作者：余飞

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广州楼市再传大消息

当深圳、上海正在试探性放松限购的时候，广州楼市政策出现反转，二套房三成首付被收回。

事情还得追溯到9月8日，当时广州发布降首付和降利率的消息：

在广州，首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；在广州有2套房及2套以上，暂停发放。新政从9月8日起执行，9月8号之前（不含9月8号）已完成买卖合同或房地产买卖合同网签的，按原规定执行。

与此同时，当天多家权威媒体发现，广州多家银行在实际执行中力度更大，如在广州有一套住房无在供或者已经结清，二套房首付30%，房贷利率为LPR-10BP，享受与首套房同样的首付比和房贷利率。

也就是说，9月8日之后，在广州购买二套房，无论一套房的贷款结清与否，都可以享受首套房的首付和利率待遇。

但9月14日财联社最新的报道是，广州房贷政策又有了新变化，收回了之前二套房首付和利率优惠。

在广州有一套房，无论这套房贷款是否已结清，再买第二套房的情况下，首付比例由9月8日更新的房贷政策明确的三成升至四成，利率由LPR-10bp升至LPR+30bp。

广州本地媒体也通过咨询银行，确认了此事，有多家银行在执行。而且有银行透露，目前政策还未下来，预计今明两天会定下来。

02

广州楼市为何反转

理论上来说，广州9月8日将二套房首付最低降至3成，并没有什么问题，因为都是按照央行的要求来执行。

央行之前发布的降首付政策时，首套房首付最低降至20%，二套房首付最低降至30%。

很多二线城市已经开始执行，但广州居然执行没几天，就开始收回，重新收紧。什么情况？唯一的可能性是，广州被旁敲侧击了。

这一轮救市，广州跑得最快。

8月30日，广州在四个一线城市中率先开启“认房不认贷”，之后深圳、上海、北京才跟进。

9月8日，广州又率先降首付。二套房首付最低降至30%，深圳、上海、北京目前在降首付方面还没有任何动作，广州又抢跑了。最新收回的，就是这道政策。

9月9日，财新网又报道，广州又在一线城市中，率先取消了新房限价。

广州之所以火急火燎，和它在新政之前的楼市状况有很大关系。本号在的《广州楼市，扑街了》一文中，有详细披露。

8月份广州的商品房在之前连跌4个月的基础上，急转直下。

数据显示，8月份广州新建住宅网签面积环比下降了20%，同比下降了29%。网签套数跌至4136套，环比下降了20%，同比下降了32%。

下辖的11个区进入了全线下跌状态。

其中老城区越秀跌幅最大，网签面积环比下跌了61%，网签量环比下跌了50%。

成交量持续下滑之下，广州的新房库存量增加至1210.3万㎡，去化周期拉长至16.6个月。

房价方面，同样也是全线下跌。广州中原地产披露的年中数据显示，广州各区价格都在下跌中。

这是广州楼市抢跑的重要原因之一。

那么，此次广州楼市才放松几天的二套房首付又再度收紧，是不是因为新政之后楼市过热引发了被旁敲侧击？

新政之后的深圳、北京楼市，在前两天的文章中本号有披露。

深圳方面，目前近半个月的新房网签量和二手房网签量与8月份同期相比没有
上涨，反而略有下跌。当然，网签量有滞后性。

但与此同时，深圳的二手房挂牌量最近一周却增加1531套。

北京方面，北京当地媒体北京商报调查发现，新政之后前五天北京的成交量大幅上扬，但在第六天之后，戛然而止，成交量呈现逐日大幅下滑趋势。而且一周内北京的二手房挂牌量增加了6000至8000套。

广州是个什么情况？

土地市场上，广州表现不错。

位于海珠区的上涌果树公园北侧地块，由中海摇号竞得，成交价约127.9亿元，折合楼面价约5.22万元/平方米。这一总价，跻身广州土拍史上第五高的地块，也是今年广州出让的第二宗总价过百亿元的地块。

但成交量，则没有躁动多久。根据钛媒体披露，新政之后的广州，火候仍不够。

中指研究院数据显示，9月4日至10日，广州新房住宅供应面积约9.76万平方米，环比增加4.4%，同比下降67.5%；新房成交约9.77万平方米，环比下降31.4%，同比下降8.8%。

二手房市场的热度也有所下降，以海珠区为例，广州市房地产中介协会数据显示，9月4日至10日，海珠区二手房网签量约239套，环比下降6.64%。

但与此同时，广州的二手房挂牌量同样在飙升。

8月29日，贝壳找房网广州二手房挂牌数为118099套；而新政后的9月12日，挂牌数增加至134539套。仅仅半个月时间，激增1.6万套。

其中不乏买一卖一的置换需求推动，但大部分应该还是投资客在寻求解套引发的。

总体来看，新政之下的一线城市，均没有出现预想中的火热场景，反倒引发了抛售潮。

既然如此，广州将二套房首付降至30%，利率降至LPR-10BP的动作，为何收回，变成首付40%，利率为LPR+30BP？

唯一合理的解释，可能还是觉得广州这道新政太冒进了。而且，针对二套房降首付，有鼓励炒房之嫌，与“房住不炒”的总基调相悖。

03

一线城市的限购放松还有可能吗

最近一段时间，已经有沈阳、大连、南京、青岛、济南、苏州、郑州等城市相继
取消了限购。

接下来该轮到武汉、天津、宁波、厦门、成都、西安、昆明等。

在新一轮救市浪潮中，全面解除限购已经成为了趋势。未来，除了一线城市外，其余城市不再限购，已经是大势所趋。

本号之前的猜测是，如果这轮救市能够对一线产生推动作用，那么一线城市的限购就不会放松，如果产生的作用不大，甚至没有作用，那么一线城市限购松绑的概率很大，外围区可能会松绑乃至放开。

但如今从广州的情况来看，连二套房降首付这一关都没能闯成功，限购放松的还有可能吗？本号认为，并不影响可能性存在。

广州政策反转，二套房首付降至30%，超出了市场预期，广州跑得太快、太心急了。广州9月8日出台，之后深圳、上海、北京都没有跟进。

广州这一反转，的确减小了一线城市放松限购的可能性。但是最终如何，还是要看市场的演变。

如果之后市场仍没有托住，为了稳定市场信心，一线城市放松限购的方案，也会摆到台面上来。