21世纪经济报道记者柳宁馨 杭州报道

10月16日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》（以下简称“杭六条”），明确优化住房限购政策，进一步完善房地产市场调控。

此次杭州房地产新政的重点在于调整限购区域，萧山、余杭两区全面放开，杭州市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。可以发现，此次新政增加了主城区购房名额，强调了差别化信贷政策，减缓了供需差异。

同时，杭州限购区购房门槛也在降低：杭州市户籍家庭在杭州市限购范围内限购2套住房；非杭州市户籍家庭在杭州市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在杭州市限购范围内限购1套住房。这意味着杭州户籍购房无社保限制，外地户籍限一个月社保或个税记录。

此外，“杭六条”明确提出，摇号无房家庭认定规则改变；法拍房不再限购；对职工使用住房公积金贷款购买二手住房的，二手住房房龄与贷款期限合计年限由不超过50年延长至不超过70年。

大力度降低购房门槛

“今天放开限购的新政策一出，我们的客户活跃度明显起来了，不少购房者前来咨询。”我爱我家杭州公司一位客户经理告诉21世纪经济报道记者。

新一轮楼市宽松背景下，南京、苏州、武汉、厦门等地此前已对楼市政策进行了大幅调整，有的甚至已完全放开限购。杭州是相对较晚大力度放开限购的二线核心城市。

在放开限购范围之外，“杭六条”还降低了外地购房者的门槛，非本地户籍购房者只需有社保或个税记录就可以限购1套，理论上只要交一个月的社保或一个月的个税，或以前曾有过相关记录，即可在限购范围内限购1套。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，收缩限购、非户籍人口买房取消了社保缴纳时限的限制，目的在于活跃当前的房地产市场。杭州是近年来土地供应规模国内最大的城市之一，在亚运会、G20峰会筹办过程中，杭州出让了很多地块，前期采取价格倒挂的销售模式，导致需求踊跃入市，现在价格倒挂的形势明显缓解，但二手房挂牌量非常大，迫切需要活跃房地产市场。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，杭州本次房产新政最大的特点和亮点是，在限购方面的松动。浙江是全国最富裕的省份，省会杭州的首位度最高，全省三四线城市的价格基础也较高。杭州此时放开限购，能对省内三四线城市产生一定虹吸效应，但绝无可能令外地购房人蜂拥而至。

“这次杭州亚运会办得很成功，把城市名片打出去了。不过，未来杭州的楼市将长期存在冰火两重天的情况，选择板块和区域很重要。”该客户经理补充道。

进一步了解杭州房地产市场可以发现，此次放开限购的范围覆盖了一些杭州核心片区，例如在杭州奥体中心的萧山区部分、未来科学城、云城等热门板块，新政落地后，购房者买房将不再受套数、户口和社保等限制。

丁建刚认为，这次新政即使能吸引一部分购房者，也只是吸引到杭州极少数的核心区域和核心板块，“本次新政所放开的区域中，钱江世纪城、未来科技城可能成为吸引外地人购房较为热门的板块。”

今年以来，杭州楼市整体平稳度较高，但在近期整体市场承压阶段，杭州市场的成交量和价格也面临压力。根据克而瑞浙江区域的统计数据，克而瑞浙江区域数据显示，9月杭州商品房成交较上月量涨价跌，全市458个项目成交商品房7414套，环比增加8.06%，同比缩减21.19%；成交均价29046元/平方米，环比下跌12.26%，同比下跌8.24%。

根据中指数据库监测，今年9月29日至10月6日，杭州新房住宅成交面积4.7万㎡，同比2022年假期下降14%。与国庆期间较为火爆的文旅市场相比，杭州假期新房市场表现平淡。

不过，杭州购房需求旺盛，长期来看，杭州民营经济活跃，互联网等产业强势，落户相对宽松，人才支持政策丰富，人口持续流入，这些都将成为支撑杭州楼市需求的重要因素。

对楼市影响有待观察

从“杭六条”公布的时间节点看，新政在“金九银十”的末期及时释放，能为四季度的房地产市场注入更多信心，同时，前期不少观望的购房者在获得资格和首套房待遇后，也可能加快购房流程。

丁建刚认为，杭州本次新政总体上体现了平稳中性的原则，并没有更多的突破，短期内杭州新政一定会带来整个市场成交量，特别是二手房成交量的上升，“那些被限购的刚性需求购房者、那些一直在等待新政的购房者，会快速入市。”

此次杭州楼市新政整体比较平稳，加上杭州较早推行“认房不认贷”并在不久前优化相关措施，可以说，目前政策宽松程度已经相当高。但是，目前房地产市场正处于前所未有的严峻时刻，“杭六条”能否释放更多需求、进一步提振市场仍有待观察。

从已放开限购的二线城市看，政策对市场影响效果并不明显。9月以来，至少有12座城市宣布全面取消限购，南京、苏州、厦门、成都等强二线城市均放开或部分放开限购，出台了更宽松的政策，但市场反响并不如预期。此前，广州作为一线城市中首个部分放开限购的城市，推出调整住房限购政策实施区域范围、二手房增值税免征期“5年改2年”等政策，积极调动楼市需求。

收缩或退出限购是近期热点城市的普遍做法。在房地产供求关系发生重大变化的新形势下，原来楼市过热时期推出的一些政策正在调整或退出。

李宇嘉表示，对杭州这样的热点二线城市来说，近年来人口流入的规模比较大，产业升级和转型的效果比较显著，不可能像其他城市一样全部退出限购，而是收缩限购的范围至核心区，毕竟核心区的房源供应缺乏弹性，被很多富裕人群和资产配置人群所青睐。

也有房产观察人士认为，从市场化角度看，限购政策本身是一种行政色彩极强的调控手段，在一个正常的房地产市场，原本就不应该长期存在限购这种调控政策，全面取消限购本身也只是时间问题。

此前，杭州多个区域已进行了房地产政策局部调整，呈现出多频次、小范围，精细化特征。例如，在限购区域方面，去年9月，余杭区仁和街道、径山镇等镇街放宽限购。今年上半年，余杭区限购放宽圈扩大到瓶窑镇、中泰、闲林街道。

去年11月11日，杭州取消执行5年多的“认房不认贷”，即在杭州限购区域无房，但曾经有过房贷记录并已结清贷款的家庭，再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行，同时，杭州二套房的首付比例也从6成降至4成。

杭州也在一步步推行差异化购房政策。去年9-11月，新房差异化购房政策涉及富阳、萧山、钱塘、临安、临平及余杭区等。具体而言，外地人缴纳一个月社保或个税便可在这几个限定区域购房1套。

今年9月5日，杭州再次优化“认房不认贷”政策，新政不再关注房贷是否已结清，只要在杭州无房，再购房即可按首套房贷政策执行。自此，杭州全面执行“认房不认贷”政策。

可以预见，“杭六条”短期内会加速此前观望的购房者的入市速度，尤其是此前被限购的刚性需求购房者、持续等待新政的购房者，这意味着新政一定会带来整个市场成交量，特别是二手房成交量的上升。

值得注意的是，“杭六条”提出，由人民银行浙江省分行指导浙江省市场利率定价自律机制，研究落实杭州市差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策。这意味着，后续杭州可能在首套房和二套房首付比例、贷款利率上可能有进一步的下调，这为政策调整、市场反应提供了空间。

不过，人们对房地产市场的预期和信心已经发生了逆转，影响购房需求的因素并不仅仅取决于房地产市场，还取决于人们对未来经济社会发展的预判。

“在新形势下，不管是供求关系、房地产前景和房价预期，还是买房行为，都发生了重大变化，这不是周期性的变化，而是趋势性的变化。因此，过去行业长期过热时期，以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策，都不再适用了，逐渐都要退出了。”李宇嘉说。