刚刚，海珠东方红印刷厂地块由保利以底价202975万元（约20.30亿）拿下，折合楼面价17220元/㎡。

作为今年广州海珠推出的首宗宅地，似乎并未上演想象中的厮杀戏码？别急，让小易来细细为你解读该地块的“前世今生”。

配建苛刻

楼面价直升4万元/㎡

虽然地块地理区位十分优越，但伴随的配置条件也十分苛刻。

首先，单单是加上安置房的暂定投资26.94亿元，楼面价就已经去到4万元/㎡。

其次，地块前身是有名的印刷公司之一，如今还有多项指标超标，自然涉及到大规模的土壤修复 支出。

还有考古工作、配建小学、市政配套等，未来也是资金大头。

难啃的硬骨头，自然劝退了许多开发商。比起高风险高收益，现在大家更钟意的的还是稳稳的幸福吧。

海珠无敌配套

不得不说，广州海珠老城区的成熟配套确实令人艳羡。

东方红印刷厂地块紧邻繁华的工业大道，距离最近的燕岗地铁站D口仅120米，未来还将与11号线连接，妥妥的广佛双地铁上盖，通达不愁。

完善的生活设施当然也少不了。地块附近不仅有三甲医院保驾护航，南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院；还有中小学一条龙，工业大道中小学、广州市第41中学、广州市第五中学初中等；平日的休闲好去处有商业综合体广纸天地荟，还有西北边的庄头公园拥抱大自然。

百度地图：周边环境

而且规划明确，地块将配建24班小学、肉菜市场、托儿所、图书馆、老年之家等，家门前就能一站式解决生活所需。

地块文件：建设用地规划条件

再者，东方红印刷厂地块属于广纸片区，听到广纸片区、工业大道，许多人自然联想到珠江后航道。但各位先缓缓，虽然地块西南部离珠江仅约1公里，但已有高楼遮挡，江景视野不佳，只有高层才有机会望江。

广纸盛产高价地

周边楼盘曾冲上10万！

前面提到，东方红印刷厂地块位于广纸片区，而留心广州楼市形势的朋友们都知道，广纸片区盛产高价地。

截止目前，广州宅地TOP10榜单上，有4块都位于广纸片区。分别是：

时代海珠石岗路AH051028地块，

保利海珠新港东路2437号地块，

中海海珠石岗路AH050946地块，

保利海珠广州大道南788号地块。

楼面价从4.8-5.5万元/㎡不等。

同时，地块附近也是房企争相布局的香饽饽。 回顾周边近年出让的宅地，已慢慢形成中海矩阵。

如2021年2月，中海以22.09亿封顶价拿下海珠区石岗路AH050946地块，折合楼面价50526元/㎡，建成中海观澔府；

还有2021年9月，中海以23.7199亿底价拿下海珠区江泰路50号AH0605005地块，折合楼面价为45176元/㎡，建成中海江泰里。

加之2010年建成的中海锦榕湾，如今即便是二手均价也近8万元/㎡。

海珠东方红印刷厂地块周围二手房楼龄普遍近20年，置换客潜力足，均价从2.9-5.9万元/㎡不等。楼龄较老的有保利海棠花园、保利红棉花园，次新一点的有绿地越秀海玥。

再者，老城区寸金尺土，供应稀缺，新盘价格自然也有底气高企。因此，广纸片区聚集了许多有力的竞争对手，刚需盘、改善盘，甚至是高端豪宅盘也愿意在此分一杯羹。

周边在售的刚需改善盘有中旅天宸府和中海江泰里，户型涵盖75-120㎡，均价在6-7万元/㎡左右。主打想在核心市区上车的客户群体。

西北稍远处有赚足眼球的越秀珠实城发江湾·和樾，均价约8万元/㎡，甚至曾冲上10万元/㎡。户型涵盖107-138㎡，其景观设计自然不必多说。

西南的越秀·星汇海珠湾则价格稍低，约3.7万/㎡。它既提供35-61㎡的经济实惠之选，还有136-330㎡的大平层公寓，西南向望珠江。

未来地块产品主打刚需还是改善？亮点是无敌配套还是稀缺江景？如何做好这笔买地和卖房的买卖，就看开发商如何打好海珠这张牌了。

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