对2023年的房地产行业来说，这个不断突破高温极值的夏天，寒冷而又漫长。

始于2021年下半年的这场地产危机，在2023年的盛夏终于蔓延到行业头部，雷潮不断。

行业的暴雷潮还没有平息，又一年的中期报告如期而至。
意料之中，不断扩大的亏损和萎缩的销售规模，依旧是本轮地产中报的大多数。

但是，中海地产，是那个例外。

8月28日，中国海外发展发布了2023年中期报告。
报告显示，在行业极为困难的上半年，中海实现了销售合约额1801.8亿元，同比增长 30.1%。实现营收为人民币891.6亿元，核心股东应占溢利为人民币138.2亿元。

行业狂飙多年以后，当困在周期里的那些出险房企重新审视自己的路径，早在他们以高周转模式为榜样蒙眼狂飙，命运的齿轮就已经开始转动了。

行业奔涌向前的起伏，终要靠时代之力抚平。
行业从未如此渴望，榜样的力量。

而像中海一样经受住考验依旧稳健的房企，他们才是被时代选中，书写答案的那一个。

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学习价值观
中海赢在敬畏市场

太阳底下没有新鲜事。地产行业当下面临的所有问题，都能在历史中找到答案。

恒隆集团董事长陈启宗曾经说过，没有经历过两三个大周期、大起落的房地产商是不可靠的房地产商。

在中海的故事里，除了磅礴峥嵘的辉煌，也有时代巨浪碾轧而过的回响。

8月28日，中海董事局主席颜建国在2023年中期业绩会上讲到，“中国海外成立于1979年，是国内发展历史最长的房企，是唯一经历了三次大的经济危机与行业周期转换剧烈冲击的房企，包括97亚洲金融风暴、2008年次贷危机，以及当前以市场整体下行、行业大洗牌为特征的房地产转折期。在经济危机的冲击下，我们不断壮大；在本轮行业洗牌中，我们持续稳健，市场份额与行业地位逆势提升。”

要知道，在97年金融风暴中，中海地产也吃过蒙眼狂飙的大亏：由于发展模式太过激进，资金链紧张，叠加金融环境的动荡，中海地产的市值从超340亿港元骤降至43亿港元，遭受重击。

金融风暴的打击拉开了中海以“开源节流、增收节支”为主题的三年调整期，内部确定了以净借贷比率不超过40%的红线、在手现金占总资产的比重长期保持在10%以上等审慎严格的发展策略——这些原则，后来也成为中海内控的“铁律”，至今未曾动摇。

生死存亡的危机教会中海的，是无论何时，都要“敬畏市场”，以致后来当中国房地产以高杠杆为主流时，中海却岿然不动，甚至被贴上“保守、掉队”的标签也不为所动。

2005年－2007年，国内房地产市场的井喷之际，很多企业都选择了高负债疯狂扩张，资产负债率超过80%的比比皆是。

而中海则保持了一贯克制的作风。

中海在2005－2007年的资产负债率分别是42%、45%、52%。到了2008年，中海的净负债比率也只有46.8%。

而当2008年全球新一轮经济危机呼啸而至时，中海已经带着肌肉记忆从容度过。

且更为难得的是，严控负债并不是以牺牲利润作为代价。
2003－2008年，中海的净利润平均复式增长率为48%以上。

可以看到，历经多轮经济周期和行业波动，铸就了中海最为核心的价值观之一：敬畏市场、尊重市场规律。

对这份价值观的坚守，如颜建国在2023年中期业绩会上所说，“稳中求进的高质量发展，已经成为中海区别于竞争对手的关键标签。我们始终敬畏市场，信奉长期主义，行业高潮时不激进，低潮时不保守，不会为规模而做大规模，要求有利润的销售，有质量的增长，更加注重为客户、为股东、为社会创造价值。”

所以，面临眼下房地产行业历史上最漫长的下行周期，中海依旧稳如磐石。

从最新发布的中报来看，中海2023年上半年依旧展示出了强大韧性，以及有质量增长的行业引领气质。

2023年上半年，中海总借贷金额为2515.5亿，在手现金为人民币1142.1亿元。净借贷比率维持于 37.7%的行业低水平。

在这样的负债水平之下，2023 年上半年，中海实现了正向经营现金流337亿元，并提前或到期偿还境内外今、明年债务人民币582.4亿元。

在持续优化负债结构的同时，中海也在土地市场继续保持非常进取的姿态。
据中报数据，2023年上半年中海系列公司新增土地储备16宗，总购地金额人民币414亿元，新增总货值人民币717亿元，投资购地金额居行业前三。

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学习专业和专注
中海赢在行业潮起潮落的坚守

时代的变化目不暇接，房企的战略也在快速变化。

在2021年以前，房企言必谈多元化。尤其是2018年掀起的房企改名“去地产化”。去地产化的本质是房企多元化转型的尝试。

在高增长的销售数据之下，很多房企开始尝试文化娱乐的跨界、日常消费的跨界、科技的跨界：

有企业正式向全球智能机器人领域人才抛出橄榄枝，也有企业一头扎进了足以媲美自身体量的新赛道，加码新能源汽车，布局食品饮料、医疗健康等，屡见不鲜。

彼时，房企们均秉持一个初衷，在地产开发业务滑过规模的顶点之前，找到新的支撑点。

而在这股多元化的浪潮之下，中海则显得有点“独善其身”，一心只聚焦地产主业。

尤其是路径选择上，中海选择了一条最没有“流量”的路子——相关多元化。把这个多元化分解，就是开发+运营。

中海认为，未来房企的战略支点是围绕地产本身，以开发＋运营为基本手段，围绕空间做生意，做连接人与空间的生意。

这从侧面印证了，植根于香港的中海地产对于房地产行业的本质有较为深刻的洞察。
不管外界如何变幻，这种洞察是中海这么多年一直专注地产开发主业的主要出发点。

从这个角度理解，中海对于自己当下正在干什么以及未来想要干什么，其实有着非常清晰的思路，并不以短期的市场调整为转移。

这种长期的专业和专注，不管是中海战略层面还是公司具体经营策略的层面，都贯彻得非常彻底。

以至于在行业狂飙的那几年，规模掉队的中海都被贴上了保守的标签。

2019年，中海明确提出了“今天、明天、后天”的可持续发展业务结构，将90%资源投入到房地产开发主业，保持规模与利润增长；

将8%左右的资源投入商业资产运营，提升抵御周期波动风险的能力，创造规模可观、稳定的租金收入；
将2%左右的资源投入到教育、养老、物流、供应链管理等新业务，培育未来的增长点。

在这个战略之下，中海依旧坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的经营策略。

据2023年中报，北上广深四个一线城市的新增货值在中海发展新增货值中占比44.7%。

这种策略在当下市场分化、企业分化不断加剧的环境下，成为了中海业绩逆势增长最重要的支撑。

据中报数据，2023年上半年，中海地产系列公司合约销售市场份额逆势提升0.76百分点至 2.86%，市占率提升36%，全口径销售和权益销售排名分别位居行业第三和第一（克而瑞的统计数据）。
在33个城市市占率跻身前三，较 2022 年度增加3个。
其中北京合约销售额359亿元，市占率继续保持第一。

3

构建良性循环的生态

学习像中海一样，把每一个供应商都当作战略合作伙伴，主动构建良性循环的生态。

这长达一年半的行业暴雷潮，不仅是房企很受伤，整个地产供应链的生态也不可避免地受到了重创。

很多行业的供应商，在行业高光时刻虽然也能喝到面上的肉汤，但在强势的地产商面前，他们也大多面临回款账期长、巨额货款长期无法收回等难题。
而一旦暴雷，庞大的应收账款就足以让供应商“一朝回到解放前”。
近两年受房企暴雷引发次灾害影响陷入困境，甚至破产的上下游供应商已不在少数。

但就是在这样的行情之下，中海地产在2020年成立了全资子公司领潮供应链。

领潮供应链主要是聚焦于行业上游的建材采购，依托中海地产40多年的建材供应链管理经验和集采优势，志在打造国内建材行业最大、公开透明、优质低价、便捷高效、以自营为主的B2B第三方供应链交易服务平台。

作为后天业务的代表，创立仅两年的领潮供应链，2022年营收98亿元，2023年上半年实现新签合约额70亿元。

为什么在行业下行的阶段，中海要分出精力来做这样一个第三方供应链交易服务平台，在短短两年之间就能跑通商业模式，不管是营收还是成交额都取得翻倍增长的好成绩？

从市场发展空间角度看，中海领潮切入的是一个万亿级赛道。

行业调研数据显示，建材采购市场的整体交易规模超过5万亿元，其中房地产市场材料、设施、设备采购规模超过1万亿元。

中海一向以成本管控优势著称于行业。当房地产进入管理红利时代，中海本身就具备强大的成本管理和采购经验。
领潮在此时成立，意味着中海选择开放内部采购平台、对外输出成本管理和采购经验，是在为建材采购行业赋能，推动行业向规范化、数字化、集约化升级转型。
这是中海领潮供应链为行业赋能的第一个基点。

其次，对行业来说，中海整个体系本身就有很大的采购量，这种巨大采购量带来的价格优势，能够赋能给行业里的中小型房企。

要知道，中海领潮平台上的单品平均比行业价还要便宜10%—15%左右。

其实，中海不是行业内唯一一个做供应链的房企。
中海一向并不将销售规模置于优先地位，其年度采购规模也并非行业最高，为什么中海的供应链具备如此大的价格优势？

当然，最重要的是，中海的供应商对中海有极高的信任度。
原因无他，中海是目前行业内唯一一家坚持用现金给所有合作供应商付款的房企。

在当下这个现金为王的市场，中海依旧能用最有诚意的方式善待供应商，把供应商当作战略合作伙伴，这样的实力和态度，在当下已经是满目疮痍的行业生态中是非常稀缺且珍贵的。

外部视角看到的是中海领潮供应链的飞速发展，但从更微观的角度，是中海对上下游合作伙伴的尊重和负责任，是对构建良性循环的行业生态这一难而正确的事的坚持。

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尾声

德鲁克说，一个平静、没有大事发生的企业才是管理最好的企业。

在普通投资者的印象里，中海一直非常低调。
但在投资者们看不见的地方，中海的企业战略和经营策略，为长期主义做了有力的注解。

时移势易，房地产下半场，致力于稳健可持续发展的企业，中海是那个值得学习的好榜样。

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