【导语】上海“认房不认贷”政策正式落地，对打算置换的朋友是好消息。但买房第一个重要的环节就是签订《房屋买卖居间协议》，它是顺利买房的基础，这个协议签不好，可能后患无穷。上海房产专业律师杜继业结合自身处理的房屋买卖合同纠纷案件所得实务经验，将签订《居间协议》必然遇到的五大风险总结如下，供打算买房的朋友参考。

一、未能正确认识《居间协议》作用和地位的风险

《居间协议》其实包含了三种法律关系，买卖双方、买方和中介方、卖方和中介方。

对于买方而言，确定了中介费的标准和支付，同时还确定了买卖双方之间房屋买卖合同关系，对买卖双方都有约束力。比如，房屋面积、位置、总价、房款支付方式、过户和交房时间等重要内容都在居间协议中约定。

特别提示：买卖双方均应重视《居间协议》的签订，签字后即受协议约束。

二、未能重视《居间协议》中意向金转定金条款

《房屋买卖居间协议》通常都有意向金转定金条款。“意向金”和“定金”看起来差不多，其实区别很大。“意向金”：无论什么原因买卖双方不能继续履行合同，则意向金退回即可，互不承担违约责任；而“定金”：因买卖双方任一方的原因导致买卖合同不能继续履行或者不签署房屋买卖合同示范文本，则收取定金方要双倍返还定金，如支付定金方违约，则定金没收。

实务中，中介通常会说，这套房子很紧俏，一定要先支付意向金表示诚意，如果反悔，意向金还是要退回的，至此没有什么风险。但是，由于种种原因当事人往往不去认真看《居间协议》的具体条款（中介提供的居间协议文本通常字迹都特别小，看起来很费劲），而恰恰绝大部分《房屋买卖居间协议》都有意向金转定金条款：买卖双方签订居间协议之日，意向金即转为定金。

特别提示：如果没有准备好履行合同，不要贸然签订带有意向金转定金条款的居间协议。

三、认为《居间协议》约束力不大，违约也没什么严重后果

有些法律专业人士也持这种观点，但这种观点是错误的。实务中，居间协议版本都是中介预先印制好的固定格式文本，通常都包含房屋买卖合同应有的主要条款，而且越来越多的中介公司会要求客户同时签订《居间协议》和《房屋买卖合同》两份合同。

需要指出的是，《居间协议》只要具备房屋买卖合同必须具备的主要条款即可视为正式的房屋买卖合同，一样可以主张房屋买卖合同继续履行，根据法院的判决书实现过户，而不再需要签订房屋买卖合同示范文本。

特别提示：要重视《居间协议》的每一个条款，要与签订《房屋买卖合同》示范文本一样重视《居间协议》条款。

四、对方违约，守约方没有留证，反而陷入被动

曾经出现过这样的案例：本来买方违约，双方口头达成一致意见，由卖方没收定金。在合同履行期限内，卖方将房屋卖给他人，这时原买方却主张守约方“一房二卖”，要求其承担违约责任。如果守约方发现对方有违约迹象，尤其是双方约定了签订房屋买卖合同示范文本的具体日期的情况下，守约方仍然要去双方约定的签约地点等待对方，如果对方不来或因故未能签订合同，则要求中介公司出具相应的证明。同时，向对方发送催告通知。

特别提示：不要以为自己有理，就可以不做任何工作，因为一旦产生争议，相应事实是需要通过证据来证明的。

五、认为《居间协议》只是初步约定，以后还可以变更

实务中，普遍认为《居间协议》只是一个初步协议，买卖双方所签的正式的上海市房屋买卖合同示范文本才是正式的房屋买卖合同，到时候可以对合同条款再调整。

特别提示：《居间协议》一旦签订，就对买卖双方及中介方具有约束力，在未能达成一致意见的情况下，不得对《居间协议》中已经确定的条款进行修改。违反居间协议条款的约定，同样要承担违约责任。

【结语】以上五种风险是签订《居间协议》最基本、最重要、最常见的，买卖双方务必高度关注。
文/上海杜继业律师（未经许可，不得转载）