21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

9月7日晚间，紧跟政策宽松节奏，南京市住房保障和房产局（简称“南京住保局”）在官方微信公众号发布《促进房地产市场发展南京最新举措》（简称“《最新举措》”）及政策解读。

为贯彻落实中央关于全面支持居民刚性和改善性住房需求的要求，在8月4日《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》基础上，南京市结合市情实际，推出一系列政策。

此前，北上广深四个一线城市颁布“认房不认贷”政策的消息点燃整个楼市的情绪。“认房不认贷”后的首个周末，无论是新房还是二手房的市场热度明显上升。同策研究院研究总监宋红卫指出，调控还是有技术难度的，把控得非常精准。

作为楼市“常青树”的长三角区域，因应全国楼市政策宽松周期的来临，近期也迎来了“超预期”宽松政策潮。宋红卫认为，长三角区域作为全国房地产市场规模最大、最均衡，也是每轮调控中最先有热度的区域，在本轮稳市场中起到了积极的推动作用。目前，江浙沪基本全面放松，从市场反应来看，政策起到了一定的推动作用。预计江浙沪核心区域将会迎来“金九银十”一波小高峰。

南京楼市“大礼包”

南京《最新举措》除了跟进一线城市优化调整首套房、二套房首付比例，分别下调至不低于20%、30%之外，还祭出了两条比其他城市更宽松的政策，对新买商品住房及“卖旧换新”的消费者给予一定购房补助。

其中，在新六区购买新建商品住房补助标准是不低于合同总价的1%。与此同时，在享受购置新房补助的基础上，对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予不低于合同总价0.5%的补助。这两项规定的具体补助标准和条件以各区细则为准。

此外，南京住保局还从落实国家信贷政策、优化调整购房程序、优化拆迁安置办法等方面给出新举措，具体政策内容如下：

一、落实国家信贷政策最新要求

落实国家调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策，更好满足刚性和改善性住房需求。

二、部分区不再需要购房证明

为进一步优化购房服务流程，自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。

三、出台集体土地房票安置办法

对征收集体土地涉及住宅房屋的，鼓励被征收人选择房票安置，满足被征收人多元化安置需求，缩短安置过渡周期，具体由各区制定实施细则。

四、对购置新房实施补助

部分区域对在2023年8月1日-12月31日期间购置新建商品住房的给予补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。

五、实施“卖旧换新”补助

在享受第四条补助的基础上，对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予一定补助，具体补助标准和条件以各区细则为准。

六、推出“换新购”服务

南京房地产业协会、房地产经纪行业协会联合开发企业、重点经纪机构推出“换新购”服务，搭建“换新购”超市，超市房源不高于案场销售最低价，通过“优先卖、放心买”保底交易服务，缩短二手房出售和新房购买周期，加快满足居民住房改善需求。

此前的8月31日《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

南京此次新政规定，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

从一线城市点燃市场情绪

本轮房地产政策宽松周期的开始有迹可循。

7月24日，中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”；7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中购房环节税费优惠多达19条，既有政策的梳理、汇总、指引，也向市场释放利好信号，部分政策还有进一步调整优化的空间。

7月底，住房和城乡建设部部长倪虹表态，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

根据国家统计局公布的数据，今年1-7月，房地产投资开发同比增速为-8.5%，商品房销售面积同比增速为-6.5%，二者降幅还在不断扩大，其他房地产行业指标，比如土地出让金、新开工、购房者信心等指标仍然延续继续下跌的态势。

正如宋红卫所言，目前政策要先从一线城市点燃市场情绪。宋红卫指出，上海今年1-7月份房地产市场表现不错（投资增长33.5%，住宅新开工增长38.7%，住宅竣工增长47.9%，住宅销售增长11.3%），执行“认房不认贷”，目的很明确，就是要通过一线城市，传导二线及三四线，进而起到稳定全国楼市的目的。

9月4日，中国银行发布存量房贷利率调整。至此，中央层面从购房首付比例、购房利率等全方位给出了政策指引。

目前至少已有16个城市官宣“认房不认贷”、降低首套房首付比例等政策，热点二线城市也已打开政策宽松通道。政策宽松的效果如何？

据21世纪经济报记者了解，上海自宣布降低首付比例、房贷利率等政策优化调整以来，二手房挂牌量与成交量均出现上涨，但相对于挂牌量的上升，二手房成交量似乎出现了“掉线”的情况。来自上海中原地产的信息显示，9月2日上海二手房成交冲高成交近700套，到了9月6日，成交量跌至500多套。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，9月份上海二手房成交量应该能过1.5万套的及格线水平，但也不会上涨太多，按目前的成交趋势来看，预期会有1.6万套-1.7万套成交量。对于下个月的热度维持问题，卢文曦认为，市场信心目前还没有完全恢复，因此还需要政策从多方进行配合。

9月7日，上海又出台两项新政策，《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》明确，对借款人购买6(含)至35年之间房龄的存量住房的住房公积金最长贷款期限进行调整；临港优化调整人才住房政策，其中缩短了重点扶持单位人才工作年限要求，从6个月以上缩短为3个月以上。

卢文曦指出，上海公积金放宽贷款年限这一条政策，显然是可以助力“老破小”接力成交的，这样的政策对调控的契合度与针对性很强，一定程度上显示了政策制定者的智慧。“一旦‘老破小’有了流动性，那么楼市资金腾挪的链条就起来了”。他指出，临港降低了限购门槛，那是出于区域定位而决定的，临港楼市的优势相比其他新城稍微弱一点。

9月5日，杭州全面优化升级“认房不认贷”，但宽松力度显然不及南京。

“认房不认贷”之后，限购等涉及房票的政策却迟迟未见出台。宋红卫认为，这是为避免低能级城市的资本流入一线城市避险，形成购买力“虹吸效应”，以及放开限购也涉及与银行等多部门的联动。