文｜邓浩志

持续的房地产利好新政，再加上一直的的舆论引导，让房地产市场正在发生改变。利好政策之后的两周，广州各大楼盘客户到访量、成交有一定的增长。但增长似乎并不平均，比如核心城区楼盘到访客户，平均大约有50%左右的增长，而外围郊区到访量似乎并没有增长，个别楼盘甚至出现了到访客户数量下跌的情况。

如果说住宅市场的反应可能包含客户的情绪性因素。那土地市场可能更能反映市场理性的一面。因为开发商对地价是精心测算过的，否则根本无法确定举牌举到什么价位才应该停下来。

从地价波动，看房企对后市预期的改变

上周，备受关注的广州市海珠区东方红印刷厂地块，最终被保利地产以20.3亿元收入囊中。地块用地面积2.652万㎡，容积率4.5，计容建面11.934万㎡，限高120米，地块的配建有24班小学、肉菜市场、图书馆、托儿所、垃圾压缩站等设施。另外，地块的竞得人须按规划要求配建中小学，还须配建琶洲南区地块留用地补偿安置物业工程，包含建筑面积约35.3万平方米的地上留用地补偿安置物业与1617个地下车位等，该项目总投资暂定人民币26.94亿元，如结算价超过暂定金额，超出部分还需由竞得人自行承担。所以项目最终折合楼面地价大概为43496万元/㎡。而这个价格，意味着广州核心城区的地价正在往上走，开发商对后市的预期开始提高。

为什么有这个结论呢？因为这块地附近就有另一个极其相似的参照物——鹤洞大桥南北地块。地块就是目前在售的江湾和樾。地块当年挂牌楼面价为18625元/㎡，最终被越秀地产拿下。考虑需配建并移交安置住宅、商业及车位，折合楼面价约为40204元/㎡。两块地直线距离其实只有6、700米，只要一对比价格，基本面，你就会发现开发商对广州核心城区的预期真的在提高。

首先是价格，东方红印刷厂地块综合楼面大约为43496万元/㎡，而去年的鹤洞大桥南北地块折合楼面价约为40204元/㎡，新地块比去年地块楼面价上涨了8%。

其次，两个地块的价值也存在差异。相比较而言鹤洞大桥南北地块价值更高，东方红印刷厂地块反而会有点小瑕疵。比如鹤洞大桥南北地块更靠近珠江，楼盘营销上可以主打江岸生活，部分高层单元甚至直接能看江，售价预期肯定更高；而东方红印刷厂地块一是没有江景题材。

二是直接面对车流量较大的工业大道，噪声和粉尘对住宅而言都是减分项。再比如鹤洞大桥南北地块背靠老牌大盘翠城花园，这个片区属海珠西相对高端的改善型片区。而东方红印刷厂地块背靠的是工业大道大片旧厂区的员工宿舍，周边环境和城市面貌也略逊。还有东方红印刷厂地块要求配建垃圾压缩站，这个垃圾压缩站和革新垃圾压缩站共同服务于南石头街道片区。片区内人口约18万，工作量会非常巨大。按照革新垃圾压缩站的情况，平时凌晨3点就会开始工作，每天会来回运送7-8次，这会对小区的品质和客户心理都有一定影响。

所以总的来讲，鹤洞大桥南北地块综合素质更高，适合做改善型产品，并且这个项目已经推出，也确实主打中高端改善定位，但它的地价却更便宜。而东方红印刷厂地块有点小瑕疵，会略偏刚需，未来很可能更集中初改型产品，但最终成交楼面价却更高。前者是去年7月份成交的，后者则是今年9月（前几天）成交的。两块地相差一年左右时间。拿下的都是十分专业的房企。可见房企对广州核心城区土地市场更加看好了。

换个方式表述，如果两块地同时放今天同时竞拍，鹤洞大桥南北地块很可能反过来要比东方红印刷厂地块的楼面地价高出5%以上。按这个价格测算，广州核心城区地价在过去一年时间里面，大概有13%—15%左右的涨幅。如果我们把视野扩大至广州天河、海珠、荔湾乃至番禺万博，这些广州核心板块的土地市场近期也有相似的、较为强劲的表现。一是核心城区地块参拍房企的数量在增加；二是核心城区土地溢价率环比也在提高；三是核心城区地价触顶触发摇号的情况在增加。

从住宅成交均价变动情况看，这个结论似乎也是合理的。统计数据显示2022年全年广州房价是下跌的，但有三个区逆势上涨，分别是海珠、天河、番禺。而海珠居首位，涨幅为10%。如果再算上最近政策持续的托底，市场开始的新一轮复苏。那再加一点点预期，也是可以的。

过往，楼市以城市为单位分化；未来，楼市以片区为单位分化。

和普通人买房对价格完全处于感性认知不同。房企的前期策划是个非常专业的工种。一块土地目前值多少钱？未来预期价格是加是减？波动幅度多少？团队都必须给出非常理性的观点，尽可能准确地计算结果，从而指导拿地工作，限定举牌上限，控制项目建设投入总成本……

既然在同一区域内出现了明显的估值变动，既然广州核心城区土地价格都在往上走，说明房企对核心城市、核心区域的房价和地价的其未来前景普遍都是看高一线的。但这似乎也仅限于核心城区范围，目前广州远郊楼盘依然面临销售缓慢，库存较大等问题。房企对广州远郊土地也依然保持较为谨慎的态度。以至于近年郊区土地的成交案例十分稀少。当然，即便同样是核心城区地块，其价值也可能存在较大的差别。计划购房的朋友应仔细观察予以区分。

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