文：蔡垒磊

最近楼市出了几个让很多人高潮的政策，一个是认房不认贷，二个是首付比例下降，三个是存量房贷利率下降。

这几条一出，很多最近装死的房产博主瞬间原地满血复活，宣称楼市即将有新一轮上涨。好，我们来看看这些事的本质是什么。

认房不认贷，是为了释放一些想买房但没有资格买的需求，对不对？但问题是，现在大家对楼市的预期已经完全反过来了，换言之，以前的这些被压制的需求，现在很多都不一定还是需求了。你必须要明白，中国老百姓买房基本都不是消费心理，而很多发达国家，有更大比例的老百姓有消费心态。你可以这样看，很多发达国家持有房产，是有持续支出的，这个税那个税，这个费用那个费用，但我们这里几乎没有，所以人家的老百姓是年纪不小才买房，有了经济基础，做好了消费的准备，而我们呢？上来就20几岁6个钱包，收入一点点就敢上车，为什么？谁消费像我们这么猴急？消费只是幌子，潜在的炒房意识才是真的——我们的租售比，我们的平均拥有第一套房产的年龄，无不在说明着这一点。

那如果大家对楼市的预期已经反过来了呢？换言之，不是你不给资格买，而是这帮人现在怕亏，本来就不想买了，或者不着急买了，那管你认房还是认贷，都是释放不出多少接盘力的。

那首付比例下降呢？这不就是走美国08年的老路了么，打了多少专家的脸？前几年有多少专家说中国房地产不会发生美国08年这样的穿透恶果，因为我们老百姓的首付比例高，抵押物充足可控，所以断供比例不会很高，这是谁说的？现在把首套房二套房的首付比例都下降了，那不就净值更低了，以及让那些本没有资格买房的人赶紧上车么？原本是今天可以吃明天的粮食，现在是形势太严峻了，要去吃后天的粮食了。

这个释放出来的购买力都是什么人？是连30%的首付都付不起的那批人，要降到20%才行，就差那么10%都上不了车，资金该有多紧张？到底是指望他们来接盘还是坑他们？如果我是他们，就不会上车，你越是这样我越不上车，因为我干嘛要多贷那么多钱，你这10%的差价，我多看几个楼盘，多等一会儿自己就下来了，我还犯得着上赶着去多欠银行钱？一个是直接少付，一个是一分钱没少花，你选哪个？

最后说说存量房房贷利率下降，这个跟释放购买力关系就更小了，就是给那些差不多快断供了的老百姓一点缓解，为了尽量不要引起大规模恶性断贷的后果。毕竟一两个人，银行可以起诉，可以去他们单位公示追讨，可以让他们成为信用黑户，这要是几百几千万人怎么办？法院还受不受理其他case了？

不出意外的，这几条一出，就有人开始大喊上车，有些原本想卖房的也不卖了。但我们要知道，中国人在房子这件事上的供需，不会因为这几条而有任何改变，这是基本面，它需要一个很长期的消化过程。我之前怎么说来着？肯定会有各种救市政策出台，然后每一次的救市政策就是什么？就是一次认知收割，是聪明人把手里的东西丢给下一个人的机会。而之前的打压限购，这这那那，给买房设立各种门槛，大家觉得是政策利空的，反而是什么？上车的机会。

金融属性的产品，不管标的本身有多好，最终都一定会有人站在山顶，我只希望站在那里的人不是你。

因为大周期产品，一站就是大岗。

我是蔡垒磊，感谢你的阅读。