.08%。

“市场在回暖,但是也没有回暖得那么快。现在客户都是真正有刚需和改善需求的,买房更加理性和有针对性。”宋沪雄说。


新京报2023年10月10日产经周刊《楼市新政40天》。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 付春愔