8月，经过几轮密集的重大政策优化调整后，市场的回馈终于让我明白了一个道理：

要逆转楼市的走势，那真是想多了。

尽管最近，房地产迎来了自2008年和2014年以来的又一次大松绑：

重点城市开始实行认房不用认贷；降低印花税；降低存量房贷利率、降低首付比例、降低存款利率；增加个税扣除力度……

政策密度之大，可以说是今年以来之最。

但这些看似都是实打实的，落地就见真金白银的招数，具体到我们的城市，好像对兰州并没有产生什么大的作用。

不算周边，兰州单主城四区，大大小小的在售楼盘也有一百七八了，但兰州8月的成交仅有二十多万方，粗略算两千来套房子吧。

进入9月以后，兰州的市场更是感觉一天不如一天了，政策这么密集，在兰州却只是洒洒水。

原因是，其一，像松绑限购/限售/贷款放宽，首付比例降低这些政策，兰州早已经放开了，早在执行，所以没任何感觉。

而且，老百姓观望不出手不买房的原因，本质上早已经不是差10%的首付或者几千块税钱的问题了。

再者，降存量房贷利率这个政策，最终是个利空还是利好，真不好说。

也许政策发酵一段时间，就会有更多的人去卖房子，更多的人去提前还贷，形成卖房潮和提前还贷潮。

因为，这个政策足以让大多数有房贷的人死心。首先，满足首套存量房贷利率这个条件的人一看，降也降不了多少，死心了，依然会继续选择降低消费，努力存钱提前还贷。

有多套房的人一琢磨，自己也不满足条件，要么也死心了，要么就是为了满足降房贷的条件去卖房，卖到每个城市只有一套房。

按照最新的认房不认贷，卖到满足了要降首套存量房贷利率的条件了，完了一研究发现还是没降多少，依然还是会选择提前还贷。

另外，相比较而言，现在首套房贷利率是比较低，首付比例20%也是比较低的，所以也不排除有些人会卖了重新买。

总之带来的结果，就是可能有更多的人选择提前还贷和卖房，所以降存量房贷利率这个政策，利好还是利空，并不像大家想象的那样，是一个能力挽狂澜的王炸政策。

政策要发挥什么样的效果，定然还要看客观的市场环境是什么样的，有时候，面对一潭死水，什么都掀不起水花。

政策再好，也只不过是匹配少数人的意志，无法触通千千万万的群众。

而且过往的经验已经告诉我们了，政策从来没有战胜过市场。

曾经，那些限售限购、各类组合拳，那么严苛的限制政策，也没有改变房价上涨的趋势。那现在也一样，什么样的政策也改变不了向下的趋势，这就是市场的力量。

按道理，9月到10月，是楼市传统的“金九银十”，每年下半年，都是各房企冲击年度业绩的关键时期。

一般情况，各大项目都是想破了脑袋要利用好窗口期，把持续下坠的市场情绪和交易规模尽快稳住。

但现在，整个市场给人的感觉是，兰州貌似在等待，等啥咱也不知道。

开发商方面吧，感觉是能想到的可以折腾的招数好像已经折腾完了，交房的项目静悄悄、推新品的项目也是静悄悄，好像大家都不知道接下来朝哪烧香了。

那也许大家就是在等，等政策来、等市场变好。

那现在政策来了，各种松绑、让利、减税，除了打破大家的幻想，好像在兰州也没有发挥什么作用，没有传说中的否极泰来。

很多人说，看吧，政策见底了！而且如果达不到预期目标，后面还会再出牌。

但更多的冷静派则认为，不管什么政策，效果一定是从头部城市开始向下递减的，也许一线城市微震了一下，传递到我们，依然不会产生任何涟漪。

再密集的政策，也无法逆转房地产的趋势。

这就还是回归到房地产的基本盘，人们为什么要买房子？因为工业化和城市化进程的推进，千千万万人涌入城市工作，大家需要一个住所。

再接着，到了适婚阶段，一个家庭要谋求再发展，所以要考虑工作通勤，考虑孩子上学，考虑父母养老，自然就会产生无穷无尽的新的需求。

大家来到城市，不就是为了赚更多的钱，吃得更好、住得更好，进而生活得更好吗？

但现在这个逻辑，它怎么就跑不通了呢？

因为很多人在城市也赚不上钱了，当企业不赚钱的时候，个人的工资就低，当企业倒闭的时候，个人就要面临失业。

现在的现实情况就是，在兰州这样一个城市，月薪三四千的工作很多人嗤之以鼻：就这，还不够糊口的呢！

但问题是，现在，连这样的企业都在越来越少了。

因为我们已经进入后工业时代的产能过剩阶段了，并不是只有房地产，几乎所有的行业都陷入了产能过剩，都出现了库存积压。

工业的核心是生产，现行的主流生产形态是规模化流水线，也就是量产。

因为只有这种标准化大批量的生产模式，才能摊平每件产品的成本，把人员、装备、土地、水电等庞大的前置费用摊下去，摊出一个大众普遍能接受的产品定价。

为了通过更低的定价获得更大的市场份额，参与者都会在自己能承受的范围内进行量产优化竞争。

在房地产领域，就类似高周转，这种规模化流水线必然导致过剩。

以前，我们是通过引进技术/设备/资金/扩大规模搞生产投资，然后贸易，出口卖出去，成为一个世界工厂。

而且在这个阶段，工人们也赚到了钱，人们有消费力，有购买力，最终让这个模型实现闭环。

现在是，出口因为外部环境受阻，确定性萎缩，但很多沿海省份的外贸依存度基本超过100%，两年前开始出口就在迅速下滑，很多城市的经济已经受到严重影响。

而投资呢，生产出来的都过剩了，卖不出去了，哪还有信心再投资生产。

中学历史课本曾经告诉过我们，产能过剩并不会令人民的生活更加幸福，社会物质财富极大丰富的另一面是人民的购买力依旧低下，这一切最终会导致经济危机。

在1929年的美国世纪大萧条中，资本家盲目投资扩大生产令农场主的牛奶严重过剩，但巨大的贫富差距之下，普通美国人民依旧舍不得买牛奶喝。

最终的结果是生产过剩下，卖不出去的牛奶被成吨成吨倒掉，被白白浪费掉。

全球经济在衰退，消费在停滞，内外循环都备受打击。

现在的问题是普通人赚不到钱，贫富差距那么大，绝大多数民众手里的钱/消费能力没有跟上生产力的发展。

大家赚不到钱，手里没钱，还咋消费，那这个链条现在就断了。所以那些刺激消费的政策，才难以起作用。

对于咱们普通老百姓来说，买房至少要符合两个条件吧。

第一，确定能付得起首付。第二，确定能还得上月供。只要这两个要求能达到，刚需自住参考当地房价、楼盘，该买的就会买。

反之，没有人会再勉强自己，拖垮一大家子人。

因为，现在现实就是容易赚的钱没有了，高增长没有了，接下来的钱很难挣，压对资产、进对赛道都很重要。

房子并不值钱，值钱的是在里面工作的人、组织、产品。

这就是当下的现状，怎么改进，不知道，没有什么可参考的路径给到我们，或者说至少我们这些小人物不知道，也无能为力。

那作为从业者，在一个全城每月就卖2000套房子的城市里，在一个终要看清：不必再期待政策会改变趋势的市场里，你必须认清现实。

即便是地方政府现在持续刺激，手段和工具无非就是放开以前的那些限制政策，无非就是减免税费，补贴等等，能补多少呢，能起多大作用呢？还不如早点放弃这些幻想。

外因，是我们普通人无法撼动的，唯一能做的是，我们要研究，如何在这2000个成交客户里，去争夺。

因为不争夺，就要挨饿。

唯一心理平衡的是，大环境对大家是公平的，不是只有我们自己在受制。

也许现在唯一有意义的事情是，思考自己的项目、产品、服务、营销，如何吸引住这2000个人中的大部分。

为什么客户去了别人的售楼部，而没来我们的售楼部？

因为我的工地塔吊不转，谁还敢进来看；因为我捂住了楼盘要表达的嘴，客户压根不知道兰州还有这么个项目……

因为买过我们房子的业主在网上持续发布差评，口碑太差，买房人望而生畏……

因为服务有差距，客户进了别家售楼部有酱香拿铁，到了我们这儿，人连杯白开水没喝上，还被我持续问有多少预算心里不舒服了……

因为别的物业收到了锦旗，我们的物业收到了口水麻袋……客户就是上帝，客户肯定是没错的。

我们又把这些问题，归结为大环境不好，开始无休止无希望地等待。

可是，等，是等不出花来的。

作者=指兰针·茅台

版权声明：本文为指兰针原创，未经许可，禁止转载

如需授权，联系客服

法律顾问= 上海兰迪（兰州）律师事务所·张维林

联系电话：181 9800 5777

我们一起聊聊观点，讲讲故事