鉴报|绿城权益占比提升背后的拿地逻辑

更新时间:2023-08-29 22:41:54作者:无忧百科

鉴报|绿城权益占比提升背后的拿地逻辑

8月28日,绿城中国举行了2023年中期业绩发布会,超过万字的媒体问答环节,“权益”成为提及频率最高的词汇,出现近30次。

在绿城高管看来,归母净利润占比的提升,是一个可喜的变化。据绿城发布的半年报显示,今年上半年,其归母净利润占比上升至55%左右,如果剔除掉汇兑损益影响,归母核心净利润占比达到了60.7%,已经回归到相对合理的水平。

归母净利润占比一直是近几年市场对绿城较为关注的财务指标之一,如今明显提升与改善,这背后是绿城在土地市场深耕核心城市,聚集投资,并不断提高拿地权益占比。

今年上半年,绿城参加一二线核心城市土地竞拍百余次,新增货值预计达571亿元,一二线城市土地占比89%,权益占比提升至79%。

土地策略不仅令绿城权益不断提升,还令其销售业绩在行业普遍下降时保持同比上涨。前几年的提前“排雷”让如今的绿城业绩,不仅展现韧性,还实现逆势增长。


8月28日,绿城中国举行2023年中期业绩发布会。企业供图

精准投拓下的销售增长

根据中指研究院统计,上半年房企权益拿地金额TOP100中,绿城排在第五名;在新增货值排行中,位居第七名。

今年上半年,绿城在土地市场可谓积极,参加杭州、上海、北京等核心一二线城市土拍100余次,斩获项目19个,总建面257万平方米,预计新增货值达571亿元。

在拿地策略上,绿城依然坚持深耕核心、狙击投资。

在绿城571亿元的货值构成中,一二线城市占比89%,近半数货值位于杭州;同时,绿城“狙击式”投资浙江优质的三四线城市,在嘉兴、台州临海、绍兴上虞布局。深耕核心城市核心板块,这为绿城的业绩持续增长奠定了坚实基础。

据介绍,绿城新拓项目销售转化率提升至61%,加快了现金回流。

土地市场的精准拿地、周转效率的提升直接反映在销售指标上。今年上半年,绿城取得总合同销售1342亿元,同比增长19%。其中,自投项目销售982亿元,同比增长16%;代建合同销售360亿元,同比增长29%;权益销售额633亿元,同比增长40%。

其中,一二线城市销售占比85%,这得益于土地投资环节的精准布局。以绿城在北京的项目为例,绿城·北京西山云庐是近年来绿城产品创新的代表作之一,它创新了中式叠拼,在建筑、规划上都彰显了北方气韵,在今年上半年的北京别墅市场广受认可,表现突出,23.42亿元的网签金额大幅度领先同品类别墅项目。

得益于精准的投资策略,绿城总土地储备也在不断优质聚焦,结构合理。截至6月30日,绿城集团共有土地储备项目200个(包括在建及待建),总货值7495亿元;总建筑面积约4455万平方米,其中权益总建筑面积约为2660万平方米;总可售面积约为2952万平方米,权益可售面积约为1747万平方米;平均楼面地价每平方米约7642元。

值得关注的是,今年7-8月份,绿城在土地市场“开挂”,上海摇号收获3宗优质地块,为闵行梅陇项目、嘉定南翔项目、青浦徐泾项目;同时在杭州、宁波等城市有良好斩获。

截至8月25日,绿城累计新增货值达到1005亿元。

这进一步增厚了该企业核心城市土储,保障全年销售去化。绿城中国副总裁李骏表示,今年8月,在上海收获的3宗地块,年内准备全部入市。

绿城行政总裁郭佳峰说,上海这3宗地,无论是利润率、IRR(内部收益率)、还是预计的去化情况,都是非常好的。而从近几年的质量来看,绿城今年的投资质量比前几年要更好一些。

对于下半年的土地投资,郭佳峰表示:“我们仍然会坚持精准投资,来考虑投资的具体分布。”

权益占比逐年提升

绿城在土地投资上的另一个特征是权益比的明显提升。

数据显示,去年上半年,绿城新拓项目权益占比为76%,今年上半年则提升至79%。

拿地端投资权益的变化直接反馈在销售端。今年上半年,绿城权益销售额633亿元,在自投项目中占比64%,相比去年同期的53%大幅增长11个百分点。

而过去几年,绿城在土地投资结构上不断地调整与优化,也反馈到财务指标中来。

据绿城发布的半年报显示,今年上半年,绿城股东应占利润为25.45亿元,同比增长41.3%;归母净利润占比提升至约55%。若剔除汇兑损益因素,归母净利润占比为60.7%,回归到相对合理的水平。

与此同时,绿城非控股股东权益相应下降,少数股东损益占比降至约45%。对此,绿城中国执行总裁耿忠强表示,“归母净利润占比的提升,对公司来讲也是一个可喜的变化。”

耿忠强进一步称,随着这两年销售项目权益比、新拓项目权益比的不断提升,未来利润的占比肯定会有进一步提升的空间。

绿城中国董事会主席张亚东表示,就规模而言,绿城看重销售总规模,更看重投资规模,最看重权益规模,“没想到权益规模这么快进入TOP10,随着投地权益比的上升,权益规模也会持续提升。”

“原来计划到2025年绿城的市场份额占到整个行业3%,现在看来已基本接近了这个目标。”张亚东在业绩会上表示,“下一步我们更需要接近的目标是绿城作为一个产品主义者,为社会、为客户提供更好的房子,来满足大家对美好生活的需求。”

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 柳宝庆