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2023-10-30
更新时间:2023-10-20 22:42:38作者:无忧百科
土地不够用,或许是深圳大部分行政区的共识。
面积广阔的宝安,也没法例外。
近年,宝安拍卖的宅地大多在尖岗山+会展新城片区,这两年也拿出了“压箱底”的宝中+碧海宅地。
而剩下的,只能通过“拆”来实现。
所以,在宝安的规划中,城市更新和土地整备潜力范围几乎占据半壁江山。
这也让宝安拥有让人惊叹的旧改项目数量。
据@合一城市更新 数据,宝安区已纳入计划公告的城市更新项目达179个,位列深圳第二,其中不乏大型旧改项目。
12大“巨无霸”旧改
贡献超250万㎡住宅
在顺利落地华强城、万科星城等项目后,如今宝安大型旧改的数量就更多了。
据@深圳买房计划 不完全统计发现,TOP12的“巨无霸”旧改项目(仅统计包含住宅的项目)中,最小的拆除范围也超过17万㎡。
它们合计的拆除范围超过700万㎡,比10个南山华润城还要大。
这些项目大多位于宝安中北部,包括大家熟悉的万丰海岸城、珈誉府,以及比较受关注的金蚝小镇等等。
其中5个已经公布草案项目,就将带来超250万㎡体量的待售住宅,按照100㎡/套来算,相当于2.5万套房。
最大规模:
万丰区域城市更新项目
虽然大家很熟悉万丰海岸城了,但其实它属于万丰区域城市更新项目,整体占地近2平方公里,体量超500万㎡,而万丰海岸城只是其中的A区。
B区是万丰海岸城大朗山项目,将建成海岸科技城,涵盖产研、办公、居住、商业及教育等功能,将带来山姆会员店。
C区是万丰社区旧村片区项目,规划未定。
预计B区就能带来近70万㎡的住宅。
▲橙色为A区万丰海岸城,蓝色为B区海岸科技城,远处未标注为C区
目前,A区的海岸商业预计年底入市,B区已经举办动工仪式,C区还在核实权利人。
▲B区在8月传出动工消息
最快入市的新项目:
怀德旧村城市更新单元(德懿府)
除了熟悉的项目外,还有怀德旧村项目也即将推出住宅产品:德懿府。
如无意外,它会是上述全新旧改里面,最先入市居品的项目。
项目占地约28万㎡,总建面近200万²,能带来约56.4万㎡的住宅(含保障房约9万㎡)。
目前在基坑阶段。
其中,住宅产品德懿府即将面市,总建面近46万㎡,共有2816 户住宅(其中保障性住房 1380 户),配有幼儿园。
▲德懿府效果图
除了怀德旧村的德懿府外,占地超140万㎡的新桥东片区项目,也有名为“恒安苑”的产品公示了平面图,但这一项目性质为宿舍。
不过,新桥东片区项目规划了超80万㎡的住宅,包含可售人才房,后续可以期待一下。
大型旧改最集中的区域:
华润/鸿荣源/宏发扎堆航城片区
除了沙井站之外,航城街道黄田站周边,或是大型旧改最为集中的区域。
这里聚集了:
钟屋黄田旧村城市更新单元
航港生态城城市更新单元
黄田金碧片区城市更新单元
草围旧村及南片区城市更新项目
四大都在黄田站两侧,夹在宝安大道、京港澳高速之间,几乎连成一片。
超130万㎡的总拆除用地范围,如果都落实下来,整个区域将焕然一新。
并且,能带来包括住宅、商业等业态,让在楼市里几乎“默默无闻”的航城片区,重新吸引人们的目光。
其中,钟屋黄田旧村城市更新单元,由鸿荣源主导,刚公示时就引发了巨大关注。项目用地约54万㎡,更新方向为居住、商业等。
目前,项目正在申请增补范围、扩大旧改范围,我们实地观察则发现,项目未有清租/动工迹象。
隔着广深公路,是华润操刀的航港生态城城市更新单元。
这一项目被纳入了“工业上楼”名录,达到158万㎡的体量,除了带来产业业态之外,也将带来超54万㎡的住宅。
但同样的,项目还只是公示了规划草案,并未有动工迹象。
而宏发操刀的黄田金碧片区项目,似乎是最容易动工的。
因为项目已经围挡起来,内部是空置/空地状态,只有零星的市政车辆停放着。
但在今年1月,项目延期公告公示,“更新单元计划有效期2年6个月,自2020年7月13日起至2023年1月12日止。延期1年”。
要知道,如果在有效期内没有通过更新规划,那么项目将失效,政府将不再开展后续相关工作及办理相关手续。
今年到现在,宝安已经有3个旧改项目失效。
▲宝安今年失效项目
不用愁没住宅?
今年新增28公顷居住潜力用地
就在10月16日,宝安区城市更新和土地整备局发布了“2023年上半年工作总结及下半年工作计划”。
当中提及,在2023年宝安将在城市更新方面完成以下目标:
5个项目计划立项、5个项目规划获批、7个项目主体确认; 完成50公顷用地出让、实现32亿元城市更新地价收入; 力争实现 18个项目、426.9万㎡建面开工建设 ,推动10个项目竣工验收。
虽然我们比较熟悉城市更新,但在该总结中,就表示存量土地二次开发需要“整备为先、整治为主、转型为要、更新为辅”。
这或许是和土地整备由政府主导、能推动重大公共设施/产业项目落地等特点有关。
▲城市更新/土地整备的区别 | 内容来源:合一城市更新
2023年至今,宝安已完成土地整备147.4公顷(约合147.4万㎡),其中居住潜力用地28公顷、民生设施用地21.35公顷。
而城市更新方面,没有特别具体的数据,只提及新安街道五区市场、燕罗街道罗田第二工业区(北片区)单元等,多个项目取得新进展。
其中,官田工业区三期项目进行了实施主体确认,并透露“城市更新土地供应16.51公顷,实现城市更新地价收入1.24亿元”。
这样看来,宝安的城市更新、土地整备项目,都将供应更多的居住产品。
你最期待哪个项目?
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