我国楼市调控政策边际松动至今已有2年左右，大大小小的政策出台了上千次，整个楼市依旧如“一潭死水”毫无波澜。最近北上广深四个一线城市颁布“认房不认贷”政策的消息点燃全国楼市的情绪，二三线城市也开始狂欢起来。“认房不认贷”颁布的这个周末，无论是新房还是二手房的市场热度明显上升。

根据同策上海一线案场的数据，项目来人来访量大幅上升，且主要集中在500万以下的刚需型的项目，部分项目来人来访增速超过100%，成交转化加速，有的项目转化成交增长了200%，部分项目仅9月2-3号周末两天成交量达到70多套。这些热点项目以及市场的升温情绪被媒体大量报道，这也是近几天大家看到的情况，但是有些项目的情况超出我们的预料，同样五大新城的某刚需项目，在9月2-3号的新增来人来访量仅仅4组，但是并没有成交，这些地缘性的客户没有出手的原因是市场形势并不明朗，观望后再决策。还有就是市区的原本有一定热度的项目，在“认房不认贷”后可以加杠杆的条件下，购房者仍然倾向于把首付比例提高到6-7成，降低还款压力。上海二手房表现最明显的就是挂牌量的大幅上升，成交量在9月2-3日的平均600多套，4-6日的平均成交量下降到500套左右。二手房出现抛售的情况，且成交量没有持续上升。北京情况也如此，根据媒体披露的相关数据， 9月1日晚上发布政策，9月2日至9月7日北京二手房成交量分别为1200套、1400套、600套、500套、400套、不足400套，二手房成交持续下滑。纵观，北京和上海二手房情况，新政并没有扭转二手房低迷的态势。

截止到当前，新政对于市场的影响可以概况为两条：一是，仅仅影响局部区域、局部项目；二是，政策的时效性在下降。我们在上一篇文章中指出，调控政策的目的是通过点燃一线楼市，把购房的信心和热情传导到二三线，从而达到全国楼市企稳的目标。但是从市场反应来看，仅仅是通过“认房不认贷”政策的调整很难达到这个目标。我们也对一部分购房者进行了访谈，观望者的心态基本可以概括为两种，一种是，对于未来经济增长预期不稳定，不敢加杠杆；另一种是，房价仍承压，不希望购买贬值的资产。其实，这也是我国房地产市场整体低迷的最核心的原因。

过去几轮房地产周期的规律特征是：一线城市最先引爆，值得注意的是引爆的是房价上涨，一线带动二线，二线带动广大的三四线城市（见图1）。这一规律背后的原因：资本避险逻辑。这很好理解，当全国楼市都低迷的时候，只有一线城市的资产安全边界最高，也最有投资保值属性。在放松政策的引爆下，资本在一线城市最先入市，表现为楼市量价齐升，调控压力下，一线城市开始收紧，资本开始向二线城市转移和引导，二线城市进而被引爆，收紧调控随即而至，投资性资本继续外溢到三四线城市，这就是每轮城市周期轮动的大致模式。

图1：70城房价指数中一线房价上涨带动二线、三线城市轮动轨迹

目前市场有个主流观点就是这轮救市主要是保量，房价要稳定，甚至可以允许打折促销。部分城市已经逐渐取消了对于降价打折的限制了。这种调控模式很理想，恐怕实际操作过程中，比较难以实现。原因有二：第一、单一项目降价没有问题，如果政策面上鼓励房企降价的话，在债务压力下，房企会展开降价竞争，会导致大面积房价的踩踏以及全国土地价格的大幅下降，这会直接引爆金融系统风险（银行大量的抵押物除了房子就是土地）。第二、买涨不跌的心理始终存在，往往是价格越跌，购房者越谨慎。经过几轮房地产市场周期，房子已经成为家庭资产的最主要部分，对于资产保值升值的需求愈加明显。因此，通过降价或者平价来刺激楼市的政策会打折折扣。

俗话说，打蛇要打七寸，当前对于引爆一线楼市最重要的点在于要突破“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳政策导向。这也是本轮房地产调控成败的关键。同时，应该把取消限购纳入储备政策，以备未来之需。值得注意的是，从国家金融及楼市稳定角度来，限售政策一定不要取消。

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