月初， 深圳商业、办公、商务公寓对港澳居民放开，长达16年的“限外令”正式解除，引起一片哗然！

消息官宣后，深圳众多商务公寓第一时间打出港澳客不限购的海报，罗湖有项目推出特价房源，并且写明港人专场，甚至龙华、龙岗的公寓也借势营销。

图源：朋友圈

如今，一周时间过去，真有港澳客来深购买商办、商务公寓嘛？深圳公寓的真实市场到底是啥样？一起来看看。

01.

有港客一次性购买29套

市场真实情况是？

从成交来看，南山中心区公寓市场反应最迅速。

政策发酵第二天，9月8日，南油片区的恒裕柏悦湾就有香港客一次性豪购29套！

图源：朋友圈

值得一提的是，这个项目之前热度就很高，颇受大客户青睐，8月中下旬，其建面约36-77㎡1-4房公寓产品推出了促销活动。

有中介称，活动当天上午就卖了40多套，随后几天，接连发了两张大客户成交海报，一共22套，包括商办和公寓产品。

目前来看，除了柏悦湾，其他的商办、公寓类物业港澳客成交表现稍弱，但带看量却增加了。

有中介透露，自政策实行以来，南山中心、罗湖、福田口岸附近 前来看公寓、商办的人跟之前相比变多了，也不乏港澳客。

罗湖某公寓销售坦言，最近有香港客户给大陆的亲人购买住宅，但商办、公寓类产品目前还是以看房居多。

图源： 朋友圈

此外，我们也查阅了宝中、南山科技园、福田、深圳湾等核心区的标杆公寓近期的价格变动情况。

据诸葛找房数据， 目前 宝中华侨城华 寓； 福田 京基滨河时代 、深业上城、东海国际公寓； 深圳湾 万科臻湾汇、南山的 金地国际公寓、软件产业基地 等典型 小区 ， 二手房 市场都很平稳，并且还有大量的降价房源。

图源：诸葛找房

可见，在二手公寓市场，这波政策的效应还没显现出来。

值得注意的是， 自今年香港与内地通关后，除了北上消费、购物， 深圳楼市多项数据均显现上升趋势。

仅从2月成交来看，深圳楼市的买卖交易量增长了88%，住宅、商铺的租赁成交量分别增长1.35倍、1.25倍。关口附近的物业买卖交易量上升1.38倍，住宅、商铺的增幅分别高达2倍、1.8倍。

此外，还有不少人选择来深养老，或是从香港搬去深圳居住，开启两地通勤模式。

图源：香港文汇网、新浪微博

面对深港融合，湾区一体化的大趋势，这次深圳商办、商务公寓资产对港澳客敞开怀抱，无疑是个好消息。

不过，目前真实的港澳客数据带看及成交量情况暂未公布，这次政策的最终效果仍热有待观察。

02.

能租能住、不限购

深圳商务公寓收益跑赢存款？

深圳商务公寓的火热势头，早在上半年就显现出来了。

据深圳中原统计，今年上半年全市公寓成交面积同比上升125.5%，为去年全年成交面积的74.0%。

尤其是，不少理财产品及银行存款利率一降再降，不少人就将不限购、不限贷的公寓作为资产容器，进行投资。

再看公寓的受益情况，龙岗御景荟都约33平公寓总价64万起，周边单房租金约2300元/月计，根据粗略计算公式——

租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（2300*12）/640000 =4.3%

截图自： 链家网

宝安石岩和合时代，约35㎡两房公寓，总价80万起，同片区约33㎡单房租金约2800-3000元/月，按3000元/月估算，其租金回报率约4.5%。

截图自： 链家网

罗湖的深之源，约60㎡商办产品，最低总价约230万起，同面积片区月租金约6000-7000元，按6000元/月估算，租金收益率为3.4%。

截图自： 链家网

目前，国有四大行（农行、工行、建行、中银）的三年定期存款利率为2.45%，而上述公寓的租金回报率约3.4%—4.5%，还是有一定优势。

不过要注意，这仅是一种相对简便的算法，后续的持有成本、物业费等细节尚未计算在内。

除了居住、收租，深圳各区入学积分的调整，也是公寓成交的一大动力。

盘点发现，目前深圳十区中，除了龙岗、坪山之外，其他区的商务公寓均可用于申请学位。（注：这里的公寓是真正意义上的商务公寓，而非被商办、商铺或写字楼包装的“公寓”，在购买此类产品时，一定要注意辨别，谨防上当受骗。）

在小红书等社交平台，我们也看到不少深漂通过商务公寓在深圳安家，其中大部分都是年轻人。

有网友感慨，面对深圳动辄几百万一套的房子，总价几十万的公寓似乎又让她看到了新的希望。

图源： 小红书

看一圈下来，发现她们大都选择近地铁、低总价的小户型公寓，理由如下。

1、门槛低，很多公寓打折，优惠力度很大；

2、可自住，不用再频繁搬家，有属于自己的空间；

3、可以出租，近地铁、配套好的地方租金收益好；

4、不限购、不限贷、不占住宅名额；

5、与小产权相比，公寓红本更放心，比城中村环境好。

03.

小结

诚然，一些地铁口、配套齐全的小户型公寓，的确给了很多深漂一个低门槛安家的机会，进可租、退可住，深受年轻人的喜爱，加上如今港澳人士的涌入，似乎看起来势头不错。

不过，要注意的是，市面上的公寓鱼龙混杂，不少人很容易被现场精美装修的样板房所吸引，此前就有商铺包装成公寓卖的案例，务必多留个心眼。

另外，为了尽快回笼资金，不少开发商除了直接降价，还会通过各种手段“博关注”，要注意分辨开发商的资质，搞清是期房还是现房。

最后，关于要不要买公寓的问题，一直存在争议。 如果想投资，优选核心地段的优质公寓，人流旺盛，租金较高。

如果想在深圳长期发展，暂时够不到商品房，又想改善居住环境；在考虑自己的支付和还贷能力的情况下，买公寓也可，但要认真挑选。

最后温馨提示，尽量选择购买产权清晰的公寓，优先有实力开发商，买房前多考察，去了解真实的市场情况，不要偏听偏信，规避风险。

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