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2023-10-30
更新时间:2023-10-28 19:21:08作者:无忧百科
作者 | 燕大
房地产真的到了转型的路口。
昨天聊了下等了两个月才发布的保障房指导意见,即国发【2023】14号文。 但看了下 网上热度,我发现 还不如前两天那个 1 万亿国债的热度高。
前两天增发1万亿不是特别国债的特别国债,投向于各地灾害恢复建设和防灾减灾等建设上,建设带动就业、增加收入、提升企业盈利,市场反馈为重大利好。
但我个人觉得,国发关于保障房建设的“14号文”其重要性和对经济的延伸作用,要远远超过那一万亿的“特别国债”。
先说说“14号文”发布的背景。
在7月24号的高层会议,我当时也做过分析,会议上明确,当前新的困难挑战主要是: 国内需求不足,一些企业经营困难,重点领域风险隐患较多,外部环境复杂严峻。
这几个困难点,可谓一针见血。
上半年的困难点就是下半年及未来的工作重点,关于下半年的,7月24号重要会议上对房地产的表述如图:
很明确,风险要防患和化解,就好比一些牵扯面甚广的房企巨头爆雷,既要防患也要化解; 最重要的就是明确“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策...”。
这句话现在再看,结合广州打响放松限购第一枪,一线四城官宣认房不认贷,首套二套既降利率又降首付,等等,房地产形势今时不同往日,政策面已然在转变!
我的理解是,商品房市场供求关系已发生重大变化,也就意味着商品房的“历史使命”告一段落,着重点可能向保障房逐渐倾斜。
7月24号的会议提到,“要加大保障性住房建设和供给,......,盘活改造各类闲置房产。”
房地产供求关系已经变了,规划建设保障性住房,在7月24号的会议上已经定了调。
再说说这个“14号文”的内容细节。
第一,保障性住房的土地从哪儿来?
“14号文”明确, 保障房以划拨方式供应土地,仅支付相应的土地成本。
也就是说这与商品房通过招拍挂高溢价买土地是完全两码事,用地成本将会很低。
除了划拨的土地,还有收回的土地,就是那些批了但是要么捂着等涨价要么资金链断裂没钱开发的,包括开发商破产留下的土地。
除了上面这些,闲置低效的工业、商业、办公等非住宅用地也可用作建设保障性住房,变更土地用途,不用补缴土地价款,原先就是划拨的则不用变。
了解点房地产开发的都知道,包括许多电视剧也演过,为了捞钱有些人总想着把工业商业用地变更成住宅用地,但是现实中哪怕是房企巨头也没几个能有这本事的。
但现在为了建设保障房,土地用途可以变更,而且还不用补缴土地价款。
第二,除了土地,还有库存房。
用作保障性住房的,包括房企破产处置的商品房,闲置住房,商品房库存大的城市还可以改建或收购商品房用作保障房,盘活利用闲置土地和房屋。
第三,哪些城市可以建?
目前规定是支持300万人口以上的大城市率先探索,按照七普数据,全国超过300万的城市总共35个,包括北上广深,重庆、成都、武汉、东莞、常州,等等。
但如果因为建设保障住房而增加政府隐性债务(地方债务的一种),那么一律不允许建。
第四,保障性住房,封闭循环!
现在商品房价格高,主要就是地价高,但保障性住房用的是划拨用地,土地使用价格就是成本价,会很低。
说到这里自然有人会发动全部智慧,想方设法赚这个差价。
但“14号文”明确,保障房实施严格的封闭管理,禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。
工薪收入群体购买的保障住房也不得长期闲置,如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的,由各地政府按规定予以回购。
说白了,保障住房将会“封闭循环”,保障房也不会变成商品房,指望低价买入保障房再以商品房价卖出,这种发财梦还是醒醒吧。
所以,这里的保障性住房才是真的能够实现居者有其屋,因为地是划拨的,没缴土地款;不想住了也不能卖,而是要政府回收。
可以说,“14号文”的这些举措具有转型的划时代意义,因此被称为“新房改方案”。
历史上房地产的变革主要有两次,第一次1998年,住房进入商品化时代,福利分房告别;第二次2008年,由政府主导提供房屋住房服务。
第三次应该就是现在的“14号文”, “14号文”提到“使商品住房回归商品属性”!
这是一个全新的提法,但直接给商品房以后的路指明方向,什么叫“使商品住房回归商品属性”,我的理解是,将会逐渐放开商品房买卖限制,涨与跌由市场决定;
商品房与保障房“井水不犯河水”,建设保障性住房,让工薪阶层逐渐能够拥有自己的住房。
归根结底,是传统的房地产管理模式不再适用解决“居者有其屋”的问题。
而且其最大的问题就在于供需错配,越有钱越不缺,缺的掏空六个口袋也未必付得起首付。
现在顶层设计上推动保障房,就是在解决这种供需错配问题!
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希望和你一起共鸣!
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