中国基金报记者 冯尧

“目前市场处在焦灼状态，我们的判断是目前显然已经跌过头了。” 万科董事会主席郁亮在在8月31日的中期业绩会上直言。

交出上半年成绩单后，万科随即召开中期业绩会，回应市场诸多疑问。在会上，郁亮等多位万科管理层也对市场作出研判。在万科管理层看来，短期利润确实存在压力，而整个房地产市场脱胎换骨则需要比较长的时间。

同时，万科方面在会上也对终止150亿元再融资的举动作出回应。（详见本报报道： ）

“今年新开工面积回到17年前”

在8月31日召开2023年中期业绩会上，对于现阶段房地产市场，郁亮认为正处在焦灼状态，市场显然已经跌过头。“由于地产销售低迷持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应”，他直言。

对此，他分享了一组行业数据——全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模，即17年前的水平。

根据此前国家统计局公布的数据显示，今年前7月全国房屋新开工面积5.7亿平方米。其中，住宅新开工面积4.15亿平方米，下降25%。

相反，前7月房屋竣工面积增长20.5%，其中住宅竣工面积增长20.8%。与竣工数据表现相比，新开工情况差异极为明显。

郁亮表示，当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。他以美国房地产市场作类比，“美国1960年城镇化率达到70%，此后二十年，人均新开工面积平均为1平方米，部分年份能达到1.2平方米以上。”

郁亮测算，国内目前城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，“按经验建设水平保守估计，未来10-12亿平米新开工面积有保障”，他预计。

郁亮同时也预计，房地产市场脱胎换骨需要较长时间。"当前政策已经在发力，我们希望已经出台的政策能尽快的落实到位，来推动市场恢复到健康合理的水平，也期待存量盘活等方面的具体措施能够尽快的出台。相信在各方努力底下，随着经济态势持续平稳改善，行业迟早会回到一个健康合理的水平上去。"

“短期利润会有压力”

根据万科8月30日晚间披露的中报数据，今年上半年，万科实现营收2008.9亿元，同比下降2.9%；而归母净利润为98.7亿元，同比下降19.4%。其毛利率也从去年的20.46%降至18.87%。

对于今年万科中期业绩下滑，万科总裁祝九胜表示，目前碰到行业调整期，但短期利润确实有压力。但他同时表示，公司经营安全没问题，整个房地产行业仍是较大行业，相信会回到正常发展轨道。

这一背景下，如何扛住寒冬，将会考验万科财务安全状况。万科财务负责人韩慧华透露，在财务安全方面万科主要做了三方面动作。首先，高度重视经营现金流管理，销售回款与销售总额相当，还会持续做动态压力测试和充分前置预案，以确保任何时点的现金流安全。据她透露，2023年上半年在覆盖地价支出后，万科经营性现金流仍然保持为正。

其次，保持融资渠道畅通和多元化。她表示，万科是当前少数仍然能够完全凭借自身信用发债的房地产企业，2022年至今万科累计发行信用债接近400亿，其中今年1-8月新增发行100亿。

第三，债务结构正在优化，万科融资总量阶段性上升但短债显著下降。截至6月底，万科短债金额为457亿，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位，现金对短债的覆盖倍数2.7倍，较年初提升0.6倍，债务平均久期延长至5年。

值得注意的是，在美元加息背景下，万科也主动地优化了外债配置。数据显示，其境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债的比降至20%以内，较年初下降2个百分点。

对于境外融资环境变化，韩慧华表示，目前美元债市场确实是一个冰封的状态，而明年万科主要是有三笔美元债到期，整体折合人民币约110亿元，万科会通过银行端市场，通过境外的银团贷款或者是双边贷款去筹集一部分资金用于偿债。

“在目前美元加息的背景下，我们境外债的策略相对会控制总量，争取能够进一步降低海外负债，”她透露。

谈及A股再融资终止

在业绩会上，另一项广受关注的事项即为万科终止其2月抛出的150亿元A股再融资计划。

在8月30日晚间，万科公告，董事会审议通过了《关于终止向特定对象发行A股股票事项并撤回申请文件的议案》，同意公司终止向特定对象发行A股股票事项，并向深交所申请撤回相关申请文件。

对于终止发行并撤回申请文件的原因，万科方面解释称，系基于当前公司A股股价显著低于每股净资产，因此经审慎分析、研究与沟通后作出决定。

会上，万科董秘朱旭也作出回应。她表示，此次决定终止增发，主要还是因为这段时间公司股价处于比较低的价位。“万科也多次与机构投资人沟通，发现机构投资人对于公司在比较低的价位进行增发表示担忧和不同意见，认为对现有股东权益的保障需要慎重考虑。”

她同时表示，虽然证监会近期也出台了新政策，房地产上市公司在破净、破发和亏损后都不影响其再融资，但万科董事会也慎重考虑到机构投资者的意见和建议，决定终止目前A股的增发。

“终止A股增发后，公司会通过其他渠道，各项融资渠道比较畅通，可以筹集相应资金支持业务的健康发展，”她补充道。

编辑：小茉

审核：许闻

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