这么密集的政策,兰州怎么无动于衷!

更新时间:2023-09-07 10:36:40作者:无忧百科

这么密集的政策,兰州怎么无动于衷!


8月,经过几轮密集的重大政策优化调整后,市场的回馈终于让我明白了一个道理:

要逆转楼市的走势,那真是想多了。

尽管最近,房地产迎来了自2008年和2014年以来的又一次大松绑:

重点城市开始实行认房不用认贷;降低印花税;降低存量房贷利率、降低首付比例、降低存款利率;增加个税扣除力度……

政策密度之大,可以说是今年以来之最。

但这些看似都是实打实的,落地就见真金白银的招数,具体到我们的城市,好像对兰州并没有产生什么大的作用。

不算周边,兰州单主城四区,大大小小的在售楼盘也有一百七八了,但兰州8月的成交仅有二十多万方,粗略算两千来套房子吧。

进入9月以后,兰州的市场更是感觉一天不如一天了,政策这么密集,在兰州却只是洒洒水。

原因是,其一,像松绑限购/限售/贷款放宽,首付比例降低这些政策,兰州早已经放开了,早在执行,所以没任何感觉。

而且,老百姓观望不出手不买房的原因,本质上早已经不是差10%的首付或者几千块税钱的问题了。

再者,降存量房贷利率这个政策,最终是个利空还是利好,真不好说。

也许政策发酵一段时间,就会有更多的人去卖房子,更多的人去提前还贷,形成卖房潮和提前还贷潮。

因为,这个政策足以让大多数有房贷的人死心。首先,满足首套存量房贷利率这个条件的人一看,降也降不了多少,死心了,依然会继续选择降低消费,努力存钱提前还贷。

有多套房的人一琢磨,自己也不满足条件,要么也死心了,要么就是为了满足降房贷的条件去卖房,卖到每个城市只有一套房。

按照最新的认房不认贷,卖到满足了要降首套存量房贷利率的条件了,完了一研究发现还是没降多少,依然还是会选择提前还贷。

另外,相比较而言,现在首套房贷利率是比较低,首付比例20%也是比较低的,所以也不排除有些人会卖了重新买。

总之带来的结果,就是可能有更多的人选择提前还贷和卖房,所以降存量房贷利率这个政策,利好还是利空,并不像大家想象的那样,是一个能力挽狂澜的王炸政策。

政策要发挥什么样的效果,定然还要看客观的市场环境是什么样的,有时候,面对一潭死水,什么都掀不起水花。

政策再好,也只不过是匹配少数人的意志,无法触通千千万万的群众。

而且过往的经验已经告诉我们了,政策从来没有战胜过市场。

曾经,那些限售限购、各类组合拳,那么严苛的限制政策,也没有改变房价上涨的趋势。那现在也一样,什么样的政策也改变不了向下的趋势,这就是市场的力量。

按道理,9月到10月,是楼市传统的“金九银十”,每年下半年,都是各房企冲击年度业绩的关键时期。

一般情况,各大项目都是想破了脑袋要利用好窗口期,把持续下坠的市场情绪和交易规模尽快稳住。

但现在,整个市场给人的感觉是,兰州貌似在等待,等啥咱也不知道。

开发商方面吧,感觉是能想到的可以折腾的招数好像已经折腾完了,交房的项目静悄悄、推新品的项目也是静悄悄,好像大家都不知道接下来朝哪烧香了。

那也许大家就是在等,等政策来、等市场变好。

那现在政策来了,各种松绑、让利、减税,除了打破大家的幻想,好像在兰州也没有发挥什么作用,没有传说中的否极泰来。

很多人说,看吧,政策见底了!而且如果达不到预期目标,后面还会再出牌。

但更多的冷静派则认为,不管什么政策,效果一定是从头部城市开始向下递减的,也许一线城市微震了一下,传递到我们,依然不会产生任何涟漪。

再密集的政策,也无法逆转房地产的趋势。

这就还是回归到房地产的基本盘,人们为什么要买房子?因为工业化和城市化进程的推进,千千万万人涌入城市工作,大家需要一个住所。

再接着,到了适婚阶段,一个家庭要谋求再发展,所以要考虑工作通勤,考虑孩子上学,考虑父母养老,自然就会产生无穷无尽的新的需求。

大家来到城市,不就是为了赚更多的钱,吃得更好、住得更好,进而生活得更好吗?

但现在这个逻辑,它怎么就跑不通了呢?

因为很多人在城市也赚不上钱了,当企业不赚钱的时候,个人的工资就低,当企业倒闭的时候,个人就要面临失业。

现在的现实情况就是,在兰州这样一个城市,月薪三四千的工作很多人嗤之以鼻:就这,还不够糊口的呢!

但问题是,现在,连这样的企业都在越来越少了。

因为我们已经进入后工业时代的产能过剩阶段了,并不是只有房地产,几乎所有的行业都陷入了产能过剩,都出现了库存积压。

工业的核心是生产,现行的主流生产形态是规模化流水线,也就是量产。

因为只有这种标准化大批量的生产模式,才能摊平每件产品的成本,把人员、装备、土地、水电等庞大的前置费用摊下去,摊出一个大众普遍能接受的产品定价。

为了通过更低的定价获得更大的市场份额,参与者都会在自己能承受的范围内进行量产优化竞争。

在房地产领域,就类似高周转,这种规模化流水线必然导致过剩。

以前,我们是通过引进技术/设备/资金/扩大规模搞生产投资,然后贸易,出口卖出去,成为一个世界工厂。

而且在这个阶段,工人们也赚到了钱,人们有消费力,有购买力,最终让这个模型实现闭环。

现在是,出口因为外部环境受阻,确定性萎缩,但很多沿海省份的外贸依存度基本超过100%,两年前开始出口就在迅速下滑,很多城市的经济已经受到严重影响。

而投资呢,生产出来的都过剩了,卖不出去了,哪还有信心再投资生产。

中学历史课本曾经告诉过我们,产能过剩并不会令人民的生活更加幸福,社会物质财富极大丰富的另一面是人民的购买力依旧低下,这一切最终会导致经济危机。

在1929年的美国世纪大萧条中,资本家盲目投资扩大生产令农场主的牛奶严重过剩,但巨大的贫富差距之下,普通美国人民依旧舍不得买牛奶喝。

最终的结果是生产过剩下,卖不出去的牛奶被成吨成吨倒掉,被白白浪费掉。

全球经济在衰退,消费在停滞,内外循环都备受打击。

现在的问题是普通人赚不到钱,贫富差距那么大,绝大多数民众手里的钱/消费能力没有跟上生产力的发展。

大家赚不到钱,手里没钱,还咋消费,那这个链条现在就断了。所以那些刺激消费的政策,才难以起作用。

对于咱们普通老百姓来说,买房至少要符合两个条件吧。

第一,确定能付得起首付。第二,确定能还得上月供。只要这两个要求能达到,刚需自住参考当地房价、楼盘,该买的就会买。

反之,没有人会再勉强自己,拖垮一大家子人。

因为,现在现实就是容易赚的钱没有了,高增长没有了,接下来的钱很难挣,压对资产、进对赛道都很重要。

房子并不值钱,值钱的是在里面工作的人、组织、产品。

这就是当下的现状,怎么改进,不知道,没有什么可参考的路径给到我们,或者说至少我们这些小人物不知道,也无能为力。

那作为从业者,在一个全城每月就卖2000套房子的城市里,在一个终要看清:不必再期待政策会改变趋势的市场里,你必须认清现实。

即便是地方政府现在持续刺激,手段和工具无非就是放开以前的那些限制政策,无非就是减免税费,补贴等等,能补多少呢,能起多大作用呢?还不如早点放弃这些幻想。

外因,是我们普通人无法撼动的,唯一能做的是,我们要研究,如何在这2000个成交客户里,去争夺。

因为不争夺,就要挨饿。

唯一心理平衡的是,大环境对大家是公平的,不是只有我们自己在受制。

也许现在唯一有意义的事情是,思考自己的项目、产品、服务、营销,如何吸引住这2000个人中的大部分。

为什么客户去了别人的售楼部,而没来我们的售楼部?

因为我的工地塔吊不转,谁还敢进来看;因为我捂住了楼盘要表达的嘴,客户压根不知道兰州还有这么个项目……

因为买过我们房子的业主在网上持续发布差评,口碑太差,买房人望而生畏……

因为服务有差距,客户进了别家售楼部有酱香拿铁,到了我们这儿,人连杯白开水没喝上,还被我持续问有多少预算心里不舒服了……

因为别的物业收到了锦旗,我们的物业收到了口水麻袋……客户就是上帝,客户肯定是没错的。

我们又把这些问题,归结为大环境不好,开始无休止无希望地等待。

可是,等,是等不出花来的。

作者=指兰针·茅台

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