文／红星新闻-成都商报记者 谢雯

成都楼市“9·26新政”已经满月。来自成都市住房和城乡管理局的公开数据显示，9月27日-10月26日，成都商品住宅（含新房、二手房）总共成交27525套，而去年同期为为22058套，同比上升约12.4%。

图据：成都购房通

中指研究院的数据也显示，截至目前，10月成都商品住宅认购面积环比上升约30%。

已有起色的市场背后，新政还带来了哪些变化？

关键词1：份额约83%

中心城区市场份额进一步扩大

成都楼市“926新政”的一大调整，即是“5+2区域”作为统一的限购区，以及增值税5改2，不再需要满足家庭唯一住房的条件。

这给新房市场带来的变化之一，是释放出的改善需求，愈发向核心区域“拥挤”。

主城多个项目相关负责人透露称，新政以来，来访量有近30%的增长。细化27525套成交总量的构成也可看到，中心城区新房成交8472套，占到整个新房市场的约83.6%，超出去年同期的79.4%，以及今年上半年的约80%。

关键词2:增幅约68%

核心区域高品质改善产品去化提速

据成都商报-红星新闻记者不完全统计，10月1日-26日，成都主城共有约20个项目开盘，整体去化率不到60%。

在这里面，不乏城投置地·天府锦上锦、西派善成、越秀·天悦云萃、招商·新川臻境、新川印、华润·中环天序等项目实现开盘100%去化。

从这些项目的表现来看，有新政“144㎡以上住宅取消限购”的带动。CRIC克而瑞的统计显示，本月成都144㎡以上住宅成交套数增幅约68.25%，面积增幅约65.58%。

图据：CRIC克而瑞四川

也就是说，新政后，更多的购房者开始转向同时满足主城核心板块+区域内迭代产品力的项目。

被称为“大源西F4”的城投置地·天府锦上锦以及中国铁建与成都交投联合开发的西派善成，就是典型案例。

10月13日，城投置地·天府锦上锦360套房源在5秒内清盘，起步价近600万元；10月24日，西派善成总共158套房源一次性开盘，建面约180㎡户型，套均总价720万元；建面约218㎡户型，套均总价880万元。线上开盘后，同样很快售完。

西派善成效果图，与实际呈现存在差异，非最终交付标准

城投置地·天府锦上锦效果图

实效机构董事长、观念研究院出品人吴昊表示：“高新南的改善需求就是想在原地换一套一步到位的大面积的、有档次的房子，刚好这两个项目就满足了客户的这些需求；而成华区的改善者诉求是面子、面貌和面积，这就是越秀·天悦云萃能快速去化的原因所在。”吴昊称，未来市场上，“只有从面积、档次、家庭社交需求、地段上，满足改善者各种需求的项目才会大卖。”

关键词3:挂牌新增约1.2万套

二手房市场，近郊表现优于主城

二手房方面，按照“926新政”，增值税免增年限统一调整为2年，再叠加取消2年内无转让记录限制，名下无房便认定为无房家庭等利好政策，让二手房市场在这个月呈现出两个方面的趋势。

一是释放了一波改善置换需求。体现在数据端，根据贝壳APP找房的数据显示，成都二手房挂牌量已从9月26日的21.1万套，升至约22.3万套，新增约1.2万套；新增挂牌房源多数都处于总价300万元之内；

二是成交端的上升。“比较突出的还是华府、大面这些板块，总价在150-200万之间，每天能带看2、3组客户。”这是从事二手房经纪工作的金丙，在新政这一个月最直观的“体感”。

与此相契合的是，贝壳研究院成都分院院长付跃华提供的一组数据：

近郊：增长约20%；

远郊：增长约10%；

主城区：基本持平。

也就是说，与以主城区为绝对主导的新房市场不同，新政后成都二手房市场，成交套数上更为活跃的是近郊（即原来的二圈层区域），其次是远郊。

关键词4:预期

二手房市场规模或再创新高

再过2个月，2023年就将收官。新政的持续影响下，成都楼市将交出怎样的成绩单？

中指研究院四川公司总监苏宇表示：“从短期效果来看，新政对前期犹豫客群进行了强刺激，缩短了原有的决策周期，潜在购房者对市场对关注程度上升，重新开始产生置业意愿。但政策孵化及传导需要时间，预计1-2个季度才将对新房市场量价产生直观影响；同时，‘卖旧换新’链条尚在进行，客观周期使得部分需求尚未能在新房市场体现。”

相比新房市场的“谨慎乐观”，贝壳研究院成都分院院长付跃华则给出了二手房市场明确的预期：“2022年，成都二手房总共成交151376套，首次超过142982套的新房市场，差距为8394套；但截至目前，二手房市场已经成交183290套，远超过新房市场的121479套。可以肯定的是，2023年的成都二手房市场规模将再创新高，与新房市场的‘规模差’或也将进一步拉大。”

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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