文/谢逸枫

目前中国楼市发生根本性、历史性重要时刻变化，供需、投资、开发、融资、经营模式的改变，令住房限购政策正在退出历史舞台，买房自由时代正式回归。

如笔者所料，当房地产市场供需关系发生重大变化、居民收入下降与市场流动性收缩及库存增长、去化周期突破预期时，就会取消住房限购令。相反，将会实施住房限购令。

值得注意的是中国住房限购历史上，明朝、清朝实开创住房限购历史先河，禁止官员在工作所在地买房，意味着外地官员不允许在本地购房，限制炒房。

楼市限购正在退出历史舞台，笔者研究统计发现，截至2023年9月12日，第二轮取消住房住房限购令、限售城市达到11座，分别为衢州、佛山、东莞、嘉兴、沈阳、南京、大连、兰州、济南、青岛、郑州。

针对局部区域或群体放松限购，取消限售、认房不认贷、首付与利率及存量利率下调的城市，包括苏州、珠海、福州、厦门、天津、长沙、杭州、武汉、成都等22城，目前尚未全面解除限购。

笔者曾说过，当房价过高、上涨过快、供应紧张时，就会出住房限购令。而当房价过低、下降过快，需求紧张时，就会取消住房限购令。因此，三个指标是判断出台住房限购令的标准。

2010年4月13日，北京率先开启正住房限购令政策，这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”，堪称楼市限制炒房杀手锏。

第一轮实施住房限购令，自2010年4月13日北京开始实施，到2013年12月底全国实施住房限购的城市达到46个，覆盖的范围为全国一二线、核心三四线火爆城市。

第一轮取消住房限购令，自2014年6月26日呼和浩特市正式取消住房限购令，截至2014年12月，明文取消限购令的城市达到41个，调整限购的城市分为北上广深、三亚5座城市。

2017年3月17日，北京率先开启正住房限购令加码政策，这是全国第二次实施家庭购房套数的限购”，限购令入选2017年民生热词榜。

第二轮实施住房住房限购令，自2017年3月17日北京加码实施，到2018年3月16日全国实施的城市达到65个，覆盖面比第一轮扩大，一二线、核心三四五线火爆城市。

第二轮取消住房住房限购令，自2022年4月1日，浙江省衢州取消限购政策，成为全国首个取消限购的城市。2022年3月1日郑州，成为2022年全面放松限购、限贷、取消限售的城市。

到2022年12月26日，继12月9日佛山之后，东莞正式全面取消住房限购。2022年郑州、福州、哈尔滨、衢州、佛山、东莞、青岛、武汉、成都、南京、厦门等城市取消或调整住房限购。

2023年8月25日嘉兴全面住房限购、限售开始，9月4沈阳、9月7日南京、大连、9月8日兰州、9月11日济南、青岛、9月12日郑州，全面取消住房限购、限售。

9月11日苏州（120平以上取消限购）、9月12日珠海（保留横琴粤澳深度合作区限购）、9月12日福州（五城区取消限购），实施改善性、区域性取消限购。

截至9月12日，全国33城放松限购政策，其中，有衢州、东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州11城全面取消限购政策，珠海、苏州、福州、天津、长沙、杭州、武汉等22城针对局部区域或群体或房源类型进行放松。

截至9月12日，全国已有25个省市官宣执行“认房不认贷”政策，其中包括1个省级地域、4个一线城市、14个二线城市、6个三四线城市。具体城市为北京、上海、广州、深圳、武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆、江门、长沙、苏州、无锡、沈阳、杭州、宁德、韶关、清远、珠海、随州、大连、兰州、漳州以及安徽省。

目前全面取消住房住房限购令、限售、限价等限制政策，究竟释放出重要房地产市场信号。这是意味着房地产调控收紧期正式终结，进入第四轮房地产政策宽松期，表示房地产政策迎来历史性、根本性的变化。

新一轮楼市上行期将要开始，下行期离结束时间越来越近。楼市救市政策公布后，量价、土地市场会逐渐的修复，这轮房地产市场修复期会比前三轮长。由于市场下行周期长、风险没有完全化解、居民收入下降、政策刺激力度有限，

新一轮购房好时机正式开启，楼市处于修复期的阶段。不限购、降首付降利率降税费、银行借款给你买房、地方补贴给你买房、给资格给你买房，房价处于低谷期，购房门槛、交易成本、还贷成本最少时刻。

现在不买房，那就再等20年吧。只要中国经济保持增长，房地产肯定在持续增长，未来房价还将继续上涨。背后的逻辑就是中国经济不存在下行通道的问题，就算即便是台阶调整，也不是一直下行通道。

若房地产投资、固定资产投资继续保持增长，政府保底，银行住房加杠杆，老百姓为什么不敢买房。现在就是老百姓买房子合适时机，不要问什么时候买房，首次、改善需求，只要有钱，什么时候买都行。

房地产业目前至未来几十年依然是国民经济的第一大支柱、基础、先锋、主导行业，涉及56个相关行业，带动了1亿多人口就业，房产是普通群众最大最后的财产，要软着陆，避免硬着陆，对经济发展、居民收入、家庭财富的影响巨大。

强二线、弱二线、核心三四线城市率先全面取消住房限购、限售、限价、限签、限企、限贷，还有大批城市松绑限制政策，一线城市认房不认贷、首付于贷款及存量利率下降，打响第一枪的背后，具有特殊的原因。

总结全面取消住房限购、限售、限价、限签、限企、限贷，松绑限制政策城市，一线城市政策优化的市场特征看，都存在房价下降、下降过快、供大于求、销售与卖地低迷、库存高增、去化周期长、房企卖房困难、购房者观望情绪浓厚。

目前房地产救市效果总体不理想、城市分化，最根本的原因是政策落实不到位、不统一，购房者观望情绪大，信贷投放节奏慢、卡脖子政策未全取消。房地产供求关系发生重大变化，未来20、30年，结构性配置、城市分化是市场主要特征。

所谓的全国房地产市场大反弹、房价报复性上涨、销售火爆井喷没有出现，唯有北京、上海、郑州、南京、东莞、佛山、大连、沈阳、苏州、珠海、福州、青岛、嘉兴热闹外，广州、深圳稍微热度上升，城市分化的主旋律没有变化。

从政策效果看，2023年9月1日-12日的数据显示，北京、上海最明显，销售成交、房价上涨、购房的意愿、售楼部火爆领先全国，政策传导市场效果最好。其次是广州、深圳，第二周的数据升温快速。最后是少部分二线城市。

这轮楼市救市的市场复苏火爆的途径为京沪，到广深，再到核心二线、再又到普通二线，最后传导到三四线城市。毫无疑问，一线城市、二线城市受益最大，人口与资源及资金最集中、购买力最强，全面复苏的传导依然需要时间。

目前全面取消住房限购、限售的城市才11个，放松限购、限售的城市才22个。预计2023年9月底-10月份，全部二线城市、核心三四线城市有望全面取消限购、限价、限售、限签等限制政策，这个范围会继续扩大。

线城市北上广深限购政策应该差异化调整，支持改善性住房需求，放松、优化，放松附加条件、购买门槛。目前政策放松效果看，一线城市市场分化严重。一旦政策效果无法持续让市场复苏回暖、企稳，限购政策会跟进调整。

首先会取消郊区的限购政策，放松核心区限购政策。短期内，北上广深全面取消限购的可能性不大，调整的概率大。最有可能的是郊区限购政策会取消，除非楼市在年底没有企稳或者复苏，核心区2024年则有可能取消限购政策。