万科公布2023年中期业绩，集团期内取得营业收入人民币2008.93亿元，同比减少2.91%；归母净利润98.7亿元，同比减少19.43%。

尽管中期报告反映集团是盈利的，但不能掩盖业绩净利润下降的结果。上市公司股东的净利润下降的主要原因，报告中解释是因为开发业务的问题。董事会主席郁亮还分享一组国际统计局公布的数据：2021&2022年的全国商品住宅新开工面积分别下降11%和39.8%，特别是今年1-7月继续下降25%。

郁亮就数据给出预判，如果按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。

需求影响供给，这个逻辑是讲得通的。

根据中指研究院8月28号发布的数据：不管是一线城市，还是二三四线城市，房产成交数据都是呈现下跌的。特别在同比的数据上，最少有21.8%的跌幅。要知道7月份的数据也是呈现大跌的。

市场需求不振，如果房企继续加快开发，只会导致新增房源的不断累积，进而加大存量房的去化压力。

供过于求，大部分房企自然都会选择不开发或者暂缓开发。

因此，今年新开工面积继续减少是必然趋势。

为什么郁亮还要提人均新开工面积的数据呢？

首先，是想传导万科的对未来市场需求的肯定，通过城镇化人继续增加的趋势，来表示房地产未来的需求还是很有潜力的。以此来告诉市场，未来仍有大量的房产需求，对于我们房企要多给一点信心，继续投资继续给予支持。

其次，是想借机催促隔空喊话政府，对已出台的政策，要尽快落地实施。

意思是，政府的相关工程结算要加快了。因为拖欠着结算款已经导致影响传导至农民工及材料商，下一步将传导致终端，进而造成更大的问题。这些都非常不利于房地产的发展，也不符合支持房地产发展的调性。

我们还需要更多一点的思考，才能兼听则明。

比如，随着城镇化率的提升，预示着人口会继续高度向一线及超大城市聚集。在人口增长下行，人口红利不断消失的未来，那些二线及以下城市的房产，未来可能只会更加地供归于求。