回想一下，广州市场有多久没出现“真别墅”产品了？

从2016年最严“限墅令”出台，广州大多数项目，就算有条件做别墅，也几乎都是以院墅、叠墅这样的“类别墅”形态入市。

不过，这个事情似乎有了一丝转机。

最近，自然资源部下发了一份文件，除了建议取消土地拍卖中的地价限制外，还提到建议取消远郊土地容积率1.0限制。

这是否意味着，别墅产品未来会成为开发商的一条重要赛道？

｜图源：财联社

供求比0.71，别墅成为香饽饽

楼市君之所以说开发商将谋划布局别墅市场，是出于两方面的考量。

从产品意义来讲，广州改善需求持续抬头，买家对生活空间的要求越来越高，别墅类作为“终极”改善产品形态，备受追捧。

更关键的是，广州的别墅真的太好卖了！

根据中指院数据显示，近五年广州别墅类产品总成交量达到12491套，而供应量仅有8832套，供求比低至0.71。

如果只看2023年数据，这个值更是低至0.033！差不多相当于100个人抢3套别墅。

｜技术生成

不过，即便开发商眼红“别墅”的热销，也不是想建就建。

供应稀缺背后，最主要的一个原因在于，地块在出让时便已经确定好了容积率。

一般来说，2.0左右的容积率可以做到高层+叠墅/联排的产品组合，若是想做到纯别墅，容积率基本要在1.0以内。

而近10年，广州容积率1.0及以下的宅地，仅有3宗，占比仅有0.5%！

并且，都是位于从化、增城等远郊区域。

｜技术生成

所以，取消郊区地块1.0容积率限制，带来第一个的影响，便是郊区的别墅供应或许会大幅增加。

楼市君拉了一下近5年的别墅类产品的供应TOP10情况，基本也是以增城、从化、南沙等郊区为大头，黄埔、番禺的部分区域也有供应。

｜技术生成

而中心四区供应只能用稀缺来形容了，全部加起来，总供应量不过百余套！

加上中心区土地供应本就不多，1.0容积率的地块更是少见， 即便有类别墅产品，也只能做成叠墅或者联排形式，真正的别墅真不多。

这也导致像二沙岛别墅、珠江别墅这类的产品，一直都处于有市无价的状态。

｜技术生成

院墅、叠墅...广州还有数十盘可选！

那么，如果现在买别墅类产品，还有哪些盘可以选？

楼市君顺带盘点了一下广州部分在售项目，发现可选择的还真不少。

尽管纯别墅不多，但类别墅产品，几乎能让人挑花眼！

｜技术生成

从项目来看，目前广州在售的别墅类项目，基本都可以分为两种情况。

一种是拿地时间久远、销售周期长的项目。

如华标·峰湖御境、御溪·臻山墅、金地御湖颂都是此类代表。

由于早期土地出让容积率较低，这类项目往往没有过多的空间限制，在产品设计上更容易出彩。

如金地御湖颂，背靠开发了二十多年的金地荔湖城，打造的宋风院墅十分具有记忆点。

又如华标·峰湖御境，最大户型面积甚至可以做到690平！

｜华标·峰湖御境实景图

另一种则是近几年出让的新项目。

这类项目在容积率上不占优势，往往通过高层+叠墅/院墅的“高低配”形式，实现类别墅产品。

在2006年，国土资源部就曾明确，联排、双拼等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。

因而，市面上在售的类别墅产品基本都是叠墅、院墅为主。

比如知识城的居山涧、山与墅、悦辰壹号等，都是相似的产品思路。

｜知识城·悦辰壹号效果图

值得一提的是，除了产品功能空间相较于高层有优势外，类别墅产品往往能带来更高的溢价空间。

这也是新盘扎堆做类别墅产品主要原因。

“限墅令”松绑，别墅要升级？

不过，类别墅扎堆的局面，或许很快就会改变。

因为，“限墅令”松绑后，除了能给别墅市场带来更多供应量外，还有机会在产品设计上突破。

一个明显的特点是，院墅和叠墅都是开发商为了提供更好的生活品质和居住体验而做的尝试，各种空间都在接近别墅。

比如，增城金地御湖颂，其首推的建面约149平、175平的合院纯墅，就有三面采光、独门独院等配置。

｜金地御湖颂产品效果图，仅供参考

｜图源：项目提供

位于知识城南的御溪·臻山墅，主打合院和叠墅两大产品系，依山而建，产品融合岭南建筑设计元素，还结合现代风格设计大面积落地窗……

南沙的保利半岛，叠墅可做到每户都有私家花园，相当于真别墅的“有天有地”，且独门独户。

但其实这类产品并不属于严格意义上的别墅。

如果能取消远郊容积率1.0限制，那么远郊楼市将划开“一道口”，真正的别墅产品也将再次出现！

其背后的信号意义十分明确。

｜二沙岛航拍

再加上今年5月，住建部发布了关于《住房和城乡建设部关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》，其中2019年的一份“限墅令”就在失效名单中。

｜图源：广州住建部

容积率下限下调，限墅令松绑，两者叠加，或许，执行多年的“限墅令”，要退出江湖。

在楼市君看来，主要有以下几个方面的影响：

其一，后续政府或将收储并挂出相应地块，激发开发商拿地布局并升级产品。

随着供地容积率松绑，政府层面也会适当增加相关地块，也可能出台相关规划，盘活土地，为别墅开发提供便利。

在短期内，开发商也会抓住这样的利好和反弹时机，积极布局别墅项目，并进一步升级产品满足市场需求。

毕竟，容积率下降，能给到远郊别墅更多的发挥空间。

如别墅的私密性更强，独门独户、有天有地等优势更明显等等。

其二、今年的改善趋势加剧，别墅松限，或将再一次释放改善需求。

近几年千万豪宅成交一路走高，市场有着足够的购买力，而远郊的优质别墅有环境、品质等优势，也能满足改善需求。

目前市中心别墅非常稀缺，价格昂贵，如即将入市的新城市领院，仅有80套叠墅，吹风起步总价也要两千多万。

而此时远郊容积率降低到1.0以下，就能打造出更多优质的别墅项目，吸引更多中产买家，满足更多的改善需求。

其三，楼市分化明显，或能一定程度缓解远郊楼市困境。

从近几年来看，市中心和郊区楼市分化加剧。

尤其是今年，经过多轮政策调控救市，市场回暖，但分化依旧明显，相比中心区稳步提振，远郊不少板块还是不温不火。

如果接下来别墅这类稀缺品增加，或许能一定程度上促进郊区成交。

毕竟，远郊别墅便能与市区高层住宅形成差异化，在价格优势驱动下，接受程度也会比市区要高。

｜别墅产品的低密性和品质高更高

不过，别墅销售周期长，回款慢，对开发商的操盘和营销，都是一大考验，或许是实力较强的房企，会愿意试水。

总而言之，“限墅令”的松绑，不仅仅是别墅产品的补足，更是市场和政策调控相结合的结果，也是大势所趋。

那么，你期待真正的别墅产品面市吗？欢迎评论区留言讨论。